История приватизации крупной московской кондитерской фабрики "Красный Октябрь" таит в себе много непонятного: летом прошлого года участники фондового рынка были весьма удивлены итогами чекового аукциона по акциям этого предприятия, когда инвесторы выказали полную готовность отдать свои ваучеры практически за бесценок — 1 ваучер за 200 рублей номинальной стоимости акций. То есть фабрика имела у инвесторов такой же успех, как крупнейшие московские гостиницы или ЦУМ. Напрашивается мысль, что крупнейшие московские чековые фонды, выделившие для покупки фабрики 650 тысяч ваучеров (немногим менее 0,5% всех выпущенных), так потратились не просто ради инвестирования привлеченных средств в акции приватизированного предприятия пищевой промышленности, а имели и какие-то дальние планы на фабрику.
Ответ на вопрос дает ее уникальное расположение — на стрелке Москвы-реки и обводного канала, в пределах видимости Кремля — этот факт сразу переводит смелые вложения фондов в разряд классических инвестиций в недвижимость. Оценивая эти преимущества и признавая, что сегодня в Москве наиболее прибыльным по праву считается гостиничный бизнес, просто не могла не возникнуть идея строительства гостиницы на месте кондитерской фабрики.
И хотя представители чековых фондов, владеющих сегодня солидными пакетами акций АО "Красный Октябрь", категорически отрицают, что в их планы входит перепрофилирование предприятия (по имеющимся у Ъ данным, такой проект подробно ими рассматривается), расчеты показывают, что строительство хорошего отеля на стрелке может быть весьма выгодным.
Может быть, игра и не стоит свеч?
Многолетние крупномасштабные инвестиции, которых потребует перепрофилирование бывшего здания кондитерской фабрики в современную гостиницу, заставляют задуматься над целесообразностью всего проекта: действительно, не проще ли оставить все как есть и, как утверждают нынешние владельцы предприятия, вкладывать деньги в производство шоколадок?
Фабрика, один из крупнейших в России производителей кондитерских изделий, в прошлом году получила прибыль в 600 млн руб., которая была реинвестирована. Впрочем, даже если бы собрание акционеров приняло решение о выплате дивидендов, размер их не произвел бы впечатления на акционеров (не следует забывать, что рыночная стоимость акций АО "Красный Октябрь" в несколько раз выше их номинала, так что дивиденды в 300% годовых — как позволяла прибыль — акционеры не почувствовали бы и на зуб).
Трехкратное увеличение уставного капитала, намечаемое предприятием, также призвано собрать средства для перевооружения производства.
Тем не менее, оставаясь лидером среди российских производителей разного рода высококачественных сластей, фабрика имеет неплохие шансы на выживание в новых условиях ввиду сохраняющегося во все времена спроса на этот вид изделий. Так, если в 1992 г. объем производства резко упал, то в прошедшем году кризис был частично преодолен и фабрика вновь упрочила свое положение на рынке, выпустив в общей сложности около 60 тыс. тонн кондитерских изделий.
Так что в перспективе, если дела пойдут хорошо, акционеры АО "Красный Октябрь" могут рассчитывать если и не на безбедное, то на вполне спокойное существование.
Собрание акционеров может принять решение об осуществлении "проекта века"
Специфической чертой означенной фабрики является то, что уже сегодня это полностью частное предприятие, то есть Фонд имущества реализовал доставшуюся ему в ходе приватизации часть акций. Этот факт в нашей истории играет существенную роль: дело в том, что, раз государство уже никак не участвует в управлении предприятием, значит, произошла окончательная расстановка сил держателей его акций. Теперь дело за тем, чтобы собрание акционеров приняло решение о ликвидации прежнего предприятия и создании нового — в этом случае новый проект станет событием на российском рынке, так как никто еще и никогда не осмеливался на месте производственного предприятия возводить гостиницу в ущерб производству.
В случае объединения сил крупнейших акционеров фабрики (в нашем случае — трех московских чековых фондов) появляется реальная возможность провести на собрании акционеров практически любое решение — если только грамотно его подать (определенным образом составить вопросы, выносимые на повестку дня собрания, использовать влияние "своего" человека в совете директоров АО и т. д.). Тем больший успех может иметь предложение о коренном перепрофилировании деятельности предприятия: участникам проекта необходимо лишь убедить акционеров (в частности, трудовой коллектив), что существование акционерного общества в форме гостиницы принесет со временем неизмеримо больший доход, чем работа кондитерской фабрики. Понятно, что трудовому коллективу следует гарантировать трудоустройство или солидную денежную компенсацию, что увеличит издержки на осуществление всего мероприятия — но и только.
Заметим кстати, что в последние месяцы с развитием приватизации на российском рынке появилась целая новая отрасль бизнеса — проведение собраний акционеров образовавшихся при приватизации акционерных обществ с нужным заказчику результатом.
Известные сложности могут возникнуть у собрания акционеров и с городскими властями: решение о перепрофилировании производственного объекта в гостиницу, безусловно, требует многих согласований — однако, по мнению экспертов Ъ, ничего невозможного в этом опять-таки нет.
Все вышеприведенные соображения говорят о том, что идея строительства на месте фабрики хорошей гостиницы не такая уж фантастическая.
Гостиница принесет действительно хорошую прибыль
Проанализировав местоположение объекта и прочие факторы, эксперты Ъ берут на себя смелость утверждать: реконструкция имеющихся фабричных площадей под хорошую четырехзвездочную гостиницу может стать весьма привлекательным для инвесторов проектом. Результаты проведенных расчетов выглядят весьма обнадеживающе, несмотря на то что эксперты группы недвижимости Ъ исходили из максимального уровня возможных издержек и минимального уровня прибыли.
Оптимальный разряд гостиницы как четырехзвездочной был избран экспертами из тех соображений, что предложение высококлассных гостиниц на московском рынке и так уже достаточно велико, тем более что в обозримом будущем будут введены в строй пятизвездочные гостиницы "Националь" и "Зенит" на Юго-Западе. Таким образом, при расчете приходной части эксперты руководствовались средней ценой одного номера в размере $150 в сутки и тем, что средний уровень заполняемости составит около 75%.
Сопоставляя уже реализованные аналогичные проекты в сфере гостиничного бизнеса и рассчитываемый проект, экспертами Ъ предполагали, что будущая гостиница будет более-менее сходна по основным характеристикам с "Балчугом".
Исходя из того, что реконструкция помещения (которая займет около 1,5 лет) обойдется инвестору не менее чем в $80 млн (таковы, напомним, были затраты при строительстве "Балчуга"), а построенная гостиница вместит около 230 номеров, получаем, что новая гостиница принесет ежедневный "грязный" доход в размере $34,5 тыс., что составит $12,6 млн в год плюс $5,7 млн — доходы от так называемого вненомерного фонда (аренда офисов в гостинице, рестораны, бары и т. д.). Обычная в мире ставка дохода от вненомерного фонда составляет 20% от "номерных" доходов, однако в России в силу неразвитости инфраструктуры эта доля выше и достигает 45%.
Сопоставление предполагаемых затрат и прибыли позволяет предположить, что срок окупаемости всего проекта составит около 7 лет (с учетом дополнительных издержек на трудоустройство коллектива и т. д.), то есть соответствует мировым стандартам. Таким образом, расчеты свидетельствуют о достаточно высокой привлекательности для инвесторов проекта строительства гостиницы на месте кондитерской фабрики.
А будет ли инвестор?
С точки зрения инвестора, любой предлагаемый к осуществлению проект должен прояснять несколько вопросов: сколько средств следует вложить, какова схема возврата средств и какие гарантии надежности всего мероприятия могут быть предоставлены. С возвратом средств вроде бы все понятно.
Что же касается гарантий, то для инвестора лучшим способом остается его участие в уставном капитале строящегося объекта (чтобы, допустим, можно было продать свою долю и вернуть затраченные средства). В рассматриваемой здесь гипотетической ситуации никакой ясности нет: вероятнее всего, инвестор, согласившийся на участие в проекте, потребует крупный пакет акций, который и будет ему предоставлен.
В любом случае описанная схема выглядит вполне реальной и имеет шансы стать одним из самых громких проектов в сфере российской недвижимости.
АННА Ъ-ПАВЛОВА