Банкиры пытаются раскачать замерший рынок жилищного кредитования с помощью удешевления кредитов. Только ленивые не объявили в начале этого года о снижении процентных ставок, отмене первоначального взноса, упрощении условий кредитования. Однако результат от всех этих усилий пока оставляет желать лучшего. Покупатели квартир в кредит как по команде замерли в ожидании снижения цен на жилье. Но, похоже, они его так и не дождутся и все-таки воспользуются предложениями банкиров, пока цены на жилье не выросли еще на 20-30%.
Осенью 2006 года, после резкого скачка цен на жилую недвижимость, банкиры столкнулись с сокращением количества выдаваемых кредитов. На одну квартиру, как правило, претендовало пять человек, располагающих наличными, и один-два человека с ипотечным кредитом. Продавцы квартир, конечно, предпочитали покупателей с наличностью: ведь покупка квартиры в ипотеку занимала продолжительное время — для различных согласований и указания истинного объема сделки. Тогда как многие продавцы очень хотели сэкономить на налоговых выплатах.
Сейчас, по словам начальника управления по сопровождению стандартных и пластиковых продуктов петербургского филиала ЗАО "АКБ 'Промсвязьбанк'" Алексея Попова, спрос на жилье в Петербурге стабилизировался и продавцы жилья охотнее идут на сделки с участием ипотеки. Хотя объем выдаваемых кредитов все еще не превышает уровень начала прошлого года. Впрочем, по мнению руководителя группы ипотечного кредитования ОАО "Бинбанк" Марии Добряковой, наблюдаемое небольшое снижение спроса характерно для первых месяцев года.
"Ноябрь 2006-го — январь 2007 года стали периодом 'ценового шока', когда население ожидало, что же будет с ценами. Однако уже сейчас понятно, что сильного снижения цен на жилье ждать не стоит, и спрос на кредиты начинает увеличиваться", — отмечает член правления ООО "Городской ипотечный банк" Игорь Жигунов. По мнению управляющего петербургским филиалом ЗАО "Номос-банк" Алексея Понкратьева, к марту-апрелю текущего года спрос нормализуется и объем выдаваемых кредитов вернется к прошлогоднему уровню или даже превзойдет его.
Не снижая темпов
В 2006 году петербургские банки выдали свыше 11 тыс. кредитов на покупку жилья, что в 2,5 раза превышает уровень 2005 года. При этом в денежном выражении объем ипотечных сделок за прошлый год превысил 19 млрд рублей, что в 4,4 раза больше, чем в 2005 году. Лидером в жилищном кредитовании по итогам 2006 года, как и в 2005 году, стал Северо-Западный сберегательный банк Сберегательного банка России", выдавший 2650 кредитов против 1514 в 2005 году. Правда, большая часть из этих кредитов являются не ипотечными, а целевыми потребительскими и предусматривают поручительства третьих лиц или организаций. Второе место по объемам выданных кредитов в 2006 году занял инвестиционный банк "КИТ Финанс", на третьем месте оказался Городской ипотечный банк.
Опрошенные Ъ банкиры уверены, что по итогам текущего года количество выданных кредитов вырастет не меньше, чем в прошлом году. "Рост количества сделок в этом году будет обусловлен тем, что с учетом существующих цен на недвижимость основной массе населения решить свои жилищные проблемы без привлечения кредитов нереально. Исходя из этого, а также того, что доходы населения России постоянно растут, все больше людей будут принимать решения в пользу ипотечного кредитования", — говорит заместитель директора по развитию розничного бизнеса петербургского филиала ООО "КБ 'Москоммерцбанк'" Денис Шлыков.
В поисках компромисса
За прошлый год количество игроков на рынке жилищного кредитования удвоилось. Если в 2005 году на нем работало около 300 кредитных организаций, то к концу 2006 года их число превысило 600.
"Вследствие ожесточения конкуренции банки улучшили и расширили спектр кредитных продуктов. Появились кредиты без первоначального взноса, увеличились сроки кредитования — до 30 лет, — говорит директор по ипотечному кредитованию филиала "Санкт-Петербургский" ОАО "Альфа-банк" Вячеслав Михайлов. — Упрощены способы подтверждения доходов заемщика, теперь банки учитывают и декларацию клиента, и устное подтверждение работодателя, увеличено количество возможных созаемщиков, выросла максимальная планка по сумме кредита до $1 млн". Вместе с этим, по его словам, серьезно улучшился уровень сервиса клиентов: банки начали открывать специализированные центры ипотечного кредитования, работающие по принципу "единого окна", предлагая заемщикам более комфортные и быстрые условия по одобрению кредитов и проведению ипотечных сделок.
Пересмотрели банки и политику ценообразования. Сегодня процентные ставки многих из них зависят только от уровня первоначального взноса и валюты кредита, а срок кредита не влияет на величину процентов. Последние между тем по сравнению с прошлым годом сократились на 1-2 процентных пункта. Кредит в рублях можно найти по ставке 10,5%, а в американских долларах — 9,5%.
Остались самые денежные
В связи со снижением среднего уровня процентных ставок активизируется процесс рефинансирования кредитов, полученных заемщиками 2-3 года назад по более высоким ставкам. В самом ближайшем будущем это приведет к еще большей конкуренции среди банков. "Естественно, снижение ставок и величины первоначального взноса в условиях сильнейшей конкуренции на рынке банковских услуг привлекает клиентов, но, несмотря на это, до сих пор доля населения, способная получить ипотечный кредит, очень мала", — отмечает госпожа Добрякова из Бинбанка.
Круг потенциальных заемщиков за прошедший год сузился еще больше, поскольку доходы граждан прирастали значительно медленней по сравнению с ценами на жилье. Стоимость квадратного метра жилья в Петербурге примерно в пять раз превосходит среднюю зарплату по городу, а еще год назад разница была вдвое меньше. В то же время за ипотечными кредитами теперь приходят более обеспеченные граждане с высокими и стабильными доходами. Чтобы получить кредит даже на небольшую однокомнатную квартирку в размере $90-$110 тыс., нужно продемонстрировать банкиру доход в $2-3 тыс. Такими доходами, тем более легальными, похвастаться могут немногие. Этим, собственно, и объясняется либерализация условий кредитования банкирами.
"В свете новых условий на рынке недвижимости изменился портрет среднестатистического заемщика по уровню дохода. Если раньше это были граждане с доходом на семью от $500, то для того, чтобы купить жилье по новым ценам, доход на семью должен быть не менее $1500, — говорит управляющий петербургским филиалом Национального резервного банка Сергей Ильченко. — Также ипотечные кредиты стали привлекать и топ-менеджеры компаний, которым до подорожания хватало собственных накоплений для покупки жилья".
"Сегодня цена жилья в Петербурге и в Москве не только вызывает психологический шок, требующий привыкания к новым реалиям, но и приводит к действительной массовой неплатежеспособности населения", — согласен с коллегой начальник отдела развития ипотечного кредитования ОАО "Банк 'Санкт-Петербург'" Дмитрий Соловьев. По его мнению, именно недостаток собственных средств заставляет теперь граждан брать ипотечный кредит. "За кредитом стали обращаться именно те, кто адекватно рассчитывал только на свои силы", — добавляет господин Жигунов.
Между тем цены на недвижимость снова обещают расти. "Плавный рост рынка начнется весной этого года и составит порядка 20-30% по итогам 2007 года", — прогнозирует господин Михайлов из Альфа-банка. По его мнению, рост будет обусловлен пока еще недостаточными темпами ввода нового жилья в городе, а также недостатком подготовленных участков для строительства со стороны городских властей. "Немаловажными факторами являются рост себестоимости строительства, вызванный высокой ценой участков под строительство, рост цен на стройматериалы и рабочую силу", — отмечает господин Михайлов.
И судя по тому, что в ближайшие годы эти проблемы вряд ли будут преодолены, ипотечные кредиты так и останутся инструментом для улучшения жилищных условий обеспеченных граждан, а также для более масштабных инвестиций в недвижимость. Последние будут только больше разгонять цены на жилье в крупных мегаполисах и делать это жилье менее доступным для местных жителей. Особенно это касается Петербурга, который в этом году, после того как цены в Москве вышли на заоблачные высоты, станет наиболее интересным городом для жилищных спекулянтов и тех, кто покупает недвижимость для того, чтобы сохранить свои сбережения. Местные банкиры уже в конце прошлого года передавали из уст в уста байку о том, как один сибиряк явился в офис ипотечного банка, выложил на стойку дипломат с полумиллионом долларов и заявил: "Так, у меня две недели. Мне нужно здесь у вас купить в ипотеку штук 30-40 однокомнатных квартир". И такие истории, к сожалению для местных покупателей квартир, скоро станут обыденной практикой.
АЛЕКСАНДР НОГОВ,
ИВАН МАКАРОВ