Все чаще приходится слышать, что уровень цен на жилье в крупных российских городах чрезмерен даже с учетом исключительно благоприятной макроэкономической ситуации в стране и уже пришло время говорить о "мыльном пузыре" на рынке недвижимости. Нельзя не признать, что отчасти это так.
Под "мыльным пузырем" принято понимать такой уровень цен в какой-либо отрасли экономики, который значительно превышает реальную стоимость продукции или ценных бумаг. Совсем недавно мы могли наблюдать "схлопывание пузыря" в области компаний "новой экономики" в США — ожидания инвесторов оказались завышенными.
Уместна ли приведенная аналогия? Покупая квартиру в Москве за $400-500 тыс., участвуешь ли тем самым в строительстве финансовой пирамиды? С одной стороны, нет, поскольку это все-таки квартира — определенный материальный актив. С другой — может ли квартира в Москве стоить дороже, чем апартаменты в Нью-Йорке? И главное, как долго стоимость квартиры будет увеличиваться?
История свидетельствует, что некоторые пузыри могут существовать длительное время при условии сохранения искусственных диспропорций в экономике или целенаправленных действий государства и иных заинтересованных участников. Ситуация с московскими квартирами выгодна многим, но явно не вечна. В нормальной конкурентной экономике рост и падение цен — неотъемлемая черта рынка. Но ситуация с ценами на недвижимость в России явно иная: цены растут безостановочно, темпы роста цен во много раз превышают темпы роста национальной экономики и динамику размера пенсий и зарплат.
Становится понятно, что в отрасли накопилась масса нерешенных проблем, и вероятность их обострения лишь просто вопрос времени. Серьезного кризиса можно избежать, систематически и упорно решая эти проблемы. Можно сказать и так: много маленьких кризисов во много раз лучше одного большого. Решения можно найти, анализируя формальные причины роста цен — высокий спрос на недвижимость, недостаточное предложение возводимых объектов и низкие темпы строительства.
Чтобы оценить, можно ли существенно увеличить предложение жилья и других объектов недвижимости на рынок или ускорить темпы строительства, необходимо обратиться к проблемам самой строительной отрасли.
Первая группа проблем — это противоречивое регулирование строительной отрасли, непонятная процедура лицензирования и другие проблемы правового характера. С моей точки зрения, лицензирование в отрасли необходимо ужесточать.
Вторая проблема — это качество строительства. Покупая квартиру, как вы можете быть уверены, что строители соблюдали все предусмотренные технологии, что закупались качественные материалы, а не дешевые подделки? Ситуацию усугубляет отсутствие системы современных технических регламентов, которые должны прийти на смену советским СНИПам. Я, кстати, не уверен, что в России остались проектные институты, которые способны эти регламенты разработать. Здесь также надо отметить нехватку квалифицированных специалистов — прорабов и рабочих.
Еще проблема — собственность на землю под строительными объектами. Механизм приватизации земельных участков под предприятиями в законе прописан, но нет инструкций и землеустроительной документации. Мало того, реализация законов, скажем, в Москве может разительно отличаться от федеральных и зачастую основана на обычаях делового оборота. Из этой проблемы вытекает следующая — сложность привлечения средств инвесторов без права собственности на землю.
Главная же причина недостатка необходимого объема предложения на рынке недвижимости — отсутствие нормальной конкуренции в отрасли и связанная с этой проблема коррупции при выборе застройщиков. Когда эти проблемы будут решены, остается только гадать, наблюдать за полетом цен в космос и ждать, когда же эта утлая посудина приземлится со страшным грохотом.
Проблемы в строительной отрасли можно перечислять бесконечно. Давайте все же прервемся и попытаемся представить самое страшное — "пузырь" схлопнулся. Каковы будут последствия.
Если кризис коснется нескольких крупных компаний, его последствия затронут конкретных инвесторов, но никак не рынок в целом. Кризис в целой отрасли или в отдельном регионе (например, вскрытие случаев массовой коррупции в стройкомитете какого-нибудь субъекта федерации) пережить будет сложнее. Как всегда, пострадают граждане и отдельные компании, как всегда, некоторым из них государство постарается компенсировать ущерб. На других отраслях экономики или, например, на банковском секторе такая ситуация отразится не очень сильно.
А то, что при общей негативной ситуации в макроэкономике цены на недвижимость резко пойдут вниз, проблемой как таковой не является — тогда будет плохо всем и во всех отраслях.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.