Чиновники говорят, что национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" вступил в стадию практической реализации. Реализация пока выражается в том, что за год цена квадратного метра выросла в среднем по стране на 70%. О том, почему жилье стало на две трети менее доступным, а не наоборот, обозреватель BG АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ выяснял у только что назначенного заместителя министра регионального развития РФ ЮРИЯ ТЫРТЫШОВА, который будет курировать реализацию нацпроекта.
BUSINESS GUIDE: Что вы вкладываете в понятие "доступное жилье"? Каков, на ваш взгляд, критерий доступности?
ЮРИЙ ТЫРТЫШОВ: У меня очень простой ответ на этот вопрос: доступное жилье у нас будет тогда, когда каждая семья сможет позволить себе приобрести квартиру, буквально каждая. Это и есть критерий. Другое дело, что кто-то сможет позволить себе апартаменты в центре Москвы, а кто-то — "двушку" в "панельке" на окраине. От этого никуда не денешься, семьи с разными доходами смогут рассчитывать на жилье разного уровня — то, которое они смогут оплатить. Я против какого-то формального подсчета: доступное жилье — это то, стоимость которого составляет двухлетний или четырехлетний (по разным версиям) суммарный доход семьи. Все это очень индивидуально, общего правила нет. Наша задача — создать механизм, который позволит людям реально решать свои жилищные проблемы.
BG: Во многих городах, в том числе в Москве, до сих пор предоставляются бесплатные квартиры очередникам, малоимущим. Можно ли говорить, что это главная составляющая нацпроекта "Доступное жилье"?
Ю. Т.: Ни в коем случае нельзя так говорить. Во-первых, давайте забудем слово "бесплатное". Это пережиток социализма, от которого мы успешно избавились практически во всех сферах, кроме сферы жилищно-коммунального хозяйства. Не бывает ничего бесплатного. Да, предоставляется жилье очередникам на условиях социального найма, это так называемое социальное жилье. Но и оно не бесплатное, его фактически оплачивают те люди, которые приобретают квартиры за свои собственные деньги, оно является частью себестоимости коммерческих домов. А во-вторых, социальное жилье для очередников и малоимущих вообще не является главной частью нацпроекта. Его цель — обеспечить квартирами всех людей, в первую очередь средний класс, который ни в коей мере не является малоимущим.
BG: Все-таки давайте посчитаем, сколько лет понадобится московской семье со средними доходами, чтобы приобрести самую простенькую, самую дешевую квартиру. Допустим, доход составляет $2 тыс. в месяц, самая дешевая двухкомнатная квартира сейчас — около $200 тыс. Получается — более восьми лет. Можно ли в таком случае говорить о доступности?
Ю. Т.: Положим, за $200 тыс. вы купите все-таки не самую плохую квартиру. Но, кроме того, я хотел бы сразу сказать, что нельзя рассматривать задачу строительства жилья в отрыве от улучшения социально-экономического положения в стране и увеличения доходов людей. Эти два понятия нельзя разрывать. Безусловно, в результате тех преобразований, которые у нас идут в стране, мы рассчитываем, что средняя зарплата и доход семьи будут увеличиваться.
BG: В любом случае увеличение доходов населения не является задачей вашего ведомства и не будет его заслугой.
Ю. Т.: Это верно. Я сказал, что наша задача — создание механизма, который позволит сделать жилье доступным. На рынке должно появиться как можно больше жилья, разнообразного по комфортности, по благоустройству и по стоимости, чтобы каждый мог себе подобрать оптимальный вариант по сочетанию желаемого и возможного. И при этом все-таки надо принимать во внимание, что молодые люди стремятся получать хорошее образование, ищут высокооплачиваемую работу, увеличивают свои доходы. Безусловно, сразу купить жилье не каждый может себе позволить. И во всем мире применяется практика приобретения жилья по ипотечным схемам, то есть в кредит.
BG: Некоторые эксперты утверждают, что чем больше у нас развивается ипотечное кредитование, чем ниже спускаются ставки по кредиту и первоначальный взнос, тем больше круг потенциальных покупателей, тем ликвиднее недвижимость и тем выше на нее цены. То есть аналитики увязывают рост цен с развитием ипотеки. Как вы это прокомментируете?
Ю. Т.: Я согласен с этим, но только отчасти. Сегодня по ипотеке в основном приобретается уже готовое жилье, то есть то, которое легко заложить. И тогда понятно, что идет рост цен и это приводит к вымыванию жилья на рынке. А наша задача — развивать прежде всего схемы долевого участия в строительстве жилья. Сегодня, я считаю, одна из главных задач — предложить механизмы ипотеки на стадии долевого участия в строительстве. Те изменения, которые внесены в федеральный закон "О долевом участии в строительстве жилья", уже позволяют использовать ценные бумаги. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК.— BG) сейчас разрабатывает механизм, который позволит получить ипотечный кредит и заложить квартиру не в готовом виде, а в форме долевого участия.
BG: И вас не пугают многочисленные скандалы с обманутыми дольщиками, которые прокатились по стране в течение последних полутора лет?
Ю. Т.: Это произошло потому, что не соблюдался баланс интересов долевиков-инвесторов и интересов застройщиков. Прежде был явный перекос в сторону последних, и пострадали дольщики. Затем приняли закон о долевом инвестировании, который настолько защитил права дольщиков, что уже строители перестали строить, произошло снижение объемов ввода жилья. Слишком сложный и обременительный механизм был предложен в первом варианте закона. Сейчас внесены существенные изменения, которые положительно повлияют на ситуацию. Но, я считаю, необходимо дополнить этот закон положениями, которые расширят возможности ипотечного кредитования именно на стадии начала строительства.
BG: Почему-то у нас совершенно отсутствует на рынке такая форма, как жилищно-строительные кооперативы. То есть формируется группа людей, которые готовы строить на собственные деньги. Они нанимают организацию-заказчика, организацию-подрядчика, и все — инвестор не нужен, они сами платят деньги. Есть ли планы создания ЖСК?
Ю. Т.: Частично такая форма существует, у нас есть достаточно крупные предприятия, работающие по системе накопительных взносов. Но, к сожалению, эта система развивается не так бурно, как ипотека. А ведь она намного выгоднее для потребителя. Ведь ипотека всегда обременяется процентом, а долевое участие или накопительная схема могут функционировать и без процентов. Сколько человек накопил средств, столько и заплатил. Сегодня у него появилась возможность купить пять "квадратов" — он купил. Завтра — еще. Эта схема дешевле, доступнее. Во многих странах мира эта схема, особенно на переходных этапах, являлась основной. Послевоенная Германия в основном за счет долевых схем инвестирования жилья ликвидировала разруху. Даже в Америке, которая считается эталонной страной ипотечного кредитования, с конца 1930-х годов и по сей день работают системы долевого участия в строительстве и накопительные схемы. К сожалению, скандалы с обманутыми дольщиками сыграли свою негативную роль. Теперь обвиняют во всех грехах строителей.
BG: Ну, это просто неправильная терминология. Ответственны за обман не строители как таковые, а девелоперы, инвесторы.
Ю. Т.: Совершенно верно. Строители просто выполняют свою работу, и им все равно, кто платит деньги — инвестор, дольщики, банки, кооператив или государство.
BG: Как вы расцениваете недавние заявления Генпрокуратуры о том, что существует ценовой сговор строителей трех регионов — Москвы, Петербурга и Московской области?
Ю. Т.: Я думаю, подобный сговор практически невозможно организовать. У нас сотни только крупных компаний работают на этом рынке, и я не представляю себе, что они могут прийти к какому-либо картельному соглашению. Я вижу причину роста цен в другом — в том, что у нас непрозрачен механизм предоставления земельных участков, непрозрачны механизмы получения технических условий присоединения к сетям, нет единых прозрачных механизмов отчислений в муниципальные образования за предоставленные площадки, нет прозрачных механизмов привлечения инвесторов. Вот здесь и кроется механизм неоправданного увеличения стоимости жилья. Давайте подсчитаем. Выполнение технических условий составляет порядка 30% себестоимости строительства, отчисления в городской бюджет — 30-50%, если говорить о Москве. То есть уже на этом этапе на 60-80% формируется себестоимость квадратного метра. А непосредственная себестоимость самого строительства как была в районе $500, так и остается. Понятно, что задача инвестора — получить прибыль, но на этапе продажи готового жилья накручивается не так уж много.
BG: Но ведь отчисления в бюджеты необходимы для строительства социального жилья.
Ю. Т.: Безусловно. Но ведь порой застройщикам навязываются такие техусловия, что стоимость строительства сразу взлетает в несколько раз. Сегодня, чтобы только выйти на стройплощадку, нужно потратить не менее двух лет и получить не менее 200 подписей в различных инстанциях. И за каждую подпись нужно платить. Причем, имейте в виду, я говорю только о добросовестных чиновниках и добросовестных застройщиках, то есть об оплате вполне легальных сборов. О других вещах я даже не хочу говорить. Представьте, что такое 200 подписей и как это сказывается на себестоимости квадратного метра. Вот тут уже наше поле деятельности, мы должны в этом абсолютно четко разобраться. Большинство документов, на мой взгляд, требуют ревизии, большинство процедур — упрощения. Не исключаю, что эту работу мы будем вести вместе с прокуратурой.
BG: Говоря об этом, вы имеете в виду ситуацию в целом по стране или только самые дорогие регионы — Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург?
Ю. Т.: Я говорю о ситуации в целом по стране. Особенность Москвы, Подмосковья и Петербурга только в том, что там более востребована земля, соответственно, чиновники больше требуют отчислений. Чем крупнее город, чем выше его инвестиционная привлекательность, тем больше обременения. В Москве застройщик платит в бюджет 30-50%, а в каком-то областном городе, может быть, 10%. А где-то — вообще ноль, там рады предоставить участок инвестору, чтобы что-то строилось, получили заказы мощности стройиндустрии, были заняты рабочие руки. Конечно, вы правильно сказали, что за счет отчислений в крупных городах строят социальное жилье. Но наша задача — сбалансировать разнонаправленные интересы.
BG: И вы считаете, что большая прозрачность взаимоотношений застройщиков и муниципальных властей может привести к реальному снижению цен?
Ю. Т.: Я в этом абсолютно убежден. Национальный проект "Доступное и комфортное жилье" — это прежде всего изменение идеологии и законодательной базы строительной отрасли. Основной пакет жилищных законов был принят, но на этом нельзя останавливаться, законодательная база должна развиваться. Повторю, в чем я вижу два главных приоритета. Первое — создание механизма прозрачного предоставления застройщикам земельных участков. Второе — регламентирование на законодательном уровне и развитие схем долевого участия граждан в строительстве жилья. Когда будут отработаны эти алгоритмы, мы получим возможность приобретения доступного жилья.
Самые дорогие города России
Ассоциация строителей России (АСР) опубликовала данные исследования цен на жилую недвижимость в большинстве российских регионов. Результаты во многом неожиданны. Конечно, безусловным лидером остается Москва (91 тыс. руб. за кв. м на первичном рынке), следующий за ней Санкт-Петербург значительно дешевле (почти 50 тыс. руб.). А вот второй после Питера регион-лидер в Северо-Западном федеральном округе — Ненецкий автономный округ (40 тыс. руб.). На первичном рынке квартиры здесь более чем вдвое дороже, чем в Пскове (18 тыс. руб.) и Новгороде (19,7 тыс. руб.).
В Южном федеральном округе лидируют, что неудивительно, Ростовская область (24,5 тыс. руб.) и Краснодарский край (23,2 тыс. руб.). А вот на третьем месте неожиданно оказалась Адыгея (22,8 тыс. руб.).
В Сибирском округе самым дорогим оказался академический Новосибирск (27,3 тыс. руб.), а самым дешевым — Омск, один из крупнейших центров нефтепереработки (18,5 тыс. руб.).
На Дальнем Востоке безусловное лидерство держит Республика Саха (Якутия) — 28 тыс. руб., "аутсайдеры" — Чукотка и Магадан (18,1 тыс. руб.).
На Урале и в Поволжье самый дорогой город, как и следовало ожидать, Екатеринбург (39,8 тыс. руб.). А вот Уфа (32,9 тыс. руб.) значительно опережает Челябинск (31 тыс. руб.), Пермь (30 тыс. руб.) и Тюмень (25 тыс. руб.).