Кому у воды жить хорошо
Почему проекты на набережных в лидерах спроса
Вице-президент по развитию и GR GloraX Денис Лебедев — о том, чем недвижимость у воды привлекает жителей и каких компетенций требуют подобные проекты от девелопера.
Денис Лебедев, вице-президент по развитию и GR GloraX
Денис Лебедев, вице-президент по развитию и GR GloraX
Если обратиться к истории развития человеческой цивилизации, то можно заметить, что люди изначально основывали поселения и города в прибрежных зонах, вдоль рек или на берегах озер и морей. Водоемы становились неиссякаемым источником пищи за счет рыбного промысла. Реки и озера использовали в гигиенических целях и для стирки одежды. Близость к водоемам позволяла регулярно поить скот без необходимости запасать воду и транспортировать ее на дальние расстояния. Земля у рек более плодородная, территории у воды лучше других подходили для земледелия. Кроме того, рядом с водоемами климат мягче, человеку и животным было проще переносить зной и жару. С развитием человечества реки стали важнейшими транспортными и торговыми путями, города на их берегах разрастались, их население увеличивалось. Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Казань, Омск и многие другие города построены на берегах рек. Вдоль одной только Волги возведено больше 60 городов.
Если более детально рассматривать ландшафт самих городов, то именно в локациях у воды сосредоточено наибольшее количество исторических зданий и достопримечательностей. Кремли, храмы, купеческие особняки, красивейшие набережные — все это стало точками притяжения миллионов жителей городов и туристов нашей большой страны.
Марк Твен как-то сказал: «Покупайте землю — это товар, который больше не производят». Знаменитый писатель был прав, земля — крайне ценный ресурс, и не нужно быть профессиональным девелопером, чтобы это понимать. Но еще дороже стоит земля у воды. Невзирая на то, что наша страна богата реками и озерами, участки для строительства в прибрежных локациях — весьма дефицитны, и спроектировать, а затем построить здание так, чтобы максимально раскрыть потенциал локации — настоящая наука и даже искусство. Именно проекты у воды и стали визитной карточкой GloraX.
Первым проектом компании стал Golden City — это жилой комплекс бизнес-класса на побережье Финского залива. Проект формирует морской фасад Санкт-Петербурга. Он стал архитектурным высказыванием и современной достопримечательностью Северной столицы. Этот проект уже завершен, однако GloraX продолжает осваивать побережье залива и реализует еще два крупных проекта на намывных территориях — GloraX Premium Василеостровский и GloraX Василеостровский.
Стратегия GloraX включает масштабную региональную экспансию, и, следуя уже устоявшейся в компании традиции, в новых регионах присутствия мы в первую очередь обращаем внимание на земельные участки у воды. Так, в Нижнем Новгороде все три проекта — GloraX Premium Черниговская, GloraX Premium Гребной канал и GloraX Левобережный будут реализованы на набережных Оки и Волги. Первый проект в Омске — GloraX Заозерный — также будет возведен у воды, на правом берегу реки Иртыш. Даже масштабный проект комплексного освоения территории в Мурманске будет построен вдоль озера Варничное.
Чем же проекты у воды так привлекают жителей и почему требуют от девелопера релевантного опыта и определенных компетенций? Как уже было отмечено выше, часто к водным артериям тяготеет центр города, а вместе с ним вся его культурная и деловая жизнь. Соответственно, проекты у воды характеризуются отличной транспортной доступностью, близостью к основным магистралям, метро. Жить в расположенном на набережной комплексе всегда престижно, даже если вид из окна квартиры открывается на противоположную от водоема сторону. Сам проект, построенный на берегу, добавляет статусности его резидентам и относится, как правило, к более высокому классу жилья со всеми сопутствующими атрибутами: авторской уникальной архитектурой, современной инженерной начинкой комплекса, продуманными планировочными решениями, увеличенной площадью остекления. Если это проект бизнес- или премиум-класса, то в нем будут представлены лоты с высокими потолками. В таких проектах более высокий коэффициент обеспеченности машиноместами, что особенно актуально для центральных городских локаций, где с парковкой автомобиля могут возникать сложности. Если же квартира является видовой, то это добавляет еще больше ликвидности объекту недвижимости. Такие лоты стоят дороже на 15-25% процентов по сравнению с квартирами на более низких этажах. Более того, видовые квартиры дают больший прирост стоимости на протяжении строительного цикла, по сравнению с обычными. Поэтому на такие лоты инвестиционный спрос всегда выше, и опытные инвесторы стремятся заключать сделки на ранних этапах реализации проекта.
Жизнь в мегаполисах заставляет людей тянуться к природе. Водоемы в черте города становятся своего рода оазисами в урбанизированной среде, даже небольшой пруд в любом городе всегда будет притягивать к себе людей всех возрастов. Дело в том, что живописный вид на воду благоприятно влияет на нашу нервную систему. Наблюдая водную гладь, люди становятся более умиротворенными и счастливыми, поэтому набережные становятся излюбленным местом для прогулок горожан и туристов.
Еще одна причина приобрести квартиру с пейзажным видом на воду — гарантия того, что он не исчезнет, а квартира не опустится в цене со временем из-за начавшегося перед окнами нового строительства. Непостоянство городского ландшафта часто вызывает страх у покупателей жилья на первичном рынке, что впоследствии дом по соседству испортит открывающуюся панораму. В случае с объектом недвижимости на набережной покупатель надежно защищен от таких перемен, равно как и вложенные им инвестиции.
Наконец, в числе преимуществ жилья у воды — более благоприятная экология. Из-за большей влажности рядом с водоемами меньше пыли. А разница в давлении над водой и сушей образует ветра, которые выдувают выхлопные газы от автомобилей. Благодаря этому воздух на набережных всегда чище и свежее, что напрямую влияет на наше здоровье.
Строительство рядом с водными артериями — дорогостоящий и крайне ответственный вид девелопмента жилой недвижимости. Поэтому проекты у воды традиционно относятся к более высокому ценовому сегменту. При реализации проекта инвестор сталкивается с рядом сложностей, а сам процесс подготовки проекта и строительства занимает больше времени. Земельные участки у воды всегда дороже. Кроме того, есть ряд технологических особенностей строительства в прибрежных зонах, а также дополнительные экспертизы и бюрократические процедуры.
Например, при строительстве проекта GloraX Premium Черниговская в Нижнем Новгороде, было необходимо получить согласование в Управлении государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области и произвести расчет оценки влияния строительства на биоресурсы. Это достаточно длительный процесс, он может занимать до трех месяцев. При этом при строительстве объектов на расстоянии от 500 м от воды — это обязательное требование. Проведение исследований и получение всех необходимых документов и согласований сопровождается дополнительными расходами девелопера. Мы в любом случае проводим геологические изыскания при строительстве всех объектов, вне зависимости от их местоположения, но оценку влияния на биоресурсы — исключительно при строительстве вблизи водоемов. Существуют ограничения при строительстве возле водоемов, которые продиктованы законодательными нормами. Так, если речной водоем используется для водоснабжения города, то устанавливается определенная водоохранная зона и три пояса регулирования, все это необходимо учитывать при реализации проекта.
У проектов в прибрежных локациях может отличаться и устройство фундамента и свайного основания. Все зависит от геологии, порой фундаменту требуется дополнительное усиление. При наличии высоких грунтовых вод учитываются специальные условия для фундаментов, применяются различные способы понижения грунтовых вод. Если в локации, где производится строительство, слабонесущие грунты, в таком случае можно использовать разные типы фундаментов, в отличие от ситуаций с высокими грунтами, где на фундамент приходится высокая нагрузка, и тогда у девелопера практически нет выбора. Каждый грунт имеет свои особенности для строительства. Определить, какой нужен фундамент для здания, можно только сделав полное инженерно-геологическое изыскание. На процесс строительства влияет и рельеф местности. Например, в случае с проектом GloraX Premium Черниговская мы имеем большой объем дождевых ливневых вод, приходящих со склонов.
При разработке концепции проектов, расположенных у воды, в задачи проектировщиков и архитекторов входит наполнение квартир в комплексе наилучшими видовыми характеристиками. Посадка задний на земельном участке осуществляется исходя из рельефа местности и инсоляции, преимущественно фасадами в сторону реки. Конфигурация зданий может быть разной, в зависимости от участка и действующих ограничений. К примеру, посадить на участке несколько башен с точки зрения сохранения видовых характеристик будет лучшим проектным решением, чем строить один дом-корабль, протяженный вдоль береговой линии. Есть еще ряд приемов — здание может иметь форму перевернутой трапеции, визуально расширяясь от основания к кровле. Таким образом площадь верхних этажей будет больше, и за счет этого девелопер увеличивает количество видовых квартир. Если участок под строительство достаточно большой и протяженный не только вдоль береговой линии, то корпуса жилого комплекса делают разновысотными, создавая многоярусность архитектурного ансамбля, своего рода каскад, спускающийся к воде. Тем самым девелопер обеспечивает красивый вид на воду даже в домах, находящихся на большем удалении от берега. Планировки квартир прорабатываются таким образом, чтобы хотя бы несколько помещений в квартире имели вид на воду, даже если сама квартира находится в противоположной от берега части корпуса.
В проектах у воды часто воплощается панорамное или угловое остекление квартир, удачным решением будут эркеры и так называемые «французские» балконы. На верхних этажах нередко проектируются террасы. В премиальных проектах отдельно взятый корпус может визуально сужаться к кровле, обеспечивая таким образом возможности для дополнительного террасирования на самых последних этажах.
Все эти решения воплощаются для создания потрясающих видов в проекте. Но не менее важной задачей девелопера является и проработка архитектурного облика самого здания. Учитывая расположение рек и озер «в сердце» городов, эти локации нередко представляют собой историческую застройку, поэтому новые проекты должны быть гармонично вписаны в городскую ткань. Как девелопер мы очень трепетно относимся к сложившемуся архитектурному облику городов присутствия. Примечательно, что в нашем нижегородском проекте GloraX Premium Черниговская сочетаются и объекты нового строительства, и объекты культурного наследия, которые накладывают на нас определенные обязательства. При разработке проекта мы визуально совместили эти здания, создав такое пространство, которое будет смотреться гармонично. Проектируя новые объекты, мы учитываем исторический контекст, разрабатываем архитектурные решения, которые перекликаются с внешним обликом объектов культурного наследия и гармонируют с окружающей застройкой. Высотные здания в проекте стали логическим завершением Черниговской улицы, исторической части города, за которой памятников и объектов культурного наследия уже нет. Сам водоем тоже может стать дополнением архитектурного облика проекта. Например, в темное время суток водная гладь будет отражать фасад здания с архитектурной подсветкой, создавая эффектную игру контуров и подчеркивая геометрию зданий. В светлое время наоборот — панорамное остекление будет отражать поверхность реки или озера, придавая дополнительную динамику облику зданий со стороны воды.
Эти особенности и продуктовые характеристики в сочетании с дополнительными затратами девелопера и выделяют проекты у воды на фоне остальных новостроек, вынося их в отдельную категорию более высокого уровня. В шахматах есть термин — zugzwang, это такое положение фигур на поле, при котором любой ход игрока ведет к ухудшению его позиции, и лучшим решением, как ни странно, остается бездействие. В случае с рынком жилья у воды все ровным счетом наоборот, и чем раньше будет принято решение о покупке, тем лучше. Потому что проектов на набережных в России мало, рынок пополняется ими редко, лоты с видом на воду вымываются быстрее прочих, а цены на них стремительно растут.
ООО "ГЛОРАКС"
Реклама