"Миэль" расширит стройплощадки
жилая недвижимость
Как стало известно Ъ, "Миэль-недвижимость" до 2011 года планирует вложить более $1 млрд собственных средств в девелопмент. Общий портфель проектов компании превышает $3 млрд, из которых $1,5-2 млрд приходится на сегмент загородного строительства, остальное — жилье бизнес-класса в Москве и регионах. На риэлтерском рынке наступила стагнация из-за бурного роста цен на жилье, объясняют эксперты.
"Миэль-недвижимость" разработала программу вложений в девелопмент до 2011 года, в октябре ее утвердил совет директоров компании, рассказал Ъ председатель совета директоров "Миэль-недвижимости" Григорий Куликов. По его словам, до 2011 года компания планирует построить 1 млн кв. м площадей в Подмосковье. "Половина площадей рассчитана на таунхаусы, 300 тыс. кв. м — на коттеджные поселки классов 'бизнес' и 'де-люкс' и 200 тыс. кв. м — малоэтажное строительство домов трех-пяти этажей",— уточнил господин Куликов. Общий объем инвестиций в эти проекты он оценил в $1,5-2 млрд, 30% которых придется на собственные средства компании. Кроме того, "Миэль-недвижимость" планирует инвестировать в строительство многоквартирного жилья бизнес-класса в Москве, Подмосковье и регионах. Подробности этих проектов господин Куликов не раскрывает, он сообщил лишь, что компания планирует участвовать в проекте строительства района Академический площадью 9 млн кв. м в Екатеринбурге, который возводит группа "Ренова".
По словам господина Куликова, общий объем собственных инвестиций "Миэль-недвижимости" в девелопмент в 2006-2011 годах превысит $1 млрд. "Стратегия предполагает три вида финансирования: партнерские договоры, когда привлеченный инвестор входит в проект с земельным участком, а 'Миэль' осуществляет девелопмент и инвестирование в строительство, кредитные займы, а также долговое финансирование",— рассказал господин Куликов. В конце октября компания приняла решение о размещении облигационного займа на 1,5 млрд руб. "Эти средства полностью пойдут на финансирование девелоперских проектов",— подчеркнул господин Куликов. По его словам, решение об увеличении портфеля девелоперских проектов связано с ростом спроса в этом сегменте рынка.
"Миэль-недвижимость" основана в 1990 году. Входит в тройку крупнейших риэлтерских компаний Москвы. Валовая выручка в 2005 году — $1,55 млрд. Девелопментом занялась в 1997 году, в 2000-2006 годах построила три коттеджных поселка общей площадью около 100 тыс. кв. м: Ромашково, Барвиха-2 и Барвиха-Club. Сейчас в разных стадиях строительства еще ряд поселков, в частности, Монаково.
Участники рынка объясняют планы компании снижением спроса на риэлтерские услуги. "Последние годы рынок риэлтерских услуг рос минимум на 10-15%, а около года назад наступила стагнация. Бурный рост цен — в два-два с половиной раза за последние два-три года — привел к тому, что количество сделок на рынке не растет",— рассказал директор по маркетингу департамента загородной недвижимости агентства Penny Lane Realty Александр Рыков. Руководитель аналитического центра "Индикатор рынка недвижимости" Олег Репченко напомнил, что "Миэль" не первая крупная риэлтерская компания, которая всерьез занялась девелопментом, ранее такие планы анонсировали "Инком-недвижимость" и "Миан". "Инвестировать в девелопмент 'Инком' начал в 2001 году, спустя два года доход от этого направления сравнялся с доходом риэлтерского бизнеса",— рассказал источник, близкий к "Инком-недвижимости".
Эксперты считают выбранную компанией "Миэль" нишу перспективной. "Сейчас стоимость просторной квартиры площадью более 100 кв. м и таунхауса примерно одинакова — $400-500 тыс., при этом последние в два раза больше по размеру. А вот доходность девелопера от малоэтажных проектов за городом выше",— отметил Олег Репченко. Он оценивает себестоимость строительства квартиры в столице от $1-1,2 тыс. за кв. м, а малоэтажное строительство за городом, по оценке господина Быкова, обходится существенно дешевле — от $400 за кв. м.
Но загородное строительство более рискованно, отмечает Олег Репченко. "Квартиру в Москве можно продать всегда, а для реализации коттеджей и таунхаусов девелоперу нужно угадать с концепцией и организовать инфраструктуру",— уточнил эксперт. Кроме того, необходимо учитывать юридические риски при оформлении земли, напомнил топ-менеджер крупной девелоперской компании: "Нередко купленный участок загружен обременениями, а инвестор сталкивается с трудностями при получении разрешения на строительство".