"Трамвайчик", "полуторка", "распашонка", "гребенка", "кошкин дом" — возможно, эти уходящие термины скоро вернутся в быт москвичей. В последние годы городские власти регулярно заявляли о том, что малогабаритные квартиры в столице строиться не будут, и столь же регулярно одобряли новые эксперименты. Метания чиновников понятны: есть санитарные нормы предоставления жилья по договору социального найма, дать меньше нельзя, больше — жалко. Однако при сегодняшних ценах на недвижимость метания и терзания просто неуместны. Санитарные нормы весьма неудобны с инженерной точки зрения, но на подмогу архитектурной мысли приходит административная.
Что считать малогабариткой
Одни риэлтеры считают малогабаритными исключительно однокомнатные квартиры старой постройки общей площадью 15-25 кв. м, ведь из двухкомнатной в 30 кв. м можно сделать "полноценную" однокомнатную. Довод спорный: согласно его логике, трехкомнатную квартиру в 40 кв. м (с потолком 2,4 м) можно превратить в однокомнатную "элитку". Другие риэлтеры, не мудрствуя лукаво, относят к малогабаритным все хрущевки и брежневки. Наконец, третьи, работающие с недвижимостью высокого класса, могут назвать малогабаритной однокомнатную квартиру в 50 кв. м.
Все же представляется, что малогабаритными можно считать квартиры — однокомнатные и многокомнатные, площадь которых меньше, чем у минимальных квартир массовых серий. То есть меньше 30 кв. м для однокомнатных и меньше 42 кв. м для двухкомнатных. Другие характерные признаки: кухня, меньшая, чем в хрущевке, то есть до 4 кв. м, или кухня-ниша и совмещенный санузел с душем или сидячей ванной.
Малометражки эпохи индустриального домостроения появились уже в первых сериях 1960-х годов, как правило, в виде нескольких квартир (часто — в торцевой части дома). И даже в советское время они считались совершенным убожеством. Их снимали студенты в складчину, дамы древнейшей профессии — индивидуально, городские службы держали их в резервном фонде, а предприятия — в служебном. Но особой любовью малогабаритные квартиры пользовались у маклеров: они идеально подходили для расселения коммуналок.
В новейшее время сохранялись как откровенные попытки возрождения малометражек, так и попытки, замаскированные модным термином "студия".
В ожидании вразумления
Экономическая целесообразность малогабаритных квартир находится под большим вопросом. Экономия стройматериалов здесь минимальна. Скажем так, оттого, что одна квартира вдвое меньше другой, ее стены не ниже и не тоньше в два раза, а к квартире подводятся те же коммуникации. При этом теряются драгоценные квадратные метры: чем больше квартир выходит на лестничную площадку, тем она больше. В нашем случае речь может идти о шести-восьми и более квартир на площадке сложной конфигурации. Себестоимость квадратного метра в малометражных домах оказывается на 10-15% выше, чем в массовых сериях.
Но это скорее общее и необязательное свойство. Похоже, его научились обходить, причем не в самых богатых регионах. Здесь выбирать не приходится и интерес к малометражкам высок. Во многих городах, в частности Воронеже, в многоквартирные дома с малогабаритными квартирами реконструировались общежития. Омские власти просто обязали застройщиков, расселяющих жителей ветхих и аварийных домов, предусмотреть в новых проектах малогабаритные квартиры. В прошлом году довольно большой группе новгородских чиновников, ученых и строителей (включая губернатора Михаила Прусака) была вручена премия за разработку и внедрение экономичного проекта дома малогабаритных квартир. С 2001 года только в Боровичском районе было построено свыше 100 кирпичных домов этой серии. Судя по интересу соседей, проект может получить развитие в других небольших городах.
Что касается Москвы, то один из самых заметных реализованных проектов — дом, полностью состоящий из малогабаритных квартир,— был построен в 1999 году в Южном Бутове и сразу стал "сплошным скандалом". Дом заселялся почти два года, и навязать здесь квартиры удалось преимущественно тем очередникам, для которых он стал "третьим просмотром": в этом случае при отказе от предлагаемой квартиры управление департамента жилищной политики и жилищного фонда в округе имеет право исключить очередника из числа нуждающихся. Как пошутил один из чиновников, дом с квартирами от 23 кв. м превратился в "пугало", а очередники округа "стали шелковыми" и сразу соглашались на любое предложение, чтобы не оказаться в бутовской "лужковке".
В следующем малометражном проекте — в Митине — общая площадь однокомнатной квартиры была увеличена с 23 кв. м до 25, а жилой комнаты — с 11,6 кв. м до 15. Правда, популярности малогабаритной идее такая щедрость не прибавила.
Вообще, именно "кратность" квартир санитарным нормам в значительной мере определяет успех тех или иных массовых серий, предназначенных для выполнения социальных программ. И наиболее популярны площади, равные или чуть превышающие 36 и 54 кв. м. Головной болью властей остаются одинокие граждане, которым приходится давать те же три десятка метров: ничего "вразумительного на 18 квадратных метрах", по словам одного из специалистов Москомархитектуры, застройщики предложить не могут. Стало быть, сама надежда властей на малометражки не умерла.
Востребованный неликвид
Вообще-то малометражки — жилье неликвидное. Имея площадь на 20-30% меньшую, чем минимальные типовые квартиры, они уступают в цене процентов на 10-15, не более. Если цена квадратного метра в стандартной однокомнатной пятиэтажке доходила до $4,5 тыс., то метр малометражки зашкалил за $5 тыс. Увы, это единственный вариант для человека, покупающего жилье в Москве, для которого $15-20 тыс. критичны. Казалось бы, вилка между максимальными кредитами разных банков под один и тот же размер дохода позволяет найти подходящую программу. Но человеку, едва устроившемуся на работу в столице, банки вряд ли дадут кредит. Да и вообще не особенно охотно кредитуют покупки в старых домах.
О неликвидности малометражек свидетельствуют и данные об относительном росте цен на недвижимость с осени 2005 по осень 2006 года. При среднем росте цены квадратного метра на 80-85% квартиры в "плохой панели", проблемных районах и ближнем Подмосковье выросли на 100% и чуть более. В условиях ажиотажного неизбирательного спроса пузырь надувается не равномерно, а с неликвида. Точно так же — с неликвида — пузырь сдувается. Образно говоря, рынок дышит неликвидом. Что мы сейчас и наблюдаем. Несмотря на уверения риэлтеров в том, что имеет место лишь "стабилизация" рынка, цена продажи вышеназванных категорий неликвида упала более чем на 10%. Тот же путь взлета и "стабилизации" проделали малометражки.
Впрочем, вдохнули малометражки довольно глубоко, а вот выдыхать не спешат. Очевидно, они неликвид не самый типичный. И "плохая панель", и проблемные районы, и ближнее Подмосковье — категории широкие, многоплановые, а предложений малогабаритного жилья на рынке крайне мало. Говоря о малогабаритных квартирах, мы в первую очередь ассоциируем их с социальным жильем. Но что-то подсказывает, что будь сегодня построен тот бутовский дом (и лучше бы общей площадью однокомнатной квартиры 16 кв. м), квартиры в нем разлетелись бы как горячие пирожки. Риэлтеры их любят.
Время маломерок
Пока же интерес к малометражкам все явственнее прослеживается совсем с другой стороны. Речь идет о вышеназванных "студиях". Слово взято в кавычки, поскольку не совсем согласуется с холостяцким европейским жилищем в 30-40 кв. м. У нас это понятие легко применяется к помещению как вдвое большему, так и вдвое меньшему.
Шансы студий растут, причем быстро: в престижных районах центра остается все меньше места для "полноценных" проектов. Примет ли это жилье обеспеченная часть горожан? Видимо, при определенных условиях примет. Если в домах класса de luxe уже появились квартиры от 40 кв. м, то кто возьмется утверждать, что завтра не пойдут студии по 25 кв. м? Не пойдет домик из малометражек? Вы и представить себе не можете, как много в Москве желающих (даже из числа "состоявшихся" граждан) ради вида на культовую крышу или лужу купить вот такую квартирку по цене трехкомнатной в Ясеневе.
Кстати, в ноябре прошлого года мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что в столице будет увеличено количество доходных домов, что ранее доходные дома законодательно были запрещены, но "теперь этот институт мы будем вводить активнейшим образом". А в январе этого года заявил, что необходимо "переключение психологических приоритетов москвичей с покупки жилья на его аренду". Вполне очевидно, что речь может идти о сотнях комплексов малогабаритного жилья. Поэтому предусмотрительные люди ставят на малометражки.
Вот такой ужины
В городе Мадре-де-Дьос ("Матерь Божья") в бразильском штате Баия находится, возможно, самый узкий в мире жилой дом. В доме, ширина фасада которого составляет всего 110 см, проживает семья из семи человек и собака.
Хозяйка дома Эленита Кейруш Граве Минью однажды задумала пристроить к старому дому кладовую на небольшой полоске земли рядом. Когда кладовая была построена, хозяева попросили рабочих возвести над ней второй этаж. В какой-то момент семья поняла, что рядом с их старым домом появился почти полноценный новый. Им пришла в голову мысль переселиться в узкий домик, а старый сдать в аренду. Был надстроен третий этаж, и вскоре семейство перебралось в свой новый дом, самая узкая часть которого шириной чуть более метра, а самая широкая (та, где расположена кухня) — чуть более двух. Высота дома — десять метров. Три этажа занимают две комнаты, кухня, три коридора и застекленная веранда. Мебель, правда, пришлось разбирать, чтобы занести внутрь, а сложнее всего было разместить в доме холодильник.
Необычный дом вызвал интерес архитекторов — они специально приезжали взглянуть на строение, но не нашли в нем никаких технических ошибок, угрожающих безопасности жильцов. Сейчас хозяйка дома планирует открыть на первом этаже какое-нибудь заведение для туристов. Возможно, это будет кафе. Эленита уверяет, что со своим узким домом не расстанется ни за какие деньги.