Правительство Москвы решило изменить практику реконструкции кварталов города. Как стало известно Ъ, в этом году мэрия хочет реконструировать первые два квартала полностью за счет городского бюджета. Девелоперы отмечают, что рентабельность строительства по городскому заказу заметно ниже среднерыночной.
Всего в Москве предполагается реконструировать около 450 кварталов. Ранее мэрия распределяла подряды на эти работы среди застройщиков на аукционах, по условиям которых девелопер получал от города фиксированную сумму, а также передавал властям 30-60% заново построенных площадей. Остальное застройщики могли продавать сами. По оценке члена совета директоров Mirax Group Максима Темникова, рентабельность таких проектов достигала 15-20%.
Теперь московские власти решили изменить эту практику. Как рассказал Ъ руководитель ГУП "Управление перспективных застроек" департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Владимир Хайкин, с этого года почти половину кварталов город перестроит за счет собственных средств, а девелоперы выступят только подрядчиками. Список кварталов, реконструкцию которых город будет проводить за бюджетные средства, определен в постановлении правительства Москвы от 23 мая 2006 года #336-ПП. В нем содержится около 220 кварталов во всех административных округах, кроме Центрального. Победителей торгов планируется определять по двум критериям: стоимость работ и сроки строительства.
"Новая схема позволит городу распоряжаться не частью квартир, а всеми 100% построенного жилья",— пояснил господин Хайкин. По его словам, все построенные квартиры планируется направлять для реализации по городским социальным программам. "В построенное жилье город будет отселять жителей, а оставшееся (число квартир после реконструкции квартала обычно увеличивается в два-четыре раза.—Ъ) предоставлять по городским программам, в частности социальной ипотеке и программе 'Молодой семье — доступное жилье'",— рассказывает господин Хайкин. В 2006 году для выполнения городских программ было построено 1,8 млн кв. метров из 5 млн кв. метров жилья, а в этом году планируется передать уже 2,2 тыс. кв. метров при тех же объемах строительства. Сейчас квартиры получают очередники 1984-1985 годов. К 2010 году департамент жилищной политики Москвы рассчитывает сократить срок ожидания вдвое. Пресс-секретарь Комплекса экономической политики и развития Москвы Леонид Браткин надеется, что новая система "позволит реализовывать большие городские заказы на строительство городского жилья и осваивать целые районы для нужд города".
В этом году мэрия рассчитывает реконструировать по новой схеме два квартала: в районах Гольяново и Бутырский. В Бутырском районе на аукцион будет выставлен участок, ограниченный улицами Милашенкова, Фонвизина и Яблочкова, площадью 25,54 га. Площадь сносимых домов составит 57,4 тыс. кв. метров, а нового строительства — 116 тыс. кв. метров. Квартал в Гольянове площадью 65,37 га ограничен Щелковским шоссе, а также улицами Байкальская, Монтажная и Уральская. Площадь сносимого жилья составляет 113,3 тыс. кв. метров, нового строительства — 289 тыс. кв. метров. Остальные кварталы планируется выставить на торги в 2008-2009 годах. Господин Хайкин не раскрывает, сколько бюджетных средств будет потрачено на первые два квартала, но ранее руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина заявляла, что стоимость строительства жилья по городскому заказу составляет 30 тыс. рублей за 1 кв. метр.
Девелоперы констатируют, что теперь на подрядах они смогут заработать гораздо меньше, чем раньше. По словам гендиректора корпорации "Главстрой" Артура Маркаряна, рентабельность строительства по городскому заказу не превышает 5%. Но с другой стороны, при реконструкции по городскому заказу облегчается процедура согласований, что снижает риски застройщика, отмечает руководитель аналитического центра "Миэль-Недвижимости" Владислав Луцков. По его мнению, застройщики будут готовы "входить в проекты" по новой схеме при условии, что их рентабельность будет составлять 10-15%. "Если же у компании есть серьезные проблемы со строительной незагрузкой, то она может пойти в такой проект и на уровне самоокупаемости",— уверен он. А по словам господина Маркаряна, подряды на реконструкцию будут интересны компаниям, активно участвующим в выполнении городского заказа. В "Главстрое" и СУ-155 сообщили, что готовы участвовать в торгах по новой схеме.