Серия скачков курса доллара за прошедшие две недели вновь "разогнала" цены на
недвижимость. Особенно остро отреагировал рынок жилья. На прошлой неделе, как
и на позапрошлой, московские муниципальные квартиры скупались на аукционах
прямо-таки оптом — подъездами. А вот перепродажа жилья, напротив, приутихла:
фирмы-риэлтеры обдумывают приемлемый для себя новый уровень цен предложения.
Аукционные цены квадратного метра жилья за неделю выросли более чем на 14%.
Эта динамика и будет служить ориентиром для торговцев недвижимостью. Поэтому
логично предположить, что на текущей неделе риэлтеры примут решение, и
средненькие однокомнатные квартиры в спальных районах будут предлагаться по
11,5--13 млн рублей. Что же касается более отдаленной перспективы, скажем на
середину года, то здесь "виды на урожай" такие.
Сметная стоимость строительства жилья увеличивается за четыре месяца примерно
в полтора раза. На аукционе цена квадратного метра возрастает в 8 раз.
Поскольку темп роста инфляции явно выше скорости ввода домов, это соотношение
по крайней мере не уменьшится. Поэтому мы ожидаем, что к июлю квадратный метр
будет стоить около полумиллиона, а цена однокомнатных квартир поднимется по
меньшей мере до 18--20 млн рублей.
"Рублевый" сюжет понятен: по-другому быть и не может. Более запутанная
ситуация складывается с долларовыми ценами на жилье. Поразительно то, что
темп их роста сопоставим с рублевой динамикой цен: за те же четыре месяца они
выросли на 20%. Будут расти и дальше, причем, по нашим прогнозам, жилье в
Москве скоро станет дороже, чем в западных столицах. Почему? Такой резон, как
инфляция в Америке, мы с негодованием отметаем. А вот реальные причины.
Первая — историческая. Примерно с 1988 года началась активная эмиграция из
СССР. Квартиры "отъезжантов" оставались в распоряжении местной диаспоры, за
что выезжающий получал на новом месте жительства компенсацию на
первоначальное обзаведение. За пару лет значительная часть желающих
разъехалась, и к тому же подоспели послабления в части валютных сделок.
Заманчивые, но туманные предложения типа "вы переводите доллары в любой банк
Мюнхена, а мы вас прописываем в квартиру в Москве" сменились обычной
куплей-продажей жилья. Произошел залповый выброс квартир за валюту, и цены на
какое-то время установились на относительно низком уровне — $3--4 тыс. за
приличную однокомнатную квартиру. Этот уровень спровоцировал спрос, и цены
стали расти. А через некоторое время на рынок подоспели "сырьевые" доллары —
сначала в сравнительно небольшом количестве от первых СП, а начиная с
прошлого года — в массовом масштабе от широких кругов отечественных
экспортеров. Сформировался новый потенциал спроса, характерной особенностью
которого является ориентация потребителей на сравнительно недорогие квартиры
— для улучшения собственных жилищных условий, для переезда в Москву, для
простенького, но своего офиса.
Вторая причина связана с тем, что начиная примерно с позапрошлого года на
московский рынок недвижимости вышел новый мощный и весьма платежеспособный
контрагент — западные бизнесмены. В 1991 году происходит массовое создание
СП, значительная часть которых регистрируется в столице. Городские деловые
центры моментально переполнились. Появился новый бизнес — скупка или найм
жилья и последующая сдача его в аренду зарубежным предпринимателями.
Конъюнктура здесь такая. Стоимость квартиры (в "однокомнатном эквиваленте") в
престижном районе Москвы вблизи деловых центров составляет около 30 тыс.
долларов. Ставки аренды на такое жилье варьируют в границах $800--1000 в
месяц. Это надо сказать, еще по-божески: компактный одноместный номер в
гостиницах Хаммер-центра в сутки обходится в $150. Поэтому проблем со спросом
нет.
В подобных обстоятельствах инвестиция в квартиру окупается быстрее, чем за
три года, причем первоначально вложенный капитал гарантированно удваивается:
квартиры абсолютно ликвидны. Отметим для сравнения — бизнес с жильем в
Москве гораздо рентабельнее средних инвестиций в развитых странах: там норма
рентабельности на уровне вдвое большем, чем средний, позволяет окупить
вложение за 5 лет.
При подобной конъюнктуре нынешняя динамика цен сохранится, и цена одного
квадратного метра в престижных районах Москвы, составляющая сейчас $1000,
может к концу года достичь $1500. Отметим, что на прошлой неделе предлагался
к продаже особняк в Лондоне за 650 тыс. фунтов. Общая площадь особняка —
450 квадратных метров. Таким образом, цена метра составляет $2000. При этом,
однако, при особняке есть сауна, сад и гараж. Фактически же это означает, что
московское жилье уже дороже лондонского.
АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ,
МИХАИЛ Ъ-АВЕШНИКОВ