Вчера правительство Москвы отменило свое распоряжение от 8 декабря 2004 года об итогах конкурса на строительство зданий на месте гостиницы "Россия". При этом инвестконтракт с его победителем — компанией "СТ Девелопмент" — не отменен и работы по сносу гостиницы продолжаются. Однако участники рынка прогнозируют, что "Россия" может быть выставлена на новый конкурс.
Правительство Москвы вчера выпустило распоряжение, которым отменяет свое же распоряжение от 8 декабря 2004 года "Об итогах конкурса по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы 'Россия'". В документе говорилось, что победителем конкурса по выбору девелопера-инвестора стала компания "СТ Девелопмент", принадлежащая Шалве Чигиринскому. Инвестор должен был урегулировать вопросы с арендаторами помещений в существующем здании, снести его, подготовить проектную документацию на новое строительство и построить новый комплекс зданий. В конце прошлого года на общественном совете при мэре Москвы был утвержден проект комплекса, общая площадь которого составит 361 тыс. кв. м, из которых 99 тыс.— гостиничные, 57 тыс.— торговые, 89,5 тыс.— культурно-развлекательные площади, а остальное — парковки. По окончании строительства, согласно распоряжению от 8 декабря 2004 года, 49% площадей в новом комплексе зданий доставалось правительству Москвы и 51% — инвестору. Общая стоимость проекта составляет $830 млн, из них инвестор вложил уже более $100 млн — сейчас идет разбор нижних этажей здания гостиницы.
Вчерашним распоряжением столичные власти фактически исполнили постановление президиума Высшего арбитражного суда (ВАС) от 24 октября 2006 года, которым недействительными признавались итоги конкурса на право реконструкции гостиницы "Россия". После этого в январе текущего года президиум ВАС признал недействительным сам конкурс. Оба иска подавала проигравшая конкурс компания "Монаб". Вчера вице-президент Еврофинансбанка (в его структуру входит "Монаб".— Ъ) Андрей Галиев заявил, что "правительство Москвы сделало то, что должно было сделать".
Однако ключевой момент спора — о законности инвестконтракта, заключенного с "СТ Девелопмент",— остался не урегулирован. По решению президиума ВАС, это дело было направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Москвы. Истцом по-прежнему выступает компания "Монаб".
Юрист Ольга Глазкова, представляющая интересы "СТ Девелопмент", утверждает, что вчерашнее распоряжение правительства Москвы не может принципиально повлиять на ситуацию с инвестконтрактом. "Основанием для заключения инвестиционного контракта было не решение конкурсной комиссии, а тот факт, что "СТ Девелопмент" исполнил все обязательства по договору с победителем конкурса",— утверждает госпожа Глазкова. По ее словам, сейчас земля под гостиницей "Россия" принадлежит инвестору на правах аренды на этапе строительства. "А по окончании строительства по инвестконтракту с нами должен быть заключен договор долгосрочной аренды в установленной законом порядке",— говорит Ольга Глазкова.
Другие юристы, однако, считают, что уже сейчас у "СТ Девелопмент могут возникнуть проблемы. "Для получения прав аренды земельного участка требуется множество подтверждающих документов. И отсутствие хотя бы одного в этой цепочке по общей практике становится основанием лишения прав на участок",— говорит старший юрист бюро "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максим Попов. А юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев ссылается на п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ, где говорится, что одним из оснований заключения договора аренды земли является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Кроме того, в мотивировочной части своего последнего, январского постановления по гостинице "Россия" президиум ВАС ссылается на ст. 449 Гражданского кодекса, по которой "признание конкурса недействительным влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка, предусмотренных конкурсной документацией". Этот обязательный для арбитражного суда Москвы вывод означает, что недействительным в скором времени может быть признан и инвестконтракт с "СТ Девелопмент".
Участники рынка полагают, что у правительства Москвы есть несколько вариантов развития отношений с "СТ Девелопмент". Первый — расторгнуть инвестконтракт и сделать компанию подрядчиком по разбору старого здания и строительству нового комплекса. Однако в этом случае "СТ Девелопмент" не сможет получить в собственность 51% новых построек. Согласно Земельному кодексу, для получения прав на земельный участок под строительство компании необходимо выиграть конкурс и по его итогам заключить инвестконтракт.
Второй вариант — проведение нового конкурса, в котором "СТ Девелопмент" сможет принять участие. "Скорее всего, состоится новый конкурс. Его выиграет либо 'СТ Девелопмент' и продолжит реконструкцию, либо другая компания и возместит прежнему инвестору его затраты",— считает исполнительный директор УК "Blackwood — фонды недвижимости" Артем Цогоев.
Наконец, "СТ Девелопмент" может продолжить снос гостиницы и возведение новых зданий. Однако если инвестконтракт будет признан недействительным, здания, согласно ст. 222 Гражданского кодекса, могут быть признаны самовольной постройкой. В этом случае новый комплекс либо должен быть снесен, либо перейдет собственнику земельного участка, в данном случае правительству Москвы.