Первое, что бросается в глаза, когда едешь по подмосковной дороге — это не
красоты зимней природы, а буквально ошеломляющее обилие свежепостроенных или
близких к завершению домов. Причем строятся капитально: из камня, под железом
или настоящей черепицей, в три этажа.
Возникает дикая мысль: а кризис ли, в самом деле, на дворе — или эпоха
процветания? Ведь во всех странах строительство жилья (как, кстати, и
автомобилестроение) — наиболее чуткий индикатор циклического кризиса, чуть
что — оно свертывается первым. У нас наоборот: мелкое и среднее
строительство, причем преимущественно жилья, является одним из эффективных
видов бизнеса. Поэтому важно не упустить время: начало строительного сезона
уже на носу.
Почему именно жилье?
Во-первых, потому что это вытекает из логики "от противного". Действительно,
может быть, взять, да и заняться возведением гигантов пятилеток? — Ответ
очевиден.
Во-вторых, потому что на жилье есть спрос, подкрепленный реальными деньгами.
Реальными в том смысле, что речь идет о вполне ощутимых наличных рублях, а то
и долларах в сбережениях населениях или на счетах частных фирм, а вовсе не о
бюджетных средствах, которые то ли будут, то ли нет. Именно эти деньги и
обеспечили относительное благополучие строительных фирм в прошлом году:
сокращение ввода жилья частными инвесторами составило в 1992 году только 20%,
тогда как в других сферах экономики строительный спад составил 50-60%.
В-третьих, потому что спрос на дома существенно превышает предложение,
создавая тем самым исключительно благоприятную конъюнктуру для застройщиков.
Согласно результатам маркетингового исследования, проведенного фирмой "Брокс
интернешнл", на сегодняшний день в Москве и Подмосковье около 50 тыс. человек
хотели бы приобрести коттедж, и, что особенно важно, имеют для этого
необходимые средства. Значит минимальная емкость рынка более 1 трлн руб.
(особняк стоит по меньшей мере 20 млн руб.). А в соответствии с объявленными
планами фирм, занимающихся строительством коттеджей (таких в Москве около
десятка), общее число построенных в этом году в окрестностях столицы домов не
превысит полутора тысяч. На большее пока не хватает строительных мощностей.
Очевидно, что простор для строительной деятельности в данном сегменте рынка
остается огромный.
В четвертых, бизнес требует приемлемого для среднего предпринимательства
стартового капитала. По оценке специалистов фирмы "ДС", минимальный объем
необходимых для организации дела оборотных средств составляет 50 млн руб. К
этому нужно прибавить еще и стоимость необходимой строительной техники,
включающей:
— два крана типа "Ивановец", по 12-15 млн руб. каждый;
— бульдозер — 5-6 млн, если же посчастливится купить подержанный, то 2 млн;
— экскаватор — 3-4 млн;
— 2-3 грузовика — 10-12 млн.
Итак, минимальный стартовый капитал составляет около 100 млн руб.
Кстати, технику на первых порах можно не покупать, а брать в аренду. На
сегодняшний день, как сообщили экспертам Ъ в фирме "СХЛ", стоимость одного
дня аренды составляет:
— автомобиля до 5 т — 10 тыс. руб., свыше 5 т — 20 тыс. руб.;
— автокрана — 30 тыс. руб.;
— бульдозера — до 20 тыс. руб.;
— экскаватора — 15 тыс. руб.
Поскольку часть техники используется только при работах нулевого цикла,
экономия начального капитала за счет аренды техники может составить примерно
10-15 млн руб.
Поправка на инфляцию
В соответствии с действующим в настоящее время порядком, строительная фирма
берет земельный участок в аренду, строит коттедж, и наконец, продает его
заказчику, а тот оформляет права собственности в местном Совете. Период
оформления фирмой документов составляет, судя по имеющимся сведениям, два
месяца. За это время инфляция успевает ощутимо обесценить имеющийся начальный
капитал.
Кстати, именно инфляция в нынешних условиях определяет в конечном итоге как
успех, так и коммерческий риск проекта. Срок строительства коттеджей
составляет 6-12 месяцев. Финансирование в этот период осуществляется частично
за счет предоплаты с будущих покупателей (обычно — от 40 до 70% проектной
стоимости), а частично — за счет средств фирмы-строителя. Вполне может
случиться, что за период строительства окончательная цена коттеджа станет
неприемлемой для заказчика. Поэтому, во избежание неприятных эксцессов,
строительные фирмы практикуют периодические встречи с клиентурой в период
строительства (обычно — в последние месяцы до завершения работ) с целью
согласования меняющихся цен. Кроме того, для поощрения заказчиков, вносящих
стопроцентную предоплату, фирмы освобождают их от дополнительных платежей,
связанных с инфляцией.
Анализ тенденций, наметившихся в производстве строительных материалов и
оборудования, показывает, что подобные меры далеко не лишены оснований. В
январе по сравнению с декабрем прошлого года на 17% сократилось производство
кирпича, на 18% — шифера, на 9% — пиломатериалов. Еще значительнее
сократилось производство строительной техники: выпуск экскаваторов,
бульдозеров и автокранов в минувшем январе сократился на 20-35%. Сокращение
предложения указанной продукции, по прогнозу, ожидается также и в конце марта
— начале апреля. Между тем именно этот период традиционно считается началом
активного строительного сезона. Совпадение пика спроса с минимумом
предложения в этот период может дать весьма ощутимый стимул повышению цен в
строительном секторе. А это, в свою очередь, не замедлит сказаться на
финансовых результатах как ныне ведущегося, так и вновь начинаемого
строительства.
Наглядной иллюстрацией значимости инфляционного фактора для выработки
стратегии инвестора и подрядчика может служить следующий простой расчет. Если
принять во внимание, что стоимость среднего коттеджа сегодня составляет
20 млн руб., то при рентабельности строительства (к себестоимости) на уровне
100% фирма с годовой строительной программой десять коттеджей в год без учета
инфляции окупает свои затраты не более, чем за 16-18 месяцев. С другой
стороны — рост цен на строительные материалы и технику в феврале составил в
среднем 20%. Даже если допустить, что темп роста цен не увеличится,
себестоимость среднего коттеджа, заложенного в апреле, к концу строительства
(6 месяцев как минимум) возрастет на 250% и составит уже не 10, а 35 млн руб.
Понятно, что это может создать весьма серьезные проблемы.
Единственной возможностью сохранить в таких условиях и клиента и приемлемый
уровень рентабельности является заблаговременная закупка всех необходимых
материалов и оборудования: лучше всего — прямо сейчас. Естественно, что
реальным источником необходимых для этого средств в условиях непомерной
дороговизны кредитных ресурсов может быть только предоплата.
"Незавершенка" может оказаться золотым дном
В оценке ближайших перспектив инвестирования в жилищное строительство, по
мнению экспертов, также следует обратить внимание и на открывающиеся сегодня
сравнительно благоприятные возможности вложений в объекты незавершенного
строительства. Как мы уже отмечали в одном из инвестиционных обзоров (см. Ъ
#4, 1993 г.), эти возможности связаны с приватизацией, предусматривающей
распродажу объектов незавершенного строительства, в том числе принудительную
— по стройкам со сверхнормативными сроками строительства. Идея очень проста:
купить недостроенный дом, достроить его, а квартиры распродать.
Судя по опыту распродажи незавершенки в минувшем году, приобрести ее в ряде
случаев можно с большой для себя выгодой. В ходе прошлогодних распродаж
реализация подобных объектов осуществлялась преимущественно по низким ценам,
в подавляющем большинстве случаев не компенсирующим даже сделанных в прошлом
вложений. Для оценки перспектив продажи незавершенки весьма показателен и тот
факт, что до 50-60% выставляемых на торги объектов реализовывались в конечном
счете по их начальной (стартовой) цене. Поэтому возможность приобретения по
очень умеренной цене объектов, финансировать завершение строительства которых
титулодержатели не в состоянии, — отнюдь не плод разгоряченного воображения
экспертов Ъ.
Если это так, то порядки цифр здесь следующие. Сметная стоимость наполовину
недостроенного и брошенного строителями в 1990 году стандартного пятиэтажного
20-квартирного дома (таких много), составляет около 400 тыс. рублей (!). Если
купить его по цене даже в 2,5 раза превышающей стоимость, то он обойдется в
1 млн. Достройка дома в нынешних условиях потянет еще на 30 млн. Значит
стартовый капитал, требующийся для работы с незавершенкой (около 100 млн —
см. выше), увеличивается на 30%. А вот эффективность инвестиций увеличивается
резко: продажная цена дома может составить по меньшей мере 400 млн рублей,
причем получить эти деньги при нормальной работе можно быстрее, чем за год.
Рентабельность бизнеса (к капиталу) — 170%.
Если денег все-таки не хватает, то вполне продуктивной может оказаться схема
участия инвестора своими средствами в завершении начатых строительством
объектов. Ведь значительную часть фронта незавершенки сегодня составляют
незаконченные жилые дома (возведенные пустые коробки), достаточных средств на
ввод которых у заказчиков (особенно местных Советов, предприятий различных
ведомств и др.) просто нет.
Между тем инкорпорирование средств сторонних инвесторов (на долевых началах)
для завершения строительства во многих случаях может оказаться делом весьма
выгодным. Не случайно в последнее время такая схема инвестирования получает
широкое распространение, в том числе среди независимых инвестиционных
структур (к примеру, в деятельности Самарской инвестиционно-строительной
компании и др.). Кстати, далеко не очевидная на первый взгляд
привлекательность этой схемы состоит в том, что у многих из недостроенных
объектов жилья наиболее капиталоемкая часть (нулевой цикл, возведение стен и
проч.) уже осуществлена, причем по смете, то есть в низких ценах прошлых лет,
тогда как реализовываться жилье будет, естественно, уже по рыночным,
многократно более высоким ценам.
АЛЕКСАНДР Ъ-ВОДЯНОВ, МАКСИМ Ъ-РУБЧЕНКО, АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ