Старый генплан по-новому

Генеральный план Краснодара был принят относительно недавно, в 2020 году, однако сегодня принимается новый документ, который будет объединять градостроительный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Как отметил мэр города Евгений Наумов, Краснодар один из первых в стране будет совмещать генплан и ПЗЗ. «Важно, чтобы горожане тоже вникли в изменения, возможно, указали нам на какие-то упущения. Проработаем каждое пожелание»,— рассказал Евгений Наумов. В кубанской столице открылись экспозиции проекта. В течение рабочей недели будут работать 35 таких локаций. Однако, как отмечают эксперты, в рамках нового документа генеральный план претерпел некоторые изменения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По словам руководителя архитектурного бюро Porchelli Group Елены Порчелли, одна из сильных сторон документа заключается в том, что генеральный план и ПЗЗ пытаются соединить воедино. Пользоваться единым документом проще и удобнее. «Все изменения в принимаемом документе точечные. Там где есть необходимость выноса производственной зоны, это предпринимается. Там, где нужны дополнительные объекты социального обеспечения — изыскиваются резервы. Добавились новые требования по созданию парков, скверов и бульваров, по спортивным объектам и т. п. Разработчики генерального плана как раз изыскивали места для создания удобного и комфортного города. Возможно, мы часто корректируем генплан, но это дает возможность нам в краткие сроки реализовывать наиболее выгодные и оптимальные решения»,— рассказала она.

Руководитель проекта разработки Стратегии развития Краснодара-2030 Евгений Панасенко отмечает, что при принятии генерального плана 2020 года были сделаны прогнозы численности населения и, соответственно, запланированы объекты, которые необходимы для обеспечения качества жизни населения. «Однако жизнь вносит свои коррективы, в 2022 году началась СВО и у нас появляются новые миграционные потоки. Социальная инфраструктура из запланированной становится явно дефицитной. За четыре года произошло несколько событий, которые потребовали внесения изменений в градостроительный документ. Задача власти, сделать так, чтобы в дальнейшем корректировки не вносились как можно дольше»,— сообщил эксперт.

«Важный принципиальный момент заключается в сокращении площади бывших сельхозземель, включенных в границы города, которые ранее были предусмотрены под застройку. Эти земли возвращаются в категорию сельскохозяйственных»

С 2020 года были внесены изменения в федеральные нормы, определяющие минимальные границы отступов от магистральных улиц до объектов образования, также теперь недопустимо, чтобы по территории таких объектов проходили инженерные сети. В связи с этим произошла корректировка размещения объектов социальной инфраструктуры, поясняет член градостроительного совета при губернаторе Краснодарского края Владислав Амерханов. «Говорить о том, что мы принимаем новый генеральный план абсолютно не правильно. Генеральный план был принят в 2020 году. Он остается, но в него вносятся локальные корректировки»,— рассказал он.

Например, исключена многоэтажная застройка в микрорайоне Гидростоителей. «Это так называемая “Яма”, которая находится в зоне катастрофического затопления при техногенной катастрофе. Эту зону проектировщики перевели в общественно-деловую. Строительство жилья на этой территории запрещено законом, однако многоэтажки там появились по решениям судов, точно также, как застраивался микрорайон Музыкальный»,— пояснил Владислав Амерханов.

Заслуженный архитектор России Юрий Рысин отмечает, что все корректировки генплана носят принципиальный характер, касается ли это уточнение параметров транспортного каркаса города, границ и площадей промышленных территорий, отображение разработанных с 2019 года проектов планировки отдельных участков города и т. д.

«Важный принципиальный момент заключается в сокращении площади бывших сельхозземель, включенных в границы города, которые ранее были предусмотрены под застройку. Эти земли возвращаются в категорию сельскохозяйственных»,— пояснил он.

Границы города сократились

Большинство опрошенных экспертов отмечают, что одно из главных изменений в принимаемый документ заключается в том, что границы городского округа Краснодар сокращены, а высвободившиеся земли переведены в категорию сельхозназначения.

Ранее эти земли передавались под ИЖС. В результате покупатели участков и домов оказались владельцами сельхозучастков, как в случае с Витаминной улицей. На встрече с журналистами, состоявшейся 15 октября мэр Краснодара Евгений Наумов обратил внимание на тот факт, что и в генплане 2012 года, и в генплане 2020 здесь была указана зеленая зона. «Неделю назад встречались с инициативной группой. Недобросовестные владельцы без проекта планировки делят зону, где-то продают участки, где-то строят дома, и тоже продают. В этой ситуации больше всего жалко людей»,— прокомментировал глава города. Он не пояснил, что будет с уже построенными домами, отметив, что общение с собственниками жилья на Витаминной улице продолжается.

По словам Владислава Амерханова, генпланом 2020 года такие земли были определены, как ИЖС с дорогами местного значения и объектами социальной инфраструктуры. Но чтобы реализовать проекты, необходимо было заключать договоры о комплексном развитии территории.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«В большинстве случаев собственники больших наделов делят их по три сотки, при минимальной норме участка под ИЖС 6 соток. Это увеличивает численность населения, минимум в два раза. При этом застройщики не уведомляют муниципалитет, строят там дома и реализуют их. По факту мы получаем хаотичную застройку, для того чтобы прекратить это, в том числе, произошло сокращение территорий населенных пунктов»,— рассказал он. Владислав Амерханов также отметил, что решение муниципальных властей сыграет положительную роль в продовольственной безопасности России.

С его мнением согласен Юрий Рысин, который отмечает, что передача неэффективно используемых земель под строительство в категорию сельскохозяйственных — общероссийский тренд и Краснодарский край здесь не исключение.

«Уже внесены изменения практически в каждый генплан поселений Кубани в части сокращения тех земель, которые были переданы из лучших побуждений для развития. Это делалось в расчете на то, что там будут реализовываться большие инвестиционные проекты, осуществлена комплексная застройка. Что получилось в итоге? Большинство таких территорий просто порезаны на участки для ИЖС и проданы. Это не развитие, это пародия на развитие. Поэтому было принято политическое решение вернуть эти земли в фонд сельхозземель, чтобы они далее не использовались неэффективно»,— отметил он.

Промзона под застройку

Еще один вопрос, который активно обсуждается общественниками в рамках принятия нового градостроительного документа — застройка территории масложиркомбината (МЖК) «Краснодарский» по Тихорецкой улице.

Как отметил мэр Краснодара, застройка территории МЖК — решение собственника предприятия. Сегодня на комбинате трудятся 150 человек. Площадь территории под МЖК составляет 22 га, на которой располагаются несколько объектов исторического значения.

«Ни один объект культурного наследия не будет уничтожен при застройке территории масложиркомбината “Краснодарский”. Все объекты застройщик планирует восстановить»,— пояснил Евгений Наумов.

Власти Краснодара также рассчитывают построить развязки, которые обеспечат транспортную доступность нового микрорайона. «Только тогда будет возможна реализация проекта застройки территории. В перспективе это будет район с качественным жильем и развитой инфраструктурой»,— уточнил мэр города.

По словам вице-мэра Владимира Архипова, уже готовы два дорожных проекта: строительство развязки ул. Тихорецкая — ул. Восточно-Кругликовская и развязки ул. Тихорецкая — ул. Володарского — ул. Шевченко. «Плюс мы включили в эту программу реконструкцию самой ул. Тихорекцкой от ул. Восточно-Кругликовской до дорожной развязки на МЖК. Прорабатывается вопрос участия потенциального застройщика в проекте»,— сообщил замглавы города.

Технологии производства, которые были на вооружении десятилетия назад, под которые строились предприятия и отводились территории, были совершенно другими, чем сейчас. Автоматизация производства требует от владельцев бизнеса других затрат, других помещений и прочего, считает Елена Порчелли. «Поэтому настает необходимость пересмотра назначения промышленных территорий. Другой вопрос, под какие объекты рассматривать эти территории. Если есть возможность уплотнения центральной части города, то, наверное, это нужно делать, чтобы город не разрастался за свои пределы. Ведь сегодня Краснодар напоминает некий кратер, когда по его периметру растут высотные дома, а центральная часть так и остается малоэтажной и мало востребованной»,— рассказала эксперт.

«В зависимости от сценариев развития города предусмотрено строительство разного количества индустриальных парков, которые будут располагаться на территории муниципального образования. Однако все эти индустриальные парки рассчитаны на “легкое производство”, которое не вредит экологии»

По словам Евгения Панасенко, стратегия развития Краснодара предусматривает создание новых рабочих мест. «В зависимости от сценариев развития города предусмотрено строительство разного количества индустриальных парков, которые будут располагаться на территории муниципального образования. Однако все эти индустриальные парки рассчитаны на “легкое производство”, которое не вредит экологии. Ведь экологическая ситуации в городе не очень благоприятная. Я коренной житель города и моя мама проработала много лет на МЖК. Я помню, что когда на комбинате начиналась варка хозяйственного мыла, к нему даже подойти было невозможно. Такие предприятия должны располагаться где-то далеко за городом»,— сообщил он.

Владислав Амерханов напоминает о том, что решение о застройке промзоны в центре Краснодара принял собственник предприятия и земельного участка под ним. Связано это, в частности, с тем, что сегодня сложно обеспечить логистику комбината. «Мне часто задают вопрос по дальнейшему использованию этой территории. Например, зачем строить жилье, когда здесь и так высока плотность населения. Но зона многоэтажной застройки подразумевает возведение не только многоэтажного жилья. Например, в Москве был презентован проект реорганизации в Текстильщиках. Из 18 млн кв. м недвижимости половина будет приходиться на административные, офисные здания и высокотехнологичные производства, а вторая половина — это жилье, обеспеченное всей необходимой инфраструктурой. На примере Москвы мы можем поучиться, как правильно реорганизовывать подобные территории»,— рассказал Владислав Амерханов.

Ограничения сохранили

Как отмечает Юрий Рысин, один из важных моментов обсуждаемого сегодня единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования — это появление трех зон, расположенных в историческом центре. «Первая зона — собственно сам исторический центр в границах, охраняемого исторического поселения, вторая зона — буферная, где ограничена этажность шестью этажами, она прилегает к исторической зоне. Третья зона,— территории, где этажность так жестко не ограничивается»,— пояснил он.

Между тем в новом документе сохранилось ограничение по максимальной высотности зданий в 18 этажей. Оно было утверждено после принятия генплана-2020, напоминает Елена Порчелли. «Ранее в Краснодаре была принята максимальная высотность в 24 этажа. В 2021 году на Кубани были введены новые региональные нормативы. В рамках этой инициативы возникла идея понизить этажность в Краснодаре на законодательном уровне, чтобы создавать более комфортную городскую среду. Это правильное решение. Если взять экономическую составляющую проектов, то строительство одного 24-этажного дома с пожарными проездами по периметру по стоимости квадратного метра может сравниться со строительством 18-этажного или 9-этажного здания. Экономически от таких решений никто ничего не потерял»,— сообщила она.

Елена Порчелли также отметила, что одна из причин, почему в Краснодаре не строятся высотные здания в 30 и более этажей, это дороговизна их воплощения. Объясняется это высокой сейсмичностью, которая предъявляет повышенные требования к возводимым объектам. Здания должны быть полностью выполнены из металлокаркаса.

«Если говорить об этажности, я считаю, что центр города необходимо оставить в покое, Нужно оставить малоэтажную застройку для того, чтобы сохранить идентичность города. Наличие там высотных доминант ее изменит»,— высказал свое мнение Владислав Амерханов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Старый-новый метротрам

В новом градостроительном документе также уточняется схема новых пассажирских транспортных потоков. Как отметили в НИИ «Перспективного градостроительства», который создавал генплан 2020 года, а также разработал обсуждаемый сегодня документ территориального планирования и градостроительного зонирования, дальнейшее развитие пассажирского транспорта увязано с развитием городской электрички и наземной трамвайной сети.

«Подземный трамвай генеральным планом предусмотрен, но это не панацея от всех бед. Прежде всего, мы сделали акцент на развитие обычного трамвая, пересадочных узлах, которые связаны со станциями пригородной электрички»,— пояснили в НИИ.

В частности, планируется строительство одной ветки подземного трамвая, которая пройдет от ЖД вокзала Краснодар-1 по ул. Красная, ул. 40-летия Победы, мкр Новознаменский в аэропорт.

Возможность строительства подземного трамвая в Краснодаре прокомментировал Евгений Панасенко. «Об альтернативе наземному транспорту говорится уже не первый год. Если мы вспомним стратегию развития Краснодара, этот проект там также есть. Он включает в себя не только одну ветку, которая сегодня обсуждается, а несколько. Город не первый год задыхается в пробках и возможное решение проблемы — строительство объектов либо под землей, либо над землей, других вариантов нет. Когда мы занимались разработкой стратегии Краснодара, мы сделали интересную аналитику, взяли количество машин, зарегистрированных в городе, “поставили” их на всю улично-дорожную сеть, и они не поместились. То есть, если все машины остановить в моменте на дорогах Краснодара, окажется, что автомобилей больше, чем дорог. Мы принимали участие в обосновании строительства подземной транспортной ветки, и в этом проекте есть экономическая целесообразность. Скорее всего, он будет реализовываться в рамках концессии»,— сообщил эксперт.

С этим мнением согласна Елена Порчелли. «Принимая во внимание узкие улочки центра Краснодара, заложить там новые ветки трамвая проблематично»,— отметила она. Эксперт также указала на то, что такая проблема, как высокое залегание грунтовых вод в краевой столице, сегодня вполне решаема.

«Посмотрите на пример Санкт-Петербурга. Город весь в каналах, и уровень грунтовых вод там очень высокий. Да, действительно, в Краснодаре есть такой вопрос, но сегодня имеется множество решений, которые позволяют решить эту проблему. Но я отмечу другую проблему — сейсмичность. Строить в таких районах сложнее, но технологии здесь также шагнули вперед. Думаю, строительство подземного трамвая будет более выгодно, чем выкуп большого количества домов в частном секторе и остановка транспортных потоков на время строительства»,— заключила она.