Советами у предпринимателей-землепользователей земельных участков для
несельскохозяйственных нужд. Надо, однако, иметь в виду, что условия изъятия
земель закреплены в Земельном кодексе Российской Федерации и являются
обязательными не только для хозяйствующих субъектов, но также для органов
власти и управления. Интрига состоит в том, что до собственно изъятия — не
говоря уже о последующем возмещении убытков — добраться, соблюдая эти
условия, не так-то просто.
Землю отнимать непросто и долго
При изъятии земельного участка должны соблюдаться приоритеты
сельскохозяйственного использования земель. Дело в том, что пригодные для
нужд сельского хозяйства земли предоставляются прежде всего для
сельскохозяйственных целей. Пригодность угодий определяется данными
земельного кадастра. В соответствии с земельным законодательством, при
наличии нескольких претендентов на земельный участок, вопрос, в пользу кого
он будет изыматься, решается во внесудебном порядке, то есть местным Советом
народных депутатов. Поэтому появляется возможность довольно надолго затянуть
процесс изъятия земли у предпринимателя.
Гарантией охраны земель от необоснованного изъятия их у предпринимателей
служит установленный законодательством особый порядок деятельности Советов
народных депутатов. Для того, чтобы произошло изъятие земли, необходимо
произвести предварительное согласование с соответствующим Советом или — по
поручению Совета — с местным комитетом по земельной реформе и земельным
ресурсам. Предварительное согласование проводится при обязательном участии
предпринимателя, являющегося собственником, землевладельцем,
землепользователем или арендатором.
Если земля изымается для передачи ее для объектов, имеющих межрегиональное
значение и требующих согласования с Верховным Советом России, то согласование
должно быть проведено в течение шести месяцев. Для объектов, не связанных с
производством и переработкой продукции сельского хозяйства и требующих
согласования с Верховным Советом республики в составе России, с краевым,
областным, автономной области, автономного округа Советом народных
депутатов — в течении трех месяцев, а для объектов местного значения — до
одного месяца. Однако не предусмотрено никакой ответственности за нарушение
этих сроков.
Предприниматель, имеющий в пользовании земельный участок, может обжаловать
решение Совета в вышестоящий Совет, а затем в суд. При этом процесс изъятия
земли приостанавливается, как минимум, на полгода. Кроме того, при изъятии
или принудительном выкупе земли у юридического лица претендующее на эту землю
предприятие должно сначала построить на новом месте жилые, производственные
или иные постройки взамен изымаемых и возместить в полной мере все иные
убытки, включая упущенную выгоду.
За отнятую землю заплатят с процентами...
Вообще говоря, убытки в соответствии с гражданским законодательством России
взыскиваются с виновного лица. Земельное же законодательство устанавливает
условия возмещения убытков также и при правомерных действиях, хотя изъятие
земли осуществляется против желания землепользователя. Возмещение убытков,
включая упущенную выгоду, осуществляется предприятиями, которым отведены
земельные участки, а также предприятиями и гражданами, деятельность которых
вызывает ограничение прав пользователей земли или ухудшение их качества.
Важным элементом при возмещении убытков становится возмещение упущенной
выгоды. Землепользователю достаточно доказать факт ограничения его прав (это
может быть, например, возведение недалеко от земельного участка какого-либо
объекта, оказывающего вредное воздействие не только на сам земельный участок,
но и на его эксплуатацию) и вычислить доход, который землепользователь теряет
в течение периода восстановления нарушенного производства.
Интересно, что ни в одном законе нет такого подробного, как в данном
документе, изложения условий возмещения убытков. Это в значительной степени
помогает потерпевшей стороне вычислить размер убытков при обращении с
претензией или с иском в суд. Положение дает подробный и исчерпывающий список
затрат, которые включаются в размер убытков при изъятии земель (стоимость
жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения и т. д.).
В размер убытков включается также и упущенная выгода, сумму которой
предпринимателю придется доказывать самому. Например, при временном изъятии
участка земли на три года упущенная выгода будет равна помноженному на три
доходу предпринимателя, полученному им в течении года перед изъятием участка.
Если же земля отбирается у предпринимателя на неопределенный срок, то для
вычисления размера упущенной выгоды годовой доход от использования земли
необходимо умножить на остаток срока использования земли.
Однако многие сельскохозяйственные предприятия имеют землю в бессрочном
пользовании. Из этого следует, что размер упущенной выгоды определяется самим
бывшим землепользователем — без использования каких-либо цифр. Единственное,
на что можно ориентироваться, так это на максимальный срок аренды земли,
который составляет 50 лет. При этом надо иметь в виду, что суд при решении
вопроса о возмещении упущенной выгоды обычно уменьшает требуемую сумму.
Следует также отметить, что при изъятии земли предусмотрено обязательное
предоставление равноценного земельного участка с необходимым строительством,
которое производится не после изъятия земельного участка, а до него. До
окончания проведения всех необходимых мероприятий никто не вправе согнать
предпринимателя с его участка.
...но и приобретение земли обойдется недешево
В результате предоставления земель для несельскохозяйственных нужд происходит
безвозвратное сокращение сельскохозяйственных угодий, ухудшение качества
земель и снижение уровня плодородия. Суммы от возмещения потерь
сельскохозяйственного производства в течение трех месяцев после отвода
земельного участка в натуре должны быть направлены получившим землю
землепользователем в местный Совет народных депутатов, в ведении которого
находится земля. В данном случае немаловажно, как должны соблюдаться интересы
того предпринимателя, для кого предоставляется участок земли: платить за
потери приходится именно ему.
Потери возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых
земель с учетом проведения на них следующих мероприятий:
— окультуривание почв (осушение, орошение, культурно-технические
мероприятия);
— повышение плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель.
В рассматриваемом документе правительство России демонстрирует более
бережное, чем ранее, отношение к земле в части возмещения
сельскохозяйственных потерь вследствие изъятия земельных участков. Это
выражается в шкале нормативов стоимости освоения новых земель, по которой и
определяется размер потерь. Новые нормативы по сравнению со старыми (согласно
положению, принятому в 1974 году) выросли на целых семь порядков. Если раньше
стоимость восстановления одного гектара земли составляла несколько копеек, то
по новому положению счет пошел уже на миллионы.
Следует учесть, что возмещение потерь осуществляется независимо от возмещения
материальных убытков землепользователю. Для определения потерь местная
администрация создает комиссию в составе депутата местного Совета,
специалистов и представителей сторон-организаций, в пользу которых изымается
участок. Окончательно этот вопрос решается судом или арбитражным судом, и это
является хорошей гарантией для защиты интересов предпринимателя, с которого в
соответствии с положением взыскиваются потери.
Потери определяются в зависимости от расположения земельного участка, его
кадастровой оценки, способов обработки и даже техники, применявшейся при
обработке земли. Конкретный размер потерь определяется в порядке, указанном в
пунктах 29 и 30 положения. Так как для определения размера потерь
используются планово-картографические материалы, данные почвенных
исследований, земельного кадастра и мониторинга земель, рекомендуем в каждом
конкретном случае обращаться к специалистам комитетов по земельной реформе
или организаций, занимающихся изучением земли.
НАТАЛЬЯ Ъ-ДЕДОВА