Начало строительства морского пассажирского терминала на Васильевском острове дало очередной толчок к преобразованию промзоны острова под деловую и жилую застройку. Девелоперы полагают, что быстрее будет освоена намывная часть, а территория, которую занимают несколько крупных промышленных предприятий, начнет освобождаться не раньше чем через три-четыре года. Но, несмотря на масштабное строительство, жилищный рынок Васильевского острова не теряет своей привлекательности.
Девелоперы традиционно отмечают такие недостатки Васильевского острова, как изолированность от исторического центра и малый спрос со стороны девелоперов коммерческой недвижимости на земли в приморской части острова и территории, занятые промышленными предприятиями. Однако вскоре после запуска проекта морского пассажирского терминала и объявления о строительстве Западного скоростного диаметра (ЗСД) Объединенная промышленная корпорация (ОПК), управляющая промышленными активами Межпромбанка, заявила о намерении преобразовать территорию принадлежащего ему Балтийского завода. Начало перевода производства с Балтийского завода в промзону "Северной верфи" председатель совета директоров ОПК Александр Гнусарев наметил на 2008 год. Площадка в 60 га, которую занимает предприятие на Васильевском острове, по его оценкам, позволяет разместить 1,2 млн кв. м жилья, офисов и гостиниц. Эксперты оценивают это решение как правильное с точки зрения развития кораблестроительного бизнеса, но очень затратное, а девелоперы сомневаются, что проект может быть реализован в столь сжатые сроки.
"На Васильевском острове имеет место локальный редевелопмент территорий, вкрапленных в жилую застройку и расположенных по границе Малого проспекта. Что касается редевелопмента больших территорий, то проблема в том, что инвестору или группе инвесторов предстоит заниматься сразу несколькими площадками и решать вопрос по выкупу нескольких площадей. Например, преобразование Балтийского завода затруднено тем, что напротив него через Неву расположено ФГУП 'Адмиралтейские верфи'", — отмечает генеральный директор компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Олег Барков. Комплекс "Морской фасад" более прогнозируем по срокам, считает эксперт, а юго-западная промышленная часть острова будет развиваться, но гораздо медленнее. "Территории, которые сейчас намываются, пойдут под освоение в течение трех-четырех лет, а Балтийский завод и 'Севкабель', с моей точки зрения, если и будут перебираться с острова, то не раньше чем через три-четыре года, и растянется этот процесс на 10-15 лет", — полагает господин Барков.
Хотя Васильевский остров сейчас не является столь популярной деловой зоной, как Петроградская и Выборгская стороны, реализация проекта ЗСД может сделать участки на намывных территориях, где расположится новый морской пассажирский терминал, более привлекательными для девелоперов офисного сегмента.
Проект строительства морского пассажирского терминала (МПТ) и развития западной части Васильевского острова предполагает образование новых территорий общей площадью 476 га. Объем финансирования строительства терминала оценивается в 29 млрд рублей, из них 6 млрд — средства федерального бюджета, а 23 млрд — деньги частных инвесторов. Кроме самого МПТ на намытой территории планируется воздвигнуть объекты социальной инфраструктуры, жилую и коммерческую недвижимость (всего около 6 млн кв. м), а также проложить отрезок ЗСД.
Одновременно аналитики рынка отмечают возросший интерес инвесторов к промышленной зоне Уральской улицы, в частности к территории ОАО "Морской завод 'Алмаз'" и расположенной напротив — через Малую Неву, на Петровском острове — судостроительной фирмы "Алмаз". Последнюю, кстати, летом 2006 года выкупило совместное предприятие "КИТ Финанса" и холдинга "Ленстройматериалы".
Что касается жилого сегмента, то, по оценке директора АН "Бекар" Ирины Гудкиной, в 2006 году Васильевский остров ничем не отличался от других районов Петербурга: цены здесь росли так же, как и во всем городе. "Если клиент реализует квартиру на Васильевском, чаще всего он хочет купить новое жилье в этом же районе", — отмечает госпожа Гудкина. Своеобразную границу, по ее словам, на острове образуют 10-я, 11-я и 13-я линии, за которыми квартиры стоят чуть дешевле. Но это не касается промежутка между Большим проспектом и Невой: например, очень хорошо идут продажи в доме "Петербургстрой Skanska" на 14-й линии. Меньше ценится сегмент между Средним и Большим проспектами, и еще дешевле — Малый проспект. По оценке госпожи Гудкиной, если год назад стоимость жилья в западной части Васильевского острова составляла $1-$1,1 тыс. за квадратный метр, то сейчас — от $2 тыс. до $10 тыс.
Квартиры в прибрежной части района сейчас не уступают по цене жилью в непосредственной близости от станции метро "Василеостровская". К примеру, в "Петербургской недвижимости" отмечают, что недавно была выставлена на продажу однокомнатная квартира общей площадью 39 кв. м на 7-й линии ценой $125 тыс. Средняя однокомнатная квартира общей площадью около 31-32 кв. м на Наличной улице продается за $98-125 тыс. в зависимости от типа дома и его близости к станции метро. "Средняя однокомнатная квартира на улице Кораблестроителей, общей площадью 33-38 кв. м, продается сейчас по цене $100-115 тыс., — рассказывает директор по продажам Центра развития проектов "Петербургская недвижимость" Наталья Луговская. — В первом квартале 2007 года сдается жилой комплекс на Морской набережной: двухкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м стоит примерно $185 тыс. Трехкомнатные квартиры общей площадью 96 кв. м и более — от $230 тыс.". По данным Центрального агентства недвижимости, стоимость квадратного метра в комплексе "Морской фасад" в квартирах, которые предлагаются на вторичном рынке, составляет около $4 тыс. и выше.
Риэлтеры упорно отрицают влияние строек — "Морского фасада" и ЗСД — на стоимость квартир в прибрежной части. "Цены здесь растут так же, как и в других районах города. В перспективе жилье в районах, прилегающих к пассажирскому порту и новому деловому району, должно подорожать, — отмечают в АН "Адвекс". — И вообще, если приезжие спрашивают квартиру на Васильевском острове, то их больше беспокоит не строительства порта, а возможность наводнений". Тем не менее в неофициальных беседах аналитики признают, что цены на жилье в непосредственной близости от порта и ЗСД скорее всего не вырастут, а упадут. "Например, в свое время на заливе построили кирпичные дома 137-й серии, квартиры там стоили очень дорого, а когда началось строительство следующей линии домов, 137-е потеряли в цене", — рассуждает Ирина Гудкина. "Однако жилье в отдалении от стройки, но в прибрежной части будет дорожать, и уже сейчас на это делают ставку те, кто покупает квартиры в инвестиционных целях. Тем более что Васильевский остров сам по себе брэнд: если вы в Лондоне скажете, что продаете квартиру на Васильевском острове, вас поймут", — уточняет она.
Александра Грицкова