Переход на другой уровень

Двухуровневое жилье встречается практически в любой новостройке не ниже бизнес-класса, хотя далеко не всегда оказывается востребованным. Для кого и с какой целью застройщики включают такие квартиры в свои проекты, выясняла корреспондент "Ъ-Дома" Наталия Павлова-Каткова.

Выше — крыша

До недавнего времени двухэтажные квартиры в обычных многоквартирных домах были редкостью. В советские времена двухуровневые квартиры (будем их также называть "дуплексами") если и строились, то штучно и в домах для очень непростой публики. Например, в шпиле высотки на Кудринской есть парочка совсем небольших однокомнатных, но тем не менее двухэтажных квартир. Были они и в домах на Тверской и на Соколе — проектировали эти квартиры под определенных высокопоставленных жильцов. Чуть ли не единственный случай массового строительства трехкомнатных дуплексов — в нескольких домах в Северном Чертанове, где почти четверть квартир были двухэтажными. Их называют "олимпийскими", хотя правильнее было бы назвать "постолимпийскими". "Дома планировали возвести к Олимпиаде-80, но не успели и достраивали позднее",— рассказывает проживающая в такой квартире со дня заселения дома Елена Алексеева.

Спланированы квартиры-"этажерки" вполне стандартно для такого типа жилья. Внизу — гостиная, кухня и санузел, вверху — две спальни. Любопытно другое. Общая площадь "олимпийского" дуплекса не превышает 80 кв. м. А ведь удобная лестница "съедает" как минимум 20 кв. м полезной площади жилья. Таким образом, по законам эргономики из 80 кв. м должно было остаться лишь 60. Однако проектировщики схитрили и пространство сэкономили: переход между уровнями сделали довольно крутым с резким разворотом на 180°. Как говорят впервые посещающие эти дома, получилось не слишком удобно. Впрочем, сами хозяева давно привыкли и особых неудобств не испытывают. "Когда мы только въехали в дом, хотели снести стену между комнатой и коридором (а лестница на второй этаж находится в коридоре практически сразу у входа в квартиру), чтобы хотя бы визуально убрать ощущение некоторой тесноты, но так и не решились,— вспоминает другая жительница этого же дома.— А теперь нам даже нравится — хорошо, что все оставили как было".

Творческое объединение

Несмотря на эти особенности, двухуровневые квартиры в этих домах пользовались бешеной популярностью. Однако хотя проект получился очень успешным, тиражировать его почему-то не стали, он так и остался в единичном экземпляре. Поэтому желающим жать на двух уровнях оставалось только одно — самим превращать свое жилье в двухэтажное. "Как правило, так поступали с квартирами в домах сталинской постройки с четырехметровыми потолками: их владельцы самостоятельно производили деление на два уровня",— объясняет заместитель генерального директора по вторичному рынку жилья "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов. Любопытно, что переделанные таким образом квартиры в последние годы в продаже почти не появляются: то ли их опять превратили в одноуровневые, то ли хозяевам жаль расставаться с созданным собственными руками эксклюзивом.

В конце 80-х — начале 90-х годов появились и другие варианты переделок. "Двухуровневыми стали квартиры верхних этажей с присоединенной и окультуренной мансардой,— рассказывает консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty Ирина Егорова.— На пентхаус в современном понимании этого слова они не тянут: и окна верхнего уровня небольшие, и перепад высоты, свойственный всем мансардам, имеется. Не говоря уже о том, что отсутствует отдельный вход. Такие квартиры появлялись в начале 90-х годов, например, в Староконюшенном переулке, дом 14, в Мерзляковском, дом 16, в Чистом переулке. Однако в целом такие квартиры представляли мало интереса: в старых домах вечно протекали крыши". Есть и переделки, выполненные в более поздние годы по такому же принципу. "Масштабный объект предлагается в элитной реконструированной сталинке по адресу Университетский проспект, дом 9,— говорит руководитель инвестиционных проектов элитной недвижимости Vesco Realty Андрей Ровкач.— Двухуровневая квартира была образована путем совмещения шести обычных квартир — по три на каждом этаже. В итоге общая жилая площадь составляет около 360 кв. м, при этом из окон квартиры открывается прекрасный вид на здания МГУ и Воробьевы горы".

Однако гораздо интереснее другой вид переделки, которую выполняли, как правило, в примыкающих к многочисленным посольствам старых домах на Пречистенке. В большинстве этих домов есть бельэтаж. Именно его и объединяли с настоящим первым (а по сути, вторым) этажом, после чего получившееся пространство делили пополам. В результате в домах появлялись по две двухуровневые квартиры с красивыми видами из окон на посольские дворики, что еще больше повышало ликвидность такого жилья. Эти квартиры пользовались большим спросом и стоили значительно дороже и одноуровневых, и переделанных многоуровневых на более высоких этажах. Хотя сегодня это может показаться странным.

И в совсем редких случаях объединяли соседние этажи. "На память приходит лишь дом "Патриарх" где покупатель пытался объединить шестой и седьмой этажи на стадии строительства,— вспоминает госпожа Егорова.— Впрочем, делалось это не столько из-за желания покупателя иметь двухуровневую квартиру, сколько потому, что на тот момент ни на одном этаже на нашлось площади подходящих размеров, а человеку очень хотелось поселиться именно в этом доме. Не знаю, осуществил ли он эту идею, допускаю, что ему это удалось. Возможно, это не единственный случай, однако в продаже в последние лет пять такие квартиры не появлялись".

Этажи с особенностями

Всплеск моды на дуплексы пришелся на 1998-2002 годы. По словам экспертов, ввели эту моду женщины, хотя в целом портрет покупателя двухэтажной квартиры нарисовать довольно сложно. "С довольно высокой вероятностью можно говорить лишь о дуплексах на нижних этажах,— рассказывает Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard.— 80% их покупателей составляют семейные пары с двумя детьми, возраст каждого супруга менее 45 лет. По квартирам же верхних этажей статистики нет. Их с равной вероятностью покупают и одинокие, и семейные, и мужчины, и женщины". Именно в конце 90-х начали закладывать двухуровневые квартиры почти во все современные проекты, даже в панельные. Например, их наличие предусмотрели в торцевых секциях последних этажей серии П-44ТМ (ДСК-1), не говоря уже о более высоклассных объектах, таких, как ЖК "Камелот" на Комсомольском проспекте с дуплексами на 15-16-м этажах или ЖК "Долина грез", сравнительно недавно построенный в Отрадном "Главмосстроем".

Любопытно, что строители, по словам экспертов, играли отнюдь не на моде. Скорее ими двигало желание выжать из объекта побольше жилой площади, вопреки особенностям домов. В число таких особенностей попадает, например, расположение довольно больших площадей выше "красной" точки дома, дальше которой не может подниматься лифтовая шахта и, соответственно, нельзя сделать еще один обычный этаж. Сюда же можно отнести невысокие потолки пространства "выше последнего этажа", сравнительно небольшие и немногочисленные окна, конструктивную специфику крыши, а у элитных домов — и архитектурные решения. В качестве примера можно привести здание в Староконюшенном переулке, 36, известное как "дом Пороховщикова". Его особенность — стеклянная крыша, одноуровневая квартира под которой вряд ли могла бы стать ликвидной. Дотянуть же дуплекс до уровня пентхауса тоже не предоставлялось возможным: вокруг располагаются достаточно высокие дома, загораживающие вид. Поэтому решение разместить на последнем, пятом этаже двухуровневую квартиру было вполне логичным.

И два, и полтора

Двухуровневые квартиры по-прежнему присутствуют практически во всех новостройках класса не ниже "бизнес", однако застройщики говорить о них не любят. Видимо, предположение, что в дуплексы чаще превращают не самые удачные пространства в доме, недалеко от истины.

"Двухуровневость должна присутствовать только в том случае, когда она дает абсолютно новые качественные изменения в сторону большего комфорта,— поясняет коммерческий директор холдинга "Капитал Групп" Алексей Белоусов.— Но тогда мы уже говорим о пентхаусах, которые, в отличие от двухуровневых квартир, являются крайне востребованным продуктом на рынке". "Многие строительные компании вообще перестали закладывать в свои проекты подобные квартиры, исключение составляют лишь индивидуальные заказы от частных инвесторов, поступившие еще на стадии проектных работ,— говорит вице-президент группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.— Мода на них постепенно проходит, так как подобные варианты перестали быть чем-то новым на рынке и спрос на них начал падать". Осторожно относятся и к более ликвидным дуплексам на первых этажах, которые предусмотрены, например, в новом проекте компании "Баркли" во 2-м Зачатьевском переулке. Несмотря на все их достоинства (характерные для встроенных таунхаусов отдельный вход и собственный палисадник рядом с ним) предугадать, насколько быстро их удастся продать, довольно сложно.

Объясняя причины падения спроса, в Kirsanova Realty привели слова одной клиентки, которая когда-то предпочла двухуровневую квартиру. У этой женщины есть маленькая собачка. "К концу дня собачка просто валится с ног из-за этих лестниц, потому что она все время ходит за мной вверх-вниз,— жаловалась клиентка.— Мне за платьем надо наверх — и она идет за мной. Мне надо спуститься вниз выпить кофе — и она бежит следом. Я-то за целый день так нахожусь, что с ног валюсь, а уж собачка тем более". Те же претензии и у женщин, имеющих маленьких детей. Чтобы сделать двухуровневые квартиры удобнее, в элитных домах попытались делать внутриквартирные лифты, однако они приживаются лишь в квартирах, где больше двух уровней. Но таких в Москве считаные единицы, например, в "доме-яйце" по адресу: улица Машкова, дом 1/11. "Для покупателей сегодня важнее не мода, а экономическая целесообразность приобретения такого жилья,— говорит господин Тимербулатов.— Огромные размеры многоуровневых квартир предполагают и высокие коммунальные платежи, что в данном случае не всегда оправданно. Не на пользу многоуровневому жилью развивается и рынок загородной недвижимости. Покупатели, соизмерив затраты, предпочитают многоуровневым квартирам проживание в отдельном доме за городом".

Падением интереса к двухуровневым квартирам можно объяснить и обилие подобных предложений у риэлтеров. "Сейчас, например, продаются три двухуровневые квартиры с панорамным остеклением от пола до потолка на последнем этаже и с видом на Кремль в доме 'Онегин',— перечисляет Наталия Дабсон из Paul`s Yard.— Выставлена на продажу и квартира площадью 400 кв. м в "Венском доме", Есть похожие предложения по адресу Трубниковский переулок, дом 6". Правда, интересны они не столько тем, что являются двухуровневыми, сколько характеристиками самих домов. Дуплексы же в России не прижились (как и мансарды, столь популярные во Франции), и едва ли мода на них воскреснет. Зато может появиться другой, подобный дуплексу, вид жилья. "На сегодняшний день на Западе, в частности, в Италии, очень популярны полуторауровневые квартиры,— рассказывает господин Белоусов.— Идея состоит в том, что перекрытия пробиваются и в отдельных частях квартиры высота потолков доходит до 4,5 м. Такие решения интересны и требуют определенной геометрии по планировке. Хотелось бы также отметить, что первые полуторауровневые квартиры появились впервые именно у нас в стране, и, возможно, в свое время будет интересно понаблюдать возвращение этого продукта "домой"".