ТЕМА ДНЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Признаки серьезного перегрева на рынках недвижимости видны сейчас по всему миру — возможно, пора уже подумать о том, во что обойдется "сдутие" этих пузырей. "Рынок жилья в США замедляется быстрей, чем ожидалось",— заявил вчера глава МВФ Родриго Рато. По его мнению, вслед за замедлением может последовать резкий спад, опасный не только для американской, но и для мировой экономики. Основной причиной синхронного перегрева по всему миру стал избыток ликвидности на мировых финансовых рынках, вызванный политикой низких процентных ставок, которой придерживались в последнее время основные центробанки. В результате за последние пять лет стоимость жилья в развитых странах увеличилась с $30 трлн до $70 трлн. Разница — $40 трлн — эквивалентна совокупному ВВП этих стран.
Московский перегрев, однако, выделяется даже на общемировом фоне. По расчетам аналитиков ИК "Финам", стоимость усредненной квартиры площадью 60 квадратных метров в Москве в 9 раз превышает размер годового дохода средней московской семьи с двумя работающими. В остальных крупных мировых столицах даже в условиях перегрева этот показатель значительно меньше. В Варшаве он составляет 4,6, в Берлине — 5,7, а в Лондоне — 7. Сейчас, по расчетам экспертов, минимально необходимый для получения ипотечного кредита уровень доходов в 2-3 раза превышает средний уровень доходов по Москве.
Москва в значительной степени определяет ситуацию на российском рынке недвижимости, и потому особенно опасен образовавшийся огромный разрыв между стоимостью аренды квартиры в Москве и ежемесячными взносами по ипотечному кредиту на покупку этой же квартиры. С одной стороны, в результате снижается спрос на инвестиционные квартиры "под сдачу": окупить их становится все труднее. Согласно расчетам "Финама", еще год назад стоимость квартиры равнялась арендным платежам за нее за 11-12 лет, сейчас этот показатель приближается к 20 годам. С другой, для самих покупателей становится все менее очевидно, что купить квартиру для них экономически целесообразнее, чем жить в съемной. Взяв ипотечный кредит на 15 лет для приобретения самой дешевой квартиры за $130-140 тыс., покупатель вынужден будет платить ежемесячный взнос в размере около $1500, хотя стоимость аренды той же квартиры составляет около $550.
По сути, это означает, что, покупая сегодня квартиру, москвичи руководствуются не трезвым экономическим расчетом, а "предрассудками среднего класса", требующими иметь жилье непременно в собственности. Долго так продолжаться не может. В результате растет спрос на снимаемое жилье: по данным МИЭЛЬ, в августе этого года он впервые за последние годы превысил предложение, причем сразу на 20%. "Стоимость московского жилья увеличилась до безобразия,— говорит аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.— Многие из тех, кто планировал покупку, теперь могут отказаться от этих планов и продолжить снимать жилье". Почти трехкратный разрыв между стоимостью ипотеки и аренды — верный признак перегрева. В США на пике "пузыря" на рынке недвижимости в 2004 году платежи по ипотеке превышали стоимость аренды лишь в 1,4 раза, но даже и такой разрыв стал для монетарных властей веским доводом в пользу принятия мер по "охлаждению".
Возможно ли "сдутие" российского "пузыря"? Теоретически все условия для этого есть. Сейчас в связи с увеличением процентных ставок избыток капитала по всему миру уходит с рынков недвижимости, а это значит, что мировой "пузырь" может лопнуть уже скоро. "Риски обвала неоправданно завышенных цен на недвижимость увеличиваются, и это явление может затронуть не только рынки западных стран",— отмечается в сентябрьском докладе "Финама". В США уже упал спрос, а за ним скоро последуют и цены, говорит аналитик "Финама" Ольга Беленькая. На других рынках рост продолжается, но и там уже заметны негативные тенденции.
Сейчас, говорит Ольга Беленькая, российские власти пытаются спустить ситуацию на тормозах, но если им не удастся, то вполне возможен и резкий обвал, после которого стоимость жилья зафиксируется на "справедливом уровне". Насколько будут скорректированы московские цены, сказать сложно, так как столичный рынок жилья слишком монополизирован, чтобы на нем безотказно работали законы рынка. Однако если судить по мировому опыту, итоговый уровень цен будет где-то на треть ниже пикового: по данным МВФ, с 1970 по 2001 год в мире было зарегистрировано около 20 случаев обвала рынков недвижимости в различных странах. Средний уровень падения цен составил как раз 30%.