Кассовые чехи
Недвижимость за рубежом
После киевских цен стоимость квартиры или дома в Чехии кажется очень низкой. Но для того чтобы с выгодой приобрести недвижимость в Чешской Республике, нужно знать местное законодательство, нюансы работы чешских риэлтеров и географию самой страны, иначе приятное приобретение обернется существенными потерями средств.
К информации о домах и квартирах, предоставляемой нашими компаниями, нужно относиться осторожно. Например, могут показать варианты новых коттеджей за $100 тыс. или квартиру площадью 100 кв. м за $10 тыс. При этом "забудут" уточнить, что квартира находится в городе Теплице — на окраине страны, а столь привлекательный по цене дом окажется дачей в глухой деревне в 200 км от Праги.
Вводят наших покупателей в заблуждение и чешские риэлтеры. Как в маленьких фирмах, так и в именитых компаниях очень распространена следующая схема обработки иностранных клиентов. Риэлтер подробно расспрашивает о том, какая нужна недвижимость, выясняет сумму, которую готов заплатить клиент, после чего подыскивает варианты и предлагает купить жилье в два-три раза дороже его настоящей стоимости. То есть риэлтер договаривается с продавцом, что дом за $50 тыс. они предложат покупателю за $100-150 тыс., а разницу поделят между собой.
Спустя время покупатель понимает, сколько переплатил. Но быстро перепродать "ошибочный" вариант можно только с потерей денег. Для того чтобы защитить рынок недвижимости от спекуляций и стремительного роста цен, на территории республики действует закон, согласно которому при продаже жилья раньше чем через пять лет после покупки продавец должен заплатить налог на прибыль в размере 30% от его стоимости. По истечении этого срока налог платить не нужно, но сколько к этому моменту будет стоить дом или квартира — предсказать сложно. А поскольку рост цен на недвижимость, в зависимости от региона, составляет не более 5-12% в год (половину из которых съедает инфляция), перепродать жилье с выгодой не удастся никогда.
Экологический фактор
Оценить престижность и привлекательность районов Праги и ее окрестностей, полагаясь только на слова риэлтеров, сложно. Для самих чехов при покупке недвижимости важную роль играет экологический фактор. В неблагополучные районы обычно переезжают только по бедности, да и то временно. Соответственно, жилье в неэкологичном районе можно перепродать лишь иностранцам и по очень низкой цене — или же остаться собственником навсегда. Что касается Праги и ее окрестностей, то из-за розы ветров производство здесь размещено на востоке — с запада дует чистый горный ветер.
Если говорить об общих тенденциях рынка, то в ближайшие два года чешские риэлтеры прогнозируют повсеместный рост цен на 30%. Поводом для скачка, по их мнению, может послужить увеличение налога на добавленную стоимость для строительных компаний до общего для Европейского союза размера. Тогда налог, составляющий сейчас 5%, вырастет до 19%. Однако когда это произойдет — неизвестно. Более того, правительство республики всячески оттягивает приведение местных законов к общеевропейским нормам. К примеру, смену крон на евро в Чехии планировали провести еще два года назад. Теперь же введения единой валюты ждут в 2008, а то и в 2012 году.
Сделай сам
Фото: AFP
Пожалуй, лучший способ приобретения недвижимости в Чехии — это личное активное участие в процессе. Не помешает также знакомство с хорошим адвокатом, поскольку придется оформлять и проверять множество документов.
Покупать недвижимость в Чешской Республике могут только иностранцы со статусом trale (разрешение на постоянное место жительства) и собственно сами граждане страны. Фактически единственная возможность для нас — покупка на юридическое лицо, поскольку, согласно законодательству страны, учредителями чешских фирм могут быть и граждане других государств.
Обычно иностранцы регистрируют в Чехии общества с ограниченной ответственностью, для чего необходим уставный капитал в размере $11 тыс. При этом директором фирмы должен быть гражданин Чехии или иностранец с мультивизой. В среднем регистрация стоит $3-4 тыс. После открытия фирмы иностранцы могут легально покупать на нее недвижимость.
В Чехии существует четыре формы собственности — частная, кооперативная, государственная и муниципальная. Для иностранца оптимален именно первый вариант. Второй неудобен тем, что все квартиры (если речь идет о жилом доме) принадлежат кооперативу, а не жильцам. Известны несколько случаев, когда председатель кооператива продавал весь дом и исчезал с деньгами. Местные власти, правда, выдавали обманутым жильцам государственные квартиры, но законодательство почему-то ужесточено не было.
Домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, распоряжаются местные власти. Так, если чиновники решат реконструировать дом (а реконструкция в Чехии сейчас — явление распространенное), то его жильцов легко и навсегда переселят в другое здание. Муниципальную или государственную квартиру можно выкупить (приватизировать), но это будет стоить дополнительных денег.
Самая дорогая недвижимость в Чехии, естественно, в Праге — в центре и на западе, причем уже в 30-50 км от столицы она стоит в три-четыре раза дешевле. Квартиры в новых домах в два-три раза дороже, нежели в зданиях социалистического периода. Причины те же, что и у нас: улучшенная планировка и более высокое качество строительных материалов. Если в Чехословакии строили панельное жилье, то в Чешской Республике на смену ему пришел монолит, реже — монолит-кирпич. Так, квадратный метр в новостройке в Праге-4 стоит от $1,5-2 тыс., а в соседнем панельном доме, построенном в 1980-х годах,— $800-1000.
Квартиры в Чехии строители сдают с отделкой, которая входит в стоимость недвижимости. Как правило, это недорогой ламинат или ковролин, китайская или итальянская плитка, чешская сантехника, межкомнатные и входная двери (без утеплителя и металла).
Стоимость квартир в историческом центре начинается от $500 тыс. за 100-120 кв. м. Такое жилье обычно продают частично или полностью меблированным. Здесь же можно купить виллы с небольшими (до пяти соток) участками земли. Их стоимость стартует от $1 млн.
Своя халупа
Частные дома в Чешской Республике делятся на две категории — так называемые дачи (или халупы) и родимый дом. Отличие между ними заключается лишь в том, что на даче нельзя прописаться. А поскольку фирма должна иметь в Чехии постоянный адрес, такой вариант иностранцам не подходит.
Юридический нюанс между статусами халупы и родимого дома существенно влияет на их стоимость. Халупа, как и дом, может представлять собой коттедж площадью 500 кв. м в 3 км от Праги. При этом полноценный дом будет стоить $500 тыс., а аналогичная халупа — от $150 тыс.
В 30 км от Праги можно купить халупы, представляющие собой добротные дома для круглогодичного проживания: 100-200 кв. м на участке от четырех соток. Их цена зависит от качества и месторасположения дома и составляет $200-300 тыс. При прочих равных условиях родимый дом обойдется в два-три раза дороже.
В целом, купить дом или халупу гораздо сложнее, нежели квартиру: хорошие варианты быстро скупаются самими чехами. В то же время квартиры постоянно появляются на вторичном рынке даже в новостройках, поскольку часть жилья в них выкупают риэлтерские компании. Купить недвижимость на начальном этапе строительства в Чешской Республике нельзя. Покупатели строящихся многоэтажных домов и коттеджей заключают со строительной фирмой предварительный договор и вносят задаток — 5% от стоимости жилья. Вся сумма передается только после завершения работ и ввода дома в эксплуатацию.
Собственником покупатель, а точнее фирма, становится только после регистрации сделки в кадастре недвижимости. Обычно эта процедура занимает от двух до шести месяцев. Покупая жилье на вторичном рынке, следует знать, что по закону его прежний владелец может оставаться там еще два месяца после переоформления на нового собственника. Теоретически экс-хозяин может жить там и дольше, но уже выплачивая покупателю в качестве штрафа по $3 за день. Выселить его окончательно можно только через суд. Соответственно, идеальный вариант — покупка свободной жилплощади.