строительство
С начала года рост цен на столичное жилье составил более 60-70%. Осенью стоимость квартиры в Москве преодолела барьер $4 тыс. за квадратный метр. О перспективах дальнейшего развития рынка недвижимости и планах Mirax Group Ъ рассказал президент корпорации СЕРГЕЙ ПОЛОНСКИЙ.
— Недавно вы приняли решение о разделении компании на две части: Mirax и "Mirax. Высотные здания", частное размещение 20% акций которой планируется провести в конце этого года...
— Причина такого решения связана с различиями в технологии строительства. Теперь у нас есть два подразделения: одно специализируется на строительстве простых зданий, другое — уникальных высотных объектов. Это совершенно разный подход, другие инженерные системы, проектные решения и т. д. Причем по капитализации они примерно равны — около $1,5 млрд каждое. Не исключено, что в будущем мы выйдем и на публичное размещение. Вся наша документация, рейтинги и отчетность прозрачны, и в случае принятия этого решения процесс будет проведен довольно быстро.
— Какие у компании планы по развитию высотного подразделения? Рассматривается ли возможность участия в программе "Новое кольцо Москвы" (НКМ)?
— Сейчас два основных высотных проекта: башня "Федерация" в ММДЦ "Москва-Сити" и "Миракс-Плаза" на Кутузовском проспекте. Суммарно это 1 млн кв. м. Кроме того, в разработке находится целый ряд проектов, о которых говорить пока рано. Однако условия, предлагаемые инвесторам в рамках НКМ, нас не устраивают. Обременения в виде реконструкции кварталов, расселение жителей сносимых домов, длительные сроки реализации негативно сказываются на привлекательности участия в программе. В НКМ мало экономики: Москва для повышения инвестиционной привлекательности, как нам кажется, должна сократить городские обременения. Кроме того, когда чиновники объявляют о планах строительства десятков небоскребов, я не уверен, что найдется достаточно опытных в высотном строительстве компаний. В Москве их сейчас всего пять — это "Дон-строй", Enka, "Крост", "Конти" и Mirax. Заметьте, в НКМ у этих компаний объектов нет. Поэтому может случиться так, что продававшие вчера булочки бизнесмены начнут строить 40-50-этажные здания. Проблема в том, что ряд компаний заявляют о своих планах по высотному строительству, не понимая специфики этого процесса. Сперва нужно построить хотя бы 30 этажей, а уже потом претендовать на большее: если производитель "Жигулей" заявит о планах производства Ferrari, весь мир будет смеяться, а планы строительства 60-этажного здания неизвестной на рынке компании воспринимают серьезно.
— Как влияет этажность объекта на его ликвидность?
— Ставка капитализации по всей Москве одинакова — сейчас около 10%. Меняются другие параметры: арендная плата и стоимость квадратного метра. В "Федерации" на стадии строительства продажные цены составляют около $9 тыс. за 1 кв. м, аренда — $1-1,05 тыс. за 1 кв. м. А закономерность заключается в том, что с ростом арендных ставок увеличивается и рыночная цена. Этот коэффициент зависит от стоимости денег, политической стабильности и перспектив рынка в стране. Или в Москве, если говорить только о столичном рынке, потому что в регионах ситуация иная: сниженные показатели при высоких рисках. Объясню на примере: если в региональном городе уже есть один бизнес-центр, при строительстве второго объем предложения на рынке сразу увеличивается в два раза. Для сравнения: в Москве сейчас около 3,5 млн кв. м офисных площадей классов "А" и "Б", ежегодно можно строить еще 700-800 тыс., но при всем желании за год-два предложение вдвое не увеличить. А в регионах сперва одна компания строит бизнес-центр площадью 20 тыс. кв. м, потом приходит вторая с таким же объемом, третья, четвертая — как в этой ситуации себя поведет рынок, непонятно. Спрос очень чувствителен, а значительное увеличение предложения в городе на порядок снижает доходность девелопера. По этой причине мы отказались от реализации проектов в регионах (компания планировала создать 20 СП с региональными девелоперами для строительства коммерческой недвижимости.— Ъ). Кроме того, часто инвесторы не изучают конкурентную среду на рынке. Поэтому к масштабным заявлениям ряда девелоперов по строительству нескольких миллионов квадратных метров в регионах я отношусь осторожно. Только рынок определяет, сколько нужно строить, но нужно помнить, что спрос всегда должен быть на 10% выше предложения, чтобы себестоимость строительства оставалась ниже продажной цены площадей. Это элементарные понятия микроэкономики.
— В этой связи как вы оцениваете изменение концепции застройки "Большого Сити" и двукратное увеличение жилых площадей в проекте?
— У Mirax в этом проекте есть площадки, в частности территория предприятия "Фили-Кровля", где планируется построить около 250 тыс. кв. м жилья. Но мне кажется, сперва нужно реализовать центральное ядро Сити, а уже потом принимать решение о дальнейшем строительстве, ведь фактически "Большой Сити" — это город в городе. Еще неясно, как будет работать весь механизм, и до момента запуска и окончания основных проектов в центральном Сити я бы не давал разрешения на строительство других объектов. Нет определенности в вопросах с полноценным энергоснабжением, теплом, канализацией, дорогами, трафиком и т. д.
Есть два принципиально важных момента. Во-первых, крупным компаниям, которые принимают участие в проектах "Москва-Сити" и "Большой Сити", увеличивать свои объемы больше чем на 20-25% в год рискованно: теряется управляемость, качество, финансовый контроль и проч.
Во-вторых, большие объемы строительства не пойдут на пользу рынку — мощности нужно наращивать постепенно. Если сейчас на рынок одновременно выкинуть 10 млн кв. м площадей, все девелоперские компании обанкротятся. Нужна этапность. В пример можно привести кризис гостиничного бизнеса в Варшаве, где за пять лет построили 20 пятизвездных отелей. В результате цена номера не превышает там $35 за ночь, заполняемость гостиниц составляет всего 30%, а девелоперы несут огромные убытки. Противоположная ситуация в Лас-Вегасе, где с увеличением туристических потоков на 10% девелоперам дают дополнительные 10% лицензий на строительство гостиниц. Это говорит о том, что политика строительства и реализации проектов должна быть продумана, а у нас постоянно ставят мегазадачи. В "Большом Сити" предлагают вдвое увеличить объемы строительства жилья, не понимая, что рынок недвижимости очень чувствителен и малейшее неправильное решение может настолько качнуть планку в ту или иную сторону, что рынок обвалится.
— На первый взгляд потребителю это выгодно...
— Только на первый, но это иллюзия. На самом деле обвал рынка не выгоден никому! Допустим, завтра цены на недвижимость упадут в четыре раза. В первую очередь это станет показателем нестабильности экономики страны. Падение рынка будет говорить о кризисе в стране, ведь недвижимость — первый признак состояния как экономики, так и политической ситуации. Далее, все москвичи, которые имеют квартиры в Москве, сразу обеднеют в четыре раза, а нет ни одного здравомыслящего человека, который хочет, чтобы его жилье дешевело. Кроме того, мы получим непрогнозируемое увеличение количества населения в Москве. С 1998 по 2004 год количество проживающих в Москве увеличилось на 4-5 млн за счет того, что любой человек из региона мог приехать и купить квартиру в столице. А ведь планировалось, что такое число жителей в столице будет лишь к 2020 году. Практика показывает, что все мегаполисы мира могут ограничивать количество проживающих в них людей исключительно ценами на недвижимость, другого способа нет. В советское время была невозможность прописки — таким образом Советский Союз ограничивал количество людей, желающих приехать в Москву.
Кроме того, нельзя забывать, что с падением рынка заработные платы в строительном бизнесе сразу снизятся в два раза, а следовательно, автоматически потащат вниз другие зарплаты. 14% населения, занятого в строительстве,— очень большой сегмент и очень сильно влияет на экономику страны.
За полтора года активного роста цен заработные платы в строительстве сильно выросли. Только за прошлый год показатели прироста составили более 20%. Арифметика здесь очень проста: предположим, что я на стройке начинаю повышать зарплату с $500 до $800 в месяц. В условиях роста цен я могу себе это позволить: у меня увеличивается доходность, и эти $300 разницы не оказывают существенного влияния на себестоимость, потому что составляют всего 1% увеличения сметы. Закономерно, что люди, работающие в других отраслях, идут ко мне, а их работодатели вынуждены поднимать заработную плату, чтобы удержать своих сотрудников. А вот как только цены на недвижимость падают, неминуемо наступает кризис. Ведь это основная капитализация правительства Москвы. При этом не будем забывать, что Москва по праву считается мировой столицей, а раз так, цены на недвижимость здесь должны быть на уровне Нью-Йорка, Лондона и Гонконга.
— Многие ожидают постепенного расслоения рынка: рост в сегменте бизнес-класса и стагнация в экономклассе.
— Во всех странах мира разница между эконом- и бизнес-классом составляет минимум 2-2,5 раза. Поэтому можно прогнозировать, что жилье экономкласса расти в цене не будет, наоборот, в этом сегменте не исключена коррекция на 10-15% в сторону снижения цены. Эти квартиры сейчас слишком переоценены: квадратный метр в панельном доме не может стоить $4 тыс., когда на первичном рынке в домах бизнес-класса, например проектах Mirax, его цена составляет $5 тыс. По моему прогнозу, панельные дома остановятся на уровне $3-3,5 тыс. за 1 кв. м, а в сегменте бизнес-класса будет постепенный рост цен, 15% в год, пока продажные цены зафиксируются на уровне около $7 тыс. за 1 кв. м. Где-то посередине будет сегмент монолитных домов. А хрущевки и дешевая панель окажутся на 10-15% ниже сегмента новой панели.
— При средней стоимости квадратного метра жилья в столице $4 тыс. какую часть от продажной цены сейчас составляет инвестиционная себестоимость строительства?
— У "Федерации" себестоимость строительства $3,5 тыс. за 1 кв. м. При этом чем выше ожидаемая доходность проекта, тем больше мы вынуждены платить за землю. По моему опыту, за три года земля в среднем подорожала почти в пять раз. Если в 2003 году в расчете себестоимости квадратного метра площадей на землю приходилось $200, сейчас цены возросли до $800-1000. Вызвано это как постепенным сокращением ликвидных участков в Москве, так и ростом уровня цен на недвижимость. Приведу пример: собственник земли проводит оценку рынка и понимает, что построенное на его участке панельное жилье продается по $4 тыс. за 1 кв. м. В результате в случае моего участия в проекте как девелопера на квадратный метр площади я трачу $1 тыс. в качестве строительной себестоимости и $1 тыс. на инженерную инфраструктуру. При продаже квартир прибыль составляет $2 тыс., половину которых забирает хозяин земли.
— У крупных игроков рынка появляются свободные средства. Несмотря на это, все больше компаний прибегают к привлечению долгового капитала. "Дон-строй" выпустил евробонды, Су-155 облигации...
— Mirax тоже размещал евробонды, но с определенной целью — купить конкретный участок земли за $200 млн. Для нас долговое финансирование — это своего рода спасательный жилет, если квартиры, офисы или еще что-то завтра будут плохо продаваться, у нас есть несколько инструментов для привлечения средств, чтобы реализовать в полном объеме любой наш проект.
— Мэр Москвы Юрий Лужков подверг резкой критике ваш проект в районе Лужнецкой набережной, назвав заявленные объемы строительства (около 400 тыс. кв. м.) недопустимыми. С чем это связано?
— Площадь участка составляет 12 га, поэтому заявленные объемы строительства соответствуют норме. Год назад градостроительный совет пожелал, чтобы основной акцент в проекте был сделан на офисы. Сейчас концепция изменилась, и это логично — в районе высокая транспортная загрузка, и офисное строительство эту ситуацию только усложнило бы. Однако земля под строительство находится в собственности предприятий "Союз" и "Гелиймаш", которые пригласили нас для развития территории в качестве девелопера. При этом у землевладельцев есть пожелания по площадям, которые им нужны. Помимо вывода производственных мощностей предприятий мы должны отдать им около 150 тыс. кв. м площадей. Наших площадей здесь остается 200 тыс. кв. м, поэтому если объемы строительства согласовать не удастся и цифры придется снижать, реализация всего проекта становится экономически невыгодной.
— Планы по строительству 1 млн кв. м на землях РЖД около парка Победы тоже столкнулись с административными барьерами? Ведь участок был получен почти полтора года назад, но правовые аспекты проекта до сих пор неясны.
— Это будет инвестиционный контракт, уже есть соглашение с властями. И Москва, и федеральные власти заинтересованы, чтобы этот проект был реализован, тем более что за свой счет мы планируем построить дорогу — дублер Кутузовского проспекта. Но существует много сложностей: в частности, по этим путям идут перевозки мазута на 12-ю ТЭЦ, и в связи с этим вопросов больше, чем ответов. Но за год мы значительно продвинулись по этому вопросу, и уже очевидно, что проект реализуем. Хотя пока мы не доведем его до точки невозврата, на другие проекты, кроме уже запущенных в работу, мы будем смотреть только со стратегической точки зрения.