Домик в деревне

Календарная близость весны — хороший повод обратить внимание на рынок земли для индивидуального строительства. Риэлтеры советуют покупать участки в перспективных для частной застройки районах, так как на престижных обуховском и вышгородском направлениях практически нет отвечающих всем требованиям свободных участков.

ДМИТРИЙ ЛЕВИНСКИЙ

Загородный дом, как правило,— это возможность воплотить в реальности собственные представления об удобном и качественном жилье. Если вы точно решили, что стандартные дома в коттеджном поселке не для вас, и при этом располагаете временем и уверенностью в способности самостоятельно решить вопросы с будущим строительством, самое время присмотреть земельный участок.

В случае такой покупки каждую сотку придется примерять конкретно на себя. Три главных параметра: наличие коммуникаций, видовые характеристики и транспортная развязка. Оставшиеся участки на популярных направлениях зачастую не отвечают необходимым требованиям. Как правило, они или втиснуты между железной дорогой и автотрассой, или расположены по соседству со свалкой. Кроме того, предлагается земля, где нет возможности быстро подвести газо- и водопровод. Зачастую это площади дачных кооперативов или полученные местными жителями у сельсоветов участки.

В этом году к выбору земли надо подходить особенно тщательно. И это не дежурная предосторожность, так как продление моратория на продажу земли и ограничения на смену целевого назначения земельных участков худо-бедно да работают. Появления на рынке новых сотен гектаров, ранее принадлежавших коллективным сельскохозяйственным предприятиям (КСП), в этом году ожидать не стоит. Продаваться будут участки, которые так и не нашли владельцев в предыдущие годы, а также остатки площадей, по каким-либо причинам не востребованные крупными застройщиками. Отсутствие новых предложений и придерживание крупными перекупщиками хороших участков будет оказывать дополнительное ценовое давление. В первую очередь, в дефиците будет самая востребованная площадь в 15-30 соток. Следует добавить, что их оформление в среднем обойдется покупателю в 4-5% от суммы сделки, тогда как при оформлении крупных участков риэлтерские услуги могут составить всего 1% от стоимости сделки.

Ранее были распространены полузаконные схемы отчуждения покупателями земли через сельсоветы. При относительно небольших рисках это обходилось на 20-30% дешевле, чем покупка уже оформленного под застройку участка. В нынешних же условиях риэлтеры вообще не советуют ввязываться в теневые сделки по причине больших рисков. Из-за трудностей с перепрофилированием земель покупать стоит лишь полностью оформленные под индивидуальную застройку участки, так как сейчас очень сложно оформить в сельсоветах сделки по отчуждению земли.

Найти свое направление

Предложения земли в киевском регионе принято делить по направлениям: старая Обуховская трасса, новая Обуховская трасса, Одесская трасса, Житомирская трасса, Бориспольская трасса и т. д. В зависимости от престижности района формируется и порядок цен. Отдельные участки с живописным видом в лесу или выходом к воде стоят, как правило, вдвое дороже среднего уровня. В связи со спекулятивным характером ценообразования точно спрогнозировать рост цен на землю непросто. Ее стоимость растет по всем направлениям в зависимости от их популярности и перспективности.

К популярным направлениям относятся обе Обуховские трассы и вышгородское направление. Но предложение довольно ограничено, так как почти все свободные участки уже застроены. Цены в обуховском направлении стабильно высокие — $6-8 тысяч за сотку (чем ближе к Киеву, тем дороже). Наибольшее число предложений в поселках Безрадичи, Подгорцы и Романкив, почти эксклюзив — участки в Конче-Заспе, Плютах и Козине. На примыкающих к элитной застройке земельных площадях возможно подведение всех необходимых коммуникаций. Стоимость имеющих выход к воде участков может доходить до $40 тыс. за сотку.

На вышгородском направлении в пределах 15 километров от Киева есть предложения по $10 тыс. за сотку, но их немного. Здесь в основном продается земля возле коттеджных городков, так называемые остатки от застройки или частные участки на окраине. Считаются весьма перспективными населенные пункты, расположенные по вышгородскому направлению в 20-30 километрах от городской черты. Стоимость здесь сохраняется пока в пределах $5-6 тыс. за сотку. После появления хорошего транспортного подъезда цены могут значительно вырасти.

В отличие от популярных и престижных обуховского и вышгородского направлений, риэлтеры относят участки на остальных трассах (в первую очередь Житомирской и Бориспольской) к числу перспективных.

Самая благоприятная ситуация в данный момент на житомирском направлении. Ранее оно развивалось не особенно активно, однако после ремонта Житомирской трассы стало весьма популярным, в том числе по причине достаточного количества свободных земель. Перепрофилированные под жилую застройку участки начинают активно продаваться в районе поселков Мрия и Музычи. Они отделены от Житомирской трассы лесопосадками или участками леса и расположены вблизи леса или водоемов. Причем почти везде проложены асфальтированные трассы. В данный момент стоимость земли в житомирском направлении находится в пределах $4,5-6 тыс.

Из-за сложностей с оформлением ранее пользовавшиеся большим спросом участки в лесах ирпенского региона сегодня почти полностью погрузились в тень. Легальными являются лишь редкие предложения по продаже на окраинах Бучи, Ирпеня или Ворзеля. Стоимость земли — от $8 тысяч.

Выбор земельной площади в варшавском направлении можно начинать уже в пределах 30 километров — в районе поселка Бородянка. Хотя до реконструкции участка между Ирпенем и Киевом и завершения строительства новой Окружной дороги это направление сильно уступает остальным в транспортном плане.

В этом году риэлтеры прогнозируют повышенный спрос по одесскому направлению в районе поселков Вита-Почтовая и Иванковичи. Единственным минусом является отдаленность от лесных массивов или водоемов — на продажу выставляются участки посреди поля. Цены на землю составляют около $5-6 тыс., что обусловлено близостью Одесской трассы.

Весьма перспективными являются участки по бориспольскому направлению. Заниматься проведением необходимых коммуникаций и обустройством инфраструктуры здесь начали относительно недавно. В связи с запланированным завершением строительства нового моста через Днепр в течение двух лет именно на Левом берегу ожидается наибольший рост цен и развитие частной застройки. Участки в этом регионе расположены за лесополосами, отделяющими дома от трассы. Сейчас активнее всего развиваются поселки Счастливое, Гора и Вишенки, в которых предлагается земельная площадь возле леса и озер. Средняя стоимость ее пока не превышает $3,5-4 тыс. за сотку.

Вместе с бориспольским активно развивается и броварское направление, особенно в поселках вдоль Десны Зазимье и Пуховка. Стоимость участка здесь составляет порядка $3 тыс. за сотку (около $6 тыс. за участок с красивым пейзажем), но большинство предложений низкого качества, из-за того что земля расположена, как правило, на окраинах поселков. Решить проблему отсутствия необходимых коммуникаций можно с помощью покупки земельной площади в населенном пункте с уже готовым домом "под снос". Такие предложения всегда в достатке, однако кроме увеличения объема строительных работ существует вероятность "плохих" соседей.

Наиболее спекулятивная ситуация сложилась на рынке земли в пределах городской черты и на самой территории Киева. Больше всего предложений — в основном это участки со старыми частными домами — в районе Софиевской Борщаговки и в Голосеевском районе. Цена сотки составляет от $20 тыс. до $60 тыс. Продается земля и в примыкающих к городской черте поселках Киево-Святошинского района. Стоимость сотки, например, в Ходосовке — от $3 тыс.

Участники рынка прогнозируют, что, несмотря на вероятность скорой отмены запрета на продажу земли, в ближайшее время рост цен продолжится. Поэтому не стоит откладывать поиск участка на потом — завтра будет дороже.