Без льгот расстроились

На фоне завершения большинства ипотечных программ с гос­поддержкой продажи квартир в новостройках в Нижегородской области в прош­лом году снизились на треть, до 380 тыс. кв. м. при этом по объему ввода жилья регион поставил новый рекорд, преодолев планку в 2 млн кв. м. Но после повышения ключевой ставки ЦБ и вслед за ней кредитных ставок застройщики начали притормаживать новые проекты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2024 году ввод жилья в Нижегородской области побил новый рекорд. По данным Нижегородстата, в прошлом году в регионе ввели в эксплуатацию 2,01 млн кв. м жилья. Как и в предыдущие годы, больше половины, 1,26 млн кв. м, пришлось на индивидуальное жилищное строительство, из которых 904 тыс. кв. м — за пределами областного центра. В сегменте МКД введено 750 тыс. кв. м. По подсчетам аналитического центра «Дом.РФ», темпы ввода в ИЖС росли быстрее, чем в общем объеме, — сегмент показал рост на 12% при общем увеличении показателя на 8%. Многоквартирные дома продемонст­рировали 2% роста.

Продажи новостроек в регионе снизились на 33%, до 380 тыс. кв. м, — значительнее, чем по стране в целом (22%). Но при этом показатель остался выше уровня кризисного 2022 года, когда было продано 302 тыс. кв. м строящегося жилья. Спад прогнозируемо пришелся на второе полугодие после завершения ипотечных программ с господдержкой и роста кредитных ставок.

«Если анализировать динамику спроса, в 2024 году он был неравномерным. Рекордным месяцем стал июнь, когда в Нижнем Новгороде продали 38,1 тыс. кв. м. Пиковые значения июня мы связываем с тем, что в преддверии завершения программы льготной ипотеки покупатели старались успеть выйти на сделку. В июле, после отмены программы, объем продаж ожидаемо упал до 13 тыс. кв. м. Покупателям и девелоперам понадобилось несколько месяцев, чтобы адаптироваться к новым условиям, и уже к сентябрю количество проданных метров в новостройках Нижнего Новгорода увеличилось до 25,7 тыс. кв. м», — комментирует президент GloraX Дмитрий Кашинский.

Гендиректор агентства недвижимости «Приволжье» Елена Титова, ссылаясь на 12-летние наблюдения за спросом на первичном рынке Нижегородской области, говорит, что относительно средних значений падение продаж в новостройках не такое значительное. «В среднем в год в регионе заключается 11 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Если в 2023 году было заключено 15,9 тыс. ДДУ, из них 11 тыс. — с помощью ипотечного инструмента, то в 2024-м спрос составил 9 тыс. ДДУ, в том числе ипотечных ДДУ покупатели заключили 7 тыс. Это примерно на 40% меньше в сравнении с предыдущим периодом, но относительно среднего значения — около 20%», — пояснила она. По мнению эксперта, это не только последствия сокращения льготной ипотеки, но еще и «естественный процесс, вызванный характером спроса 2023 года, когда вымывался спрос будущего периода». «На фоне непонятной экономической ситуации, скачков валютных курсов люди спешили вложиться в недвижимость как в проверенный и стабильный инструмент сохранения средств», — рассказывает эксперт.

«Конечно, 2024 год для строительной отрасли был полон испытаний на прочность, но все же она выстояла, продемонстрировав достойные показатели ввода жилья в эксплуатацию. Застройщики были вынуждены оперативно реагировать на все изменения, подстраиваться под реалии рынка, искать новые пути развития. Например, особый интерес у застройщиков вызывает сектор индивидуального жилищного строительства, и я считаю, что эта тенденция будет только нарастать» — отмечает генеральный директор группы компаний ННДК Михаил Иванов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ипотека почти без льгот

Из-за окончания массовой господдержки и роста рыночных ставок выдача ипотеки в Нижегородской области сократилась на 38% — почти как и в целом по стране (минус 36%), подсчитали аналитики «Дом.РФ». Если в 2023 году в регионе было выдано 37,4 тыс. ипотечных кредитов, в том числе 13,6 тыс. — с гос­поддержкой, то в 2024-м — 23,3 тыс., в том числе 8,5 тыс. льготных. Общий показатель достиг уровня 2022 года, когда нижегородцы взяли 23,4 тыс. ипотечных кредитов. Во втором полугодии рынок поддерживали адресные госпрограммы: семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов.

В рублевом эквиваленте, по данным Волго-Вятс­кого главного управления (ВВ ГУ) Банка России, ипотечный портфель банков в Нижегородской области по итогам 2024 года вырос на 5,1% (в 2023 году — плюс 30,5%). Обязательства граждан по ипотечным жилищным кредитам на 1 января 2025 года составили 306 млрд руб. «Это значит, что спрос на жилье становится более сбалансированным и не провоцирует ускоренный рост цен на него. В то время как опыт прошлых лет показал, что массовая льготная ипотека не сделала жилье доступнее: подорожание жилья оказалось больше роста доходов граждан и перекрыло экономическую выгоду, которую людям давала низкая процентная ставка», — объясняют в ВВ ГУ Банка России.

Массовая льготная ипотека с господдержкой давала взрывной рост спроса на первичном рынке, констатирует президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГР), член нацио­нального совета Российской гильдии риэлторов Сергей Левшин: «За три года в регионе практически в два раза выросли цены на недвижимость, и доступность жилья для обычных граждан заметно снизилась».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ценник все выше

Цены на жилье росли и в прошлом году, причем быстрее, чем в среднем по стране. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в Нижегородской области новостройки подорожали на 11,6%, в России в целом — на 9,2%. По данным GloraX, в декабре 2024 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Нижнего Новгорода находилась в диапазоне 159 — 173 тыс., в бизнес-классе — 225 тыс. руб., премиум-сегмента — 362 тыс. руб.

Сергей Левшин со ссылкой на аналитику «Домострой НН» отмечает, что в Нижнем Новгороде большой разброс стоимости по районам города: «Самый дорогой — Нижегородский район: там цены доходят до 250 тыс. руб. за „квадрат“. При этом в Ленинском и Автозаводском районах средняя стоимость составляет около 160 тыс. руб.» На вторичном рынке цены выросли со 130 тыс. руб. за квадратный метр до примерно 140 тыс. руб.

«По ценам на первичном рынке Нижний Новгород в 2024 году сохранил лидирующие позиции в стране. Это тенденция последних нескольких лет, и ее главный эффект для местного рынка — привлечение внимания все большего количества федеральных застройщиков», — комментирует гендиректор агентства недвижимости «Приволжье» Елена Титова.

Рост в пределах инфляции

Сейчас, по мнению Сергея Левшина, цены стабилизировались. «Застройщики, конечно, постоянно переписывают свои прайсы в сторону повышения, то есть идет индексация на 1–2% ежемесячно. Однако надо понимать, что есть разница между ценами в прайсах и ценами реальных продаж. Застройщики все-таки предлагают индивидуальные скидки и проводят акции», — сказал он.

«На рынке мы видим ограниченные по количеству акционные предложения со скидками, но массового вывода в продажу квартир с дисконтом не видим. Мы находимся в условиях постоянного и значительного роста себестоимости строительства квартир, в первую очередь, по причине дорогих материалов и растущего уровня рабочей силы. Цены, в условиях даже ограниченного спроса на квартиры, хоть и медленно, но будут продолжать расти», — говорит генеральный директор компании Yunika Александр Сазонов, добавляя, что в 2025 году стоит ожидать постепенного восстановления объемов продаж.

«В стандартном сегменте могут быть точечные дисконты, но вряд ли это будут публичные оферты», — добавляет гендиректор агентства недвижимости «Приволжье» Елена Титова, отмечая, что элитный и премиум-класс меньше страдает в кризисные времена: в этих сегментах покупатели продолжают инвестировать и покупать для себя. В целом, по ее прогнозу, в 2025 году цены на новостройки, скорее всего, продолжат расти в пределах инфляции. «Многое будет зависеть от конкретного проекта и устойчивости конкретного застройщика. Обычно на стагнирующем рынке увереннее себя чувствуют компании с гибкой и мобильной стратегией, у которых есть служба единого заказчика и большинство работ на аутсорсинге. Игроки полного цикла на стагнирующем рынке быстрее теряют маржу, которую привыкли зарабатывать на растущем. У крупных игроков более агрессивная политика с точки зрения инвестирования в земельные активы, они больше рискуют, но эти риски сильно коррелируются с объемами продаж. В условиях турбулентности, когда продажи проседают, сохранять устойчивость становится сложнее. Более устойчиво будут чувствовать себя компании, у которых есть собственные оборотные средства», — говорит Елена Титова.

По словам президента GloraX Дмитрия Кашинского, не стоит рассчитывать на снижение цен на квартиры в новостройках: «При высоких темпах инфляции дорожают все товары, в том числе и жилье, помимо рыночного роста цен также стоит учитывать рост стоимости за счет изменения стадии строительной готовности». Основной тренд, который, по его мнению, можно выделить после завершения программы льготной ипотеки — рост доли сделок за реальные деньги, то есть без использования ипотечных кредитов. «Если в целом по рынку с января по июнь 2024 года доля заключенных ДДУ без ипотеки колебалась от 7% до 27% в зависимости от месяца, то в декабре она увеличился до 49%, что является рекордным показателем», — сообщил господин Кашинский.

По мнению генерального директора группы компаний ННДК Михаила Иванова, в этом году цены существенно не изменятся. «Рынок будет держаться на этом же уровне или соответствовать уровню инфляции», — считает он. В целом глава ННДК настроен оптимистично: «Безусловно, с отменой льготной ипотеки рынок недвижимости фактически лишился основного драйвера, что логично привело к определенному охлаждению рынка. Но сейчас действуют и другие льготные ипотеки (семейная и IT), которые активно используются при покупке недвижимости. Многие покупатели продолжают выбирать комбинированные вариан­ты с льготной (семейной ипотекой или IT) и коммерческой ипотеками, а застройщики активно прорабатывают различные варианты гибкого подхода финансирования, такие, как, например, рассрочка».

В этом году покупатели недвижимости все чаще будут совершать сделки с помощью рассрочки или за наличные, подтверждает управляющий ВТБ в Нижегородской области Всеволод Евстигнеев. «Оплату наличными чаще всего будут выбирать покупатели вторичного жилья и объектов с относительно невысоким чеком: нежилые здания и помещения, машино-места, земельные участки. Сделки без привлечения заемных средств будут составлять большую часть на рынке элитного жилья, его участники исторически предпочитают не обращаться за кредитами. В сегменте новостроек будут востребованы сделки с использованием рассрочки. Ее условия станут более гибкими, и, по нашим прогнозам, значительная часть клиентов крупнейших застройщиков отдаст предпочтение этой форме оплаты», — отмечает банкир. Драйвером ипотечного рынка, по словам Всеволода Евстигнеева, станет семейная ипотека. По прогнозам ВТБ, ее доля может превысить 60% от всех одобренных кредитов на жилье. При этом в абсолютных значениях объемы ипотечных займов могут остаться на уровне 2024 года.

В ожидании поддержки

Комментируя перспективы развития рынка жилищного строительства на пресс-конференции, посвященной итогам года, заместитель губернатора Сергей Морозов отмечал, что, когда кредитные ставки по стандартной ипотеке находятся на уровне от 25% до 30%, это не может не сказаться на охлаждении рынка и на темпах продаж. «На сегодняшний день многие застройщики начинают несколько притормаживать новые проекты, придерживать их в период волатильности рынка. Но, несмотря на это, первое полугодие 2024 года дало хороший задел, наполняемость эскроу-счетов по тем проектам, которые находятся в стадии реализации, достаточно хорошая. В целом это позволяет говорить о некоей подушке безопасности на будущее», — считает замгубернатора.

Запуски новых проектов в прошлом году в «Дом.РФ» называют рекордными: 730 тыс. кв. м, что на 22% больше, чем годом ранее. Это способствовало увеличению портфеля строящегося жилья в целом — он вырос на 12%, до 1,26 млн кв. м. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, почти 80% многоквартирного жилья строится в Нижнем Новгороде (976 тыс. кв. м), на втором месте Кстово (121 тыс.), затем Выкса (55 тыс.), Арзамас (29 тыс.) и Афонино (27 тыс.).

По подсчетам областного минстроя, с начала 2024 года на территории Нижегородской агломерации было выдано 290 разрешений на строительство, что на 9% превышает аналогичный показатель 2023 года. «Полученные итоги позволяют сделать вывод о том, что даже в нынешней непростой экономической ситуации застройщики готовы продолжать реализацию своих проектов», — отметил министр строительства Нижегородской области Дмитрий Груничев.

«Опыт предыдущих лет говорит, что кризисные явления рано или поздно заканчиваются, и выигрывает тот, кто не останавливается, кто смело смотрит вперед и дальше идет в реализации своих планов, — напутствовал застройщиков Сергей Морозов. — Для этого у нас функционирует несколько институтов взаимодействия с инвесторами. Это в первую очередь оперативный штаб по решению проблем, связанных с негативными явлениями в сферах экономики, жилищного строительства, ЖКХ, экологии. Он действует на постоянной основе, мы обсуждаем наболевшие вопросы с инвесторами, координируем наши действия с федеральными органами власти».

По мнению Сергея Левшина, для поддержания рынка жилищного строительства нужна одна мера — это снижение стоимости заемных средств, а это возможно только при снижении ключевой ставки. «Если будут хотя бы частично отменены санкции и ЦБ РФ отреагирует на это хотя бы символическим понижением на 0,5–1% ключевой ставки, рынком это будет воспринято очень позитивно. Тогда можно будет ожидать оживления на рынке недвижимости», — считает он.

Дмитрий Кашинский напоминает, что у региона большие планы: к 2030 году в Нижегородской области планируют ввести в эксплуатацию 5,2 млн кв. м жилья, но, чтобы выполнить намеченные показатели, «девелоперы должны иметь уверенность в спросе и регулярно выводить новые проекты на рынок». «Сейчас на фоне отмены льготной ипотеки и высокой ключевой ставки ЦБ такой уверенности нет, а некоторые перспективные проекты откладываются. Одной из действенных мер поддержки строительной отрасли, которая является системообразующей, могло бы стать субсидирование процентной ставки по проект­ному финансированию для застройщиков. Снижение ставки по проектному финансированию могло бы стать драйвером рынка, придав застройщикам уверенности в запуске новых проектов», — отмечает президент GloraX.

Людмила Аристова