Дом на чужбине
Рост цен на киевскую недвижимость в значительной степени спровоцирован покупками квартир для инвестиций или сдачи в аренду. Правда, сейчас стоимость "входного билета" на инвестиционный рынок недвижимости стала слишком высока. В такой ситуации можно рассмотреть вариант инвестиций в зарубежную недвижимость прежде всего путем покупки ее в кредит, так как ставки по ипотеке за рубежом явно привлекательней, чем на Украине.
Все чаще можно услышать фразу "Я купил домик на море", при этом говорящий уточняет, что речь идет не о Черноморском, а о Средиземноморском или Адриатическом побережье. Один мой бывший сокурсник по университету, взяв в Испании кредит в банке, купил двуспальные апартаменты. "Теперь не надо тратиться на отель, кроме того, после выплаты кредита при продаже квартиры я заработаю не меньше 30-40 процентов",— радостно объяснял он мне. Инвестиционная привлекательность вложений в зарубежную недвижимость довольно высока: в странах с развитой экономикой цены растут на 10-15% в год. То есть в Европе рост цен на жилье ниже, чем на Украине, однако он более стабильный. Кроме того, по мнению экспертов, одним из главных стимулов покупки недвижимости является доступность и дешевизна ипотечных кредитов в Европе. Легче всего получить кредит в Испании, Португалии и на Кипре. В таких странах, как Англия, Франция или Италия, лучше брать кредит при содействии ипотечных брокеров или риэлтеров. Если человек не имеет банковской истории и поручителей из числа резидентов страны, то, скорее всего, ему откажут в кредите. Выход — обратиться к компаниям-посредникам, специализирующимся на подобных услугах. Они помогут не только подобрать недвижимость, правильно оформить документы, помочь в оформлении сделки, но и окажут необходимое содействие в получении ипотечного кредита.
В большинстве стран нерезидентам трудно получить кредит для полной оплаты покупки — обычно кредитуют не больше 65-70% от стоимости жилья. Процентные ставки в большинстве стран ЕС разнятся незначительно и начинаются от 3,5% годовых. Во многих странах распространены программы с плавающими ставками. От программ с фиксированной ставкой они отличаются тем, что по ним можно платить по кредиту то больше, то меньше. Так, в начале августа Европейский центральный банк повысил базовую процентную ставку евро с 2,75% до 3%, следовательно, заемщики, взявшие кредит с плавающей ставкой в евро, теперь платят больше. Но ставку могут со временем и понизить. Такие программы немного похожи на игру на фондовом рынке и непривычны для наших заемщиков, знакомым с ипотекой по фиксированной ставке. Кроме того, величина ставки по кредиту часто зависит от назначения покупки (покупка для сдачи в аренду, покупка первой в жизни недвижимости и т. д.), от кредитной истории (неотягощенная, среднеотягощенная), от выплат (выплата суммы кредита и процентов по кредиту, выплата только процентов по кредиту). Кстати, выплата только процентов — весьма удобная схема для многих: платятся лишь проценты (например, в Англии — около 6% в год). Чаще такая схема гораздо выгоднее, чем аренда жилья, кроме того, всегда есть возможность изменить программу и начать выплачивать и стоимость самой квартиры.
Поближе к морю
Наибольшим спросом у наших соотечественников пользуется испанская недвижимость, особенно в Барселоне и Марбелье. Довольно активно покупается недвижимость в районах Коста-Бланка, Коста-Моресам, Коста-Бравы. По словам консультанта компании EstateService Алексея Савича, если рассматривать варианты квартир, расположенных не на первой линии моря, можно рассчитывать на покупку студии по цене от 80 тыс. евро. "Кредит в Испании получить довольно легко — достаточно иметь загранпаспорт с действующей визой и выданную работодателем справку о доходах за последние полгода. Чтобы получить приемлемую сумму для покупки квартиры или дома, нужен подтвержденный доход от 2,5-3 тысяч евро",— утверждает Алексей Савич. Дополнительные документы — о доходах или гонорарах, об имеющейся в своей или других странах собственности, по словам экспертов, необязательны, но всегда принимаются банками и могут рассматриваться как дополнительный аргумент в пользу заемщика. Банк не будет рассматривать заявку, если не указан объект недвижимости, который вы собираетесь купить. Поэтому необходимо сначала подобрать жилье и заключить предварительный контракт с продавцом, риэлтером или строительной компанией. К тому же во всех странах нужно пройти определенные процедурные формальности. Например, на Кипре получить разрешение от совета министров на покупку недвижимости, в Италии — налоговый номер. После того как предварительный контракт заключен, покупатель открывает счет в банке, для чего требуется его обязательное присутствие. Процедура занимает не больше часа. Далее он выплачивает первоначальный взнос за квартиру или дом на счет продавца или нотариуса, проводящего сделку. После заключения предварительного контракта заявка рассматривается банком. Это занимает не больше двух месяцев. Обычно заемщик поручает завершить сделку своему доверенному лицу. Как только банк одобрит кредит, заемщик заключает окончательный договор купли-продажи с продавцом и оригинал договора передается в банк. Сделка регистрируется местными органами (регистрационная или кадастровая палата), и покупатель может вселяться в приобретенное жилище и жить, не забывая платить по кредиту.
При оформлении ипотеки за границей не следует забывать о дополнительных затратах. При переоформлении недвижимости при сделке купли-продажи все расходы несет покупатель, в том числе и комиссию за выдачу кредита. Помимо выплат по кредиту нужно включить в стоимость покупки страхование жизни и недвижимости, а также расходы на содержание дома. В среднем затраты на приобретение составляют 8-10% от стоимости объекта недвижимости, из которых около 7% составит НДС, а оставшиеся 1-3% — это расходы на нотариуса, оформление сделки и другие выплаты.
Довольно легко нерезидентам оформить кредит и на Кипре, для чего заемщику достаточно подтвердить свой доход. Максимальный срок, на который банки Кипра выдают ипотечные кредиты,— 15-20 лет, при этом ссуда не превысит 70% стоимости жилья или участка земли, на котором планируется постройка дома. Ставка по кредиту в долларах и кипрских фунтах составляет примерно 7%, в евро — 5%, а оформление ипотеки на Кипре займет около трех недель. Иностранцам, не являющимся гражданами стран ЕС, разрешается покупать для личного пользования или одну квартиру, или один участок земли под строительство, или один дом на участке, не превышающем 4 тыс. кв. м. Иностранные граждане, особенно англичане, покупают дома или квартиры в окрестностях Пафоса, популярны Никосия и Лимасол. Как заявили в компании Lefkios Vassilou & Co., "квартира с одной спальней в старом жилом фонде Лимасола будет стоить приблизительно 15-20 тысяч кипрских фунтов (1 кипрский фунт — $2,1.—Ъ), а квартира с одной спальней в только что построенном доме с улучшенной планировкой в престижном районе обойдется в 60 тысяч".
Португальская недвижимость не так популярна, хотя ее перспективы оцениваются весьма высоко, так как здесь вполне можно найти хорошие варианты на побережье, при том что кредитные продукты развиты почти так же, как в Испании, но стоимость обслуживания кредита немного выше — около 4,7-5% в год.
Новые рынки
По мнению экспертов, инвестиционный потенциал недвижимости в странах Восточной Европы гораздо выше, чем в Западной. Новые развивающиеся рынки — это в первую очередь Болгария, Черногория, Чехия, Латвия, Словения, Словакия и ряд других стран. По данным компании Knight Frank, в I полугодии 2006 года наибольший рост цен на жилье отмечен в Латвии (45,3%) и Болгарии (20,5%). Почти все эксперты отмечают высокий спрос на недвижимость в Черногории, однако здесь практически не развита ипотека. Стоимость квартир начинается от 30 тыс. евро, но взять кредит не удастся: ни один местный банк пока не предлагает кредиты для нерезидентов.
Наверное, одна из немногих стран, которая сочетает умеренные восточноевропейские цены с высоким уровнем развития кредитных продуктов,— это Латвия. "Привлекательные ставки, более низкая стоимость жилья по сравнению с другими странами Евросоюза, довольно простая процедура оформления кредита — все это делает привлекательными ипотечные кредиты, которые еще несколько лет назад получить было гораздо сложнее",— рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования Rietumu Banka Инесе Бролиша. Впрочем, рынок Латвии довольно сильно перегрет. Чтобы найти хороший вариант, нужно очень долго исследовать рынок. Стоимость двухкомнатной квартиры в новостройках Юрмалы — от 80 тыс. евро, отдельные дома на побережье — 200 тыс.-1 млн евро, а иногда и выше. "Практически никакой разницы между кредитованием граждан Латвии и других стран, в том числе по количеству документов или условиям кредитования, нет,— объясняет госпожа Бролиша.— При этом стоит отметить, что сама процедура предоставления ипотечного кредита довольно легкая для заемщика — ее оформление занимает до трех недель". Копия паспорта, справка о доходах, согласие супруга или супруги на сделку, информация о заемщиках, информация о покупаемом объекте недвижимости — это основные документы, которые требует любой местный банк. "Как правило, все оформление проводится в отсутствие заемщика, однако при закреплении прав собственности на квартиру или дом ему лучше приехать в страну",— предупреждает Инесе Бролиша.
Банки Латвии чаще всего выдают кредит на покупку квартиры или дома в размере до 90% от оценочной стоимости на срок до 40 лет с плавающей либо фиксированной процентной ставкой.
Заокеанские прожекты
В США несколько десятков банков предлагают ипотечные программы для нерезидентов, при этом кредит может быть как краткосрочным (меньше трех лет), так и долгосрочным (30 лет). Проценты по кредиту составляют от 2,5% до 8%. Обычно банк дает кредит до 70% от стоимости недвижимости. При этом вовсе не обязательно присутствовать лично. "Процедурой оформления может заняться доверенное лицо, либо клиент может выслать пакет документов экспресс-почтой",— говорит гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Основные документы — загранпаспорт и переведенная справка о доходах, заверенная нотариусом. Количество документов зависит от банка — могут попросить и выписку из банковского счета, копию свидетельства о браке или свидетельства о рождении, а также предварительное соглашение о покупке.
В Австралии ипотечные кредиты для нерезидентов выдают на 70% от стоимости жилья. Ипотечный кредит предоставляется на 25-30 лет, среднегодовая процентная ставка составляет 6-9%. Кредиты в Австралии бывают двух видов — с плавающей ставкой и с фиксированной. Если ставка плавающая, то банк может ее изменить по своему усмотрению в любой момент, но и клиент может в любой момент погасить часть кредита или весь кредит целиком без штрафа. Фиксированная ставка в банках Австралии выдается не больше чем на пять лет, после чего заключается новый договор по действующим на тот момент ставкам, если клиент хочет опять зафиксироваться. На практике получить кредит непросто: чтобы приобрести жилье в Австралии, любому иностранцу потребуется получить предварительное разрешение австралийского правительства и Иностранного инвестиционного наблюдательного совета. Заявление на получение предварительного разрешения подается в письменной форме на специальном бланке, а вся процедура займет около месяца. Кроме того, иностранцам в Австралии разрешено приобретать квартиры и таунхаусы, блоки квартир или земельные блоки только в новостройках и до момента их заселения. Получить предварительное разрешение на приобретение вторичного жилья иностранному гражданину практически невозможно. Цена среднего дома площадью 180 кв. м с тремя-четырьмя спальнями и земельным участком в крупных городах составит как минимум $200 тыс.