Сегодня, как, впрочем, и вчера, одним из наиболее надежных и выгодных способов вложения денег остается растущий сектор экономики. Люди рассматривают приобретение квартиры или коттеджа как инвестиционный инструмент, даже как отдельный бизнес. Насколько это выгодно в момент, когда рынок вроде бы насытился, а цены обнаружили явную тенденцию к замедлению роста?
Город отдыхает
В аналитическом отделе агентства недвижимости "Домострой" считают, что в уходящем году наибольшее число частных инвестиционных сделок было заключено в сегменте экономкласса. Видимо, сказалась возможность при относительно небольших затратах сыграть на стремительном росте цен и получить высокие дивиденды (средний прирост цен по Москве составил 85%, в Подмосковье — 115%). Но и застройщик вовремя сориентировался — уже на начальной стадии строительства выставляет цены готового жилья. Рынок подошел к стадии насыщения. Скорее всего, благоприятное время для инвестиций в этот сегмент прошло. И учитывая инфляцию, можно утверждать, что привлекательность для частников он явно потерял.
Наиболее перспективен в этом отношении бизнес-класс. Именно здесь возник очевидный дефицит предложений: людей со средним и выше среднего уровнем доходов становится все больше.
Наконец, для людей, не стесненных в средствах, выгодным остается инвестирование в дорогое жилье. Специфика рынка элитной недвижимости заключается в том, что он меньше других рыночных сегментов подвержен влиянию макроэкономических факторов в силу его прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов. По оценкам специалистов, средний рост цен в этом сегменте в последние годы составлял 15-25% годовых. "Если проанализировать динамику цен за последние восемь лет,— говорит Артем Цогоев, исполнительный директор УК 'Blackwood фонды недвижимости',— то можно увидеть, что доход инвесторам принесла практически любая элитная недвижимость. То, что в конце 90-х могло стоить $2,5-3 тыс. за 1 кв. м, сейчас стоит $10-15 тыс. Поэтому вложения в недвижимость, относимую к категории действительно элитного жилья, можно назвать успешными и в инвестиционном смысле".
Если рассматривать весь рынок новостроек, то элитный сегмент наименее подвержен рискам, отмечает Ирина Исмаилова, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome. Она подчеркивает, что "приобретение жилой недвижимости в строящихся домах исторического центра столицы минимизирует инвестиционные риски, особенно связанные с возможностью продления сроков либо замораживания строительства". Усиление конкурентной борьбы за строительные площадки приводит к тому, что застройщики заинтересованы в завершении строительства в назначенные сроки и поддержании собственного реноме. Иначе в дальнейшем им не позволят работать в этом сегменте рынка.
Операции на вторичном рынке недвижимости менее доходны, и тем не менее он обладает большими возможностями для инвестора, который сразу после вложения средств получает недвижимость, готовую для использования. Вторичный рынок жилья, как правило, предполагает апартаменты, оформленные в собственность. Уже то, что квартира оформлена в собственность, повышает ее стоимость в среднем на 15-20%.
Вторичный рынок удобен тем, что здесь не надо дожидаться окончания строительства дома — жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки или ремонта. При этом ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья, а также общий подъем рынка свидетельствует о том, что арендные ставки будут расти. В отличие от типового жилья, где срок окупаемости может составить до 10-12 лет, элитная недвижимость при сдаче в аренду окупается быстрее — за 6-7 лет при грамотном управлении.
К дальним землям
Загородная недвижимость сейчас оптимальный вариант для инвестиций. Это признают все участники рынка. Так что если у вас появилась сумма, достаточная для приобретения загородного дома, не стоит дожидаться, пока ее съест инфляция. Заставьте время и деньги работать на вас.
Наиболее логичным и целесообразным на первый взгляд кажется приобретение земли с дальнейшей застройкой и продажей купленного участка. Это вложение хотя и приносит много хлопот, в итоге должно дать не одну сотню процентов дохода. Но как ни велико Подмосковье, купить здесь участок под застройку трудно. Особенно осложняется задача застройщика, если его участок принадлежит к землям сельхозназначения или другим категориям. Изменение статуса земли довольно сложная процедура, длительная и требующая немалых вложений. Скажем, время перевода земли из одной категории в другую может занять до полутора лет и обойтись в 20-30% от ее оптовой стоимости. Дороже обходится перевод сельскохозяйственных земель, поскольку в этом случае инвесторам приходится компенсировать области упущенную выгоду — строить объекты социального значения, оплачивать перенос плодородного слоя в другое место. Если первоначальное назначение земли другое, например культурно-оздоровительное, то затраты на изменение статуса составят 10-20%. Лучше вложить деньги в уже отвоеванную у бывших совхозов землю. Выведенные из сельхозоборота участки крупные операторы скупают оптом, застраивают и только потом продают.
"Инвестировать имеет смысл в участки, расположенные в формирующихся коттеджных поселках на начальном этапе продаж, когда цены еще не начали расти, но их дальнейший рост очевиден,— считает Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК 'Масштаб'.— Конечно же, все документы на землю должны быть оформлены правильно". Естественно, поселок должен иметь интересную концепцию, определенный архитектурный стиль, тщательно разработанный генеральный план застройки, в котором предусмотрены общественные зоны, развитая инфраструктура и т. д.
Надо заметить, что в элитном сегменте загородной недвижимости предложений множество. Общий их объем, по данным маркетолога корпорации "Инком-Недвижимость" Ирины Егоровой, превышает сейчас 3 млн кв. м (в денежном выражении это больше $6 млрд). Такая картина должна радовать. Да только покупателей не прибавляется. Поэтому риэлтерам не приходится рассчитывать на богатого клиента, еще не купившего дорогой коттедж на Рублевке. Цены в существующих поселках других направлений — на Новой Риге или Дмитровке — явно завышены. Поэтому смею предположить, что в будущем году "выстрелит" бизнес-класс. Те застройщики, которые приступят к реализации проектов именно в этом сегменте, наверняка не прогадают. То есть ориентиром для "массового" покупателя загородного жилья будет стоимость коттеджа от $0,5 млн до $1 млн.
"Средняя номинальная доходность объектов загородной недвижимости для частных инвесторов в последние месяцы находилась на уровне 60% годовых, реальная — 40%,— рассуждает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы 'МИАН-Агентство недвижимости'.— С высокой вероятностью она будет близка к этому значению и в следующем году. Новые загородные проекты не являются массовым продуктом, их целевая аудитория — верхний сегмент среднего класса и выше".
Однако и здесь необходима тщательная проверка, как бы ни хотелось рискнуть и "сорвать банк". По данным, опубликованным в прошлом году компанией "МИЭЛЬ-недвижимость", 65% продаваемых поселков строится лишь на словах. Наиболее распространенной проблемой является состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности.
Немаловажен для инвестора и правильный выбор направления. Чему отдать предпочтение? Дорогой и плотно застроенной Рублевке или активно застраиваемому Калужскому шоссе? В качестве пищи для размышления стоит заметить, что в последнее время спросом пользовались также Куркинское, Сколковское, Киевское шоссе. Большинство покупателей желает приобрести дом, расположенный в пределах 50 км от МКАД, но активно осваиваются и более отдаленные участки. Интерес москвичей к земельным участкам, расположенным на значительном расстоянии от столицы, обусловлен несколькими факторами. Во-первых, подмосковная земля — ограниченный и дорогой ресурс. К тому же хороших территорий недалеко от Москвы осталось немного. Во-вторых, сейчас активно идет скупка подмосковной земли в частную собственность, поэтому и спрос растет. И в-третьих, стоимость земельных участков под строительство там существенно ниже, чем в ближнем Подмосковье. Правда, речь идет пока о наметившейся тенденции и возможности получения дохода в будущем.
Знал бы прикуп...
Тех, кто давно не бывал в Сочи, перемены в этом городе поразят. Сочи, протянувшийся вдоль моря на сотню километров и долгие годы олицетворявший собой умиротворение даже в жаркие летние месяцы, ныне представляет собой огромную стройплощадку, на которую пришли мощные застройщики. В первую очередь московские: "Интеррос", "Базэл", "Газпром". Грандиозные планы по приданию Сочи столичного лоска подкреплены правительственными решениями. Лучшим пиарщиком круглогодичного горноклиматического курорта, будущей олимпийской столицы стал президент. Сочинцы не ожидали столь пристального внимания высоких персон к их городу.
Свита играет короля. Выяснилось, что практически все олигархи страстно увлечены горными лыжами и самые крутые виражи готовы выписывать на Красной Поляне. А министры не прочь совещаться в окрестностях Бочарова Ручья. Ну что ж, хороший повод позиционировать новые объекты как расположенные в непосредственной близости от мест, где бывают сильные мира сего. Сочинские риэлтеры так и поступают. И надо заметить, что стоимость апартаментов в жилых комплексах, даже в километровой отдаленности от резиденции Путина, почти такая же, как в московских элитных кварталах. Квартиры покупают звезды шоу-бизнеса, видимо рассчитывая, что в предолимпийский период они будут активно задействованы. Правда, может быть, их привлекают море, солнце, субтропики...
Единственное, что здесь смущает,— это отсутствие четких правил игры. У частников пока нет положительных примеров для подражания. Звезды останутся звездами — они всегда смогут за себя постоять. А что делать рядовому инвестору? Правда ли, что перед строящимся домом с видом на море не вырастет еще больший, который заслонит собой и море, и солнце, и небо? Как долго продлятся работы по замене старых водопроводных и канализационных сетей? В каком направлении будет совершенствоваться инфраструктура?
Покупка недвижимости в Сочи скорее роскошь. И кроме того, никто не знает, можно ли будет легко выйти из игры и быстро вернуть вложенные средства. Например, квартиру в Москве или коттедж в Подмосковье можно гарантированно и выгодно продать в течение двух месяцев, а срок реализации жилья на юге не в сезон определить невозможно. Пока такая сделка очень хлопотна и трудоемка, а рынок менее прогнозируем, чем московский. Впрочем, все может измениться в середине будущего года, когда состоится голосование МОК по кандидатуре места проведения Олимпиады-2014. Пожалуй, стоит подождать с серьезными инвестициями до этого времени.