В течение последнего года в Москве практически не строилось жилье экономкласса. Высокая цена столичной земли не позволяет инвесторам строить даже относительно дешевые дома. Такие теперь встречаются только в ближнем и дальнем Подмосковье. Корреспондент "Ъ-Дома" ВАЛЕНТИН КОРНЕВ исследует рынок недорогого жилья за пределами МКАД.
Окраин больше нет
Нельзя сказать, что в Москве совсем уж не ведется панельная застройка. Есть крупные площадки, причем в черте МКАД, где возводятся серийные дома. Среди них можно назвать, например, микрорайон, строящийся на пересечении Волжского бульвара и Окской улицы.
Правда, основная часть известных на рынке новостроек серийных объектов расположена на московских землях за МКАД — в Солнцеве, Кожухове и аналогичных районах. Считается, что и в этих районах ресурс земли под застройку крайне ограничен. Впрочем, новые объекты на рынок поступают. Так, в этом году стартовал новый крупный проект освоения столичной земли — в Некрасовке, расположенной по соседству с Люберцами. Там строятся стартовые дома проектов П-44Т и ГМС.
По уровню цен новые дома экономкласса в точности соответствуют верхнему уровню бизнес-класса трехлетней давности. Так, на Волжском бульваре квартиры в готовых домах серии П-3М предлагаются по ценам от $2556 за метр, причем сейчас в продаже есть только трех- и четырехкомнатные квартиры. Такой же уровень цен в серийных новостройках по улице Богданова в Солнцеве.
Найти квартиры в типовых новостройках даже в удаленных столичных районах ниже чем по $2200-2400 за метр сейчас уже невозможно. Можно сказать, что новостроек, которые по своим параметрам действительно относились бы к экономклассу, в Москве больше нет.
За последние годы география рынка изменилась. По определению главы компании "ОСК-Сервис" Виктора Савостьянова, если раньше городскими районами с относительно недорогими квартирами были, к примеру, Кузьминки и Люблино, то сейчас окраина Москвы переехала за городскую черту — в такие населенные пункты, как Дзержинский или Белая Дача. Именно Подмосковье стало территорией, где люди приобретают недвижимость, отвечающую ценовым параметрам экономкласса.
...но панель все-таки дешевле
Портрет в монолите
В городах ближнего Подмосковья есть районы, где новая застройка представлена преимущественно панельными домами. К таким площадкам относится, например, территория на северной окраине Подольска (в районе станции Силикатная).
Однако подмосковный экономкласс — это преимущественно монолитно-кирпичные дома (ими, кстати, будет застраиваться обширная территория рядом с новым панельным районом неподалеку от упомянутой платформы). Среди известных на рынке предложений есть жилые комплексы, не просто расположенные в удачных местах, но и интересные по архитектурному решению. Как, например, разноэтажный жилой комплекс "Гулливер", возводимый в Мытищах группой "Стройтэкс".
Впрочем, областные застройщики, как правило, не балуют потребителя особенными архитектурно-планировочными изысками: все же речь идет об экономклассе, хотя в рекламе новостройки часто фигурируют как элитное жилье. Проекты в большинстве своем похожи друг на друга. Квартиры простой и не всегда удачной планировки, высота потолков, как правило, 2,8 м.
Зато домов строится много — если в Москве около 180 действующих строек, то на территории Московской области их больше 500.
Это вполне соответствует сегодняшним процессам переселения. По словам Сергея Канаева, главы компании "ПИК-Регион", реализующей крупные строительные проекты в Долгопрудном, Химках и Дмитрове, "сегодня многие предпочитают жить за пределами столицы — в лучших квартирах, в лучших экологических условиях. К тому же и социальные проблемы в Подмосковье решаются несколько легче — проще устроить ребенка в садик, лучше обстановка в школах. Кроме того, развитие экономики не стоит на месте, и в Московской области решить проблему трудоустройства на месте не составляет труда. Кстати, многие крупные предприятия находятся за пределами Москвы".
Строительные проекты на территории области бывают как крупные (вроде огромного квартала на проспекте Пацаева в Долгопрудном), так и точечные (как дома компании "494 УНР" в Ногинске). Особенностью и тех и других является то, что новые дома возникают в сложившемся городском окружении, когда поблизости есть супермаркеты, рынки и иные объекты социальной инфраструктуры.
Есть и другие положительные моменты. Например, близость лесного массива или озера с собственным пляжем, как у дома на Молодежной улице в Подольске. К отрицательным относится, к примеру, окружение малоприглядной пятиэтажной застройки.
Разброс цен в Московской области достаточно велик. Есть города (например, Красногорск, Балашиха, Одинцово), где цены примерно те же, что на окраинах столицы. Однако в ближнем и тем более среднем Подмосковье есть и города, где квартиру пока можно приобрести по $1200-1600 за метр.
Любопытно, что территориальные различия между ближним и средним Подмосковьем мало влияют на цену недвижимости. В ближнем Подольске в новых домах можно найти однокомнатные квартиры примерно по $1400 за метр. А, к примеру, в Электростали, находящейся в 36 км от МКАД, недвижимость в жилом комплексе "Триумф", строящемся в центре города, предлагалась в начале осени по $1200 за метр. Кстати, может показаться удивительным, но еще выше — $1250-1300 за метр — уровень предложений в новостройках гораздо более отдаленного от Москвы Дмитрова.
Больные вопросы
Далеко не все подмосковные объекты одинаково благополучны. Некоторое время назад представители областной прокуратуры, проверив проблемные объекты жилой недвижимости, сообщили, что в течение года количество таковых в Московской области сократилось с более чем сотни до 35-40. При этом сообщений о завершении строительства таких объектов единицы. Остается предположить, что некоторые дома просто "спрятались". Иногда отыскать такую площадку бывает трудно. Строители начинают возводить дом, не имея достаточного для соблюдения 214-го закона комплекта документов, но при этом продают квартиры. Такие объекты не рекламируются, о существовании ряда площадок не знают даже профессиональные продавцы, работающие в подмосковных городах. Строительство этих домов ведется неторопливо, работников на площадке немного, когда дома будут сданы — неизвестно.
Часто некомплект документов у давно начатых проектов связан с тем, что местный застройщик располагает административным ресурсом. Для него главное — строить, продавать можно в обход федерального закона, а бумаги полностью оформить по ходу дела. Пожалуй, самый печальный финал подобного процесса — три башни, построенные компанией "Принт-Капитал" в левобережных Химках. После смены руководства района объекты с недооформленными разрешениями были признаны самовольным строительством. В результате глава компании оказался за решеткой, а инвесторы не могут получить квартиры в уже построенных домах. Аналогичная история произошла в городе Железнодорожном (два корпуса на Пионерской улице, находящиеся в высокой степени готовности).
Однако даже у объектов с нормально и в полном объеме подготовленной документацией есть проблемы, иногда серьезные. Связаны они прежде всего с инженерными сетями. Например, комплекс "Семь звезд", который строит компания "Новая площадь" на окраине Железнодорожного. Собственно, жилые дома возводятся в срок. Малоэтажные корпуса сейчас заводятся под крышу, начинается монтаж наружных стен. Проблема состоит в том, что права девелопера ограничиваются небольшой долей крупного земельного участка, расположенного вдоль Леоновского шоссе. Права же на территорию в целом, в том числе связанные с проведением коммуникаций, принадлежат прекратившей существование компании "Социальная инициатива". "Новая площадь" пытается решить эту проблему, но удастся ли это сделать к третьему кварталу 2007 года, когда жилье должно быть сдано в эксплуатацию, неизвестно. И подобных объектов в Подмосковье не один десяток.
Бюджетные варианты
Есть в Московской области и предложения, о которых можно говорить как о доступном жилье. Речь идет о местах, находящихся за пределами среднего пояса Подмосковья. Так, в Серпухове можно приобрести квартиры в доме компании "494 УНР Инвест" по $700 за метр.
Рынок новостроек дальнего Подмосковья только начинает развиваться. Как правило, речь идет об одном-двух строящихся домах, большее количество площадок встречается редко (исключения — Серпухов, Коломна, Дмитров). Крупные строительные компании не проявляют интереса к таким населенным пунктам, им есть чем заняться и в зоне, менее удаленной от Москвы.
Существует ряд причин, затрудняющих развитие рынка дальнего Подмосковья. По словам маркетолога корпорации "Инком-недвижимость" Ирины Егоровой, "основные проблемы — это перегруженность транспортных магистралей и уровень инфраструктуры, которая явно не дотягивает до столичной". Однако нет сомнений в том, что рынок дальнего Подмосковья будет расти (одновременно будут расти и цены на новые дома) и привлечет к себе большее внимание застройщиков.
Один из первых опытов работы не со штучными площадками на рынке дальнего Подмосковья реализовала группа компаний "Домостроитель". Она приобрела ряд областных ДСК — Орехово-Зуевский, Щелковский, Электростальский и Тучковский. По столичным масштабам это довольно скромные предприятия — их совокупная мощность позволяет возводить до 450 тыс. кв. м жилья ежегодно. Областные комбинаты строят дома по устаревшим проектам, однако это жилье дешевое.
Именно такая недвижимость оказывается востребованной в неблизких населенных пунктах, таких как Электрогорск, Ликино-Дулево и Орехово-Зуево, где "Домостроитель" завершает строительство новых домов. Покупателей привлекает цена — около $550-650 за метр. Сегодня это одна из немногих возможностей приобрести квартиру, имея всего $25-35 тыс. Сколько времени займет дорога из восточной части Подмосковья в столицу на автомобиле, сказать трудно. На электричке — больше часа. Однако квартиры покупают, причем большинство новоселов — выходцы из дальних регионов, в том числе из стран СНГ.