Инвесторы выбирают между «плохим и очень плохим»

Арбитражный суд Поволжского округа рассмотрел иск администрации Саратова к арендаторам участка на набережной Волги. Бизнесмены несколько лет готовятся к строительству заявленного как самый престижный в городе — четырехзвездочного — апарт-отеля. Проблемы возникли из-за санкций. Французский оператор отказался от проекта. Пока коммерсанты искали новых инвесторов и менеджеров, прошли три года, в течение которых якобы должно было начаться строительство. Первая инстанция встала на сторону отеля, вторая поддержала требования чиновников, кассационная вернула дело в апелляцию. Директор компании-подрядчика сообщил «Ъ» о вложениях в участок более 120 млн руб. Юристы считают, что предприниматели выбирают между «плохим и очень плохим». Они могут потерять бизнес, но рискнут из-за обязательств перед партнерами.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Поволжского округа рассмотрел кассационную жалобу по иску администрации Саратова к ООО «Боконцепт отель». Двенадцатый арбитражный апелляционный суд должен будет пересмотреть решение о расторжении договора аренды земли под отель на набережной Саратове. Чиновники требуют расторгнуть заключенный в 2019 году договор аренды 4,5 тыс. кв. м на набережной Волги. На участке планируют построить первый в городе четырехзвездочный апарт-отель.

Проект подразумевает возведение гостиницы на 250 одно-, двух- и трехместных номеров (до 500 постояльцев) с рестораном, баром, яхт-клубом и причалом. «Боконцепт отель» планирует дать Саратову 300 рабочих мест. Инвестиции предполагались порядка 1,5 млрд руб., ежегодно бюджет города должен бы был получать свыше 520 млн руб. налогов с 2020-го по 2030 годы. Оператором отеля намеревалась стать французская компания, работающая под брендом Mercure — последним владеет Accor SA. Иностранцы отказались от проекта после начала специальной военной операции России на Украине.

«Боконцепт отель» сообщил о заключении 20 апреля 2023 года договора с новым контрагентом — ООО «Сафмар Плаза». Организация якобы согласилась управлять гостиницей, инвестировать — АО «Альфа-банк». Компании ждут окончания суда.

Чиновники подписали с инвесторами соглашение, по условиям которого «Боконцепт отель» получил участок без торгов. Мэрия подала иск 10 ноября 2022 года. Согласно опубликованным в картотеке дел судебным решениям, администрация утверждала, что арендатор нарушил условия и не начал работы в течение трех лет. «Не огорожен; свободен от строений; на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность»,— таковы результаты осмотра земли работниками мэрии. 27 сентября 2022 года администрация попросила компанию в течение 30 дней отчитаться о проделанной работе. Арендатор письмо якобы не получил. Тогда ему направили соглашение о расторжении договора. В суд чиновники обратились, получив отказ. В иске говорится, что строительство было запланировано на 2019-2021 годы. Истец также указывал: за разрешением на возведение арендатор не обращался.

Отдельно чиновники напомнили, что, согласно закону Саратовской области «О земле», получивший участок без конкурса инвестор должен вложить в землю за три года 50 млн руб. Как заявил «Ъ — Средняя Волга» генеральный директор «Боконцепт отеля» Владимир Чуликов, за указанный срок компания потратила на подготовку участка свыше 120 млн руб. От дальнейших комментариев собеседник воздержался.

Ответчик рассказал в суде, что после заключения договора согласовал изменения в градостроительный план Саратова, получил положительное заключение градозащитного совета при Саратовской областной думе, подготовил эскиз, договорился о подключении с операторами ЖКУ, аэропортами и Министерством обороны. Также компания провела необходимые для проектирования подземных коммуникаций исследования и геодезические работы. Опрошенные на суде эксперты подтвердили, что подготовка к строительству столь крупного объекта и без помех в виде ухода инвестора может занять больше двух с половиной лет.

Среди претензий было и отсутствие забора вокруг участка. Подрядчик отметил, что установить его пока невозможно, поскольку возле объекта расположен гаражный кооператив. Суд первой инстанции также указал: истец, ссылаясь на трехлетний срок, не учел ст. 45 Земельного кодекса РФ. «В трехлетний период не включается время, необходимое для освоения участка»,— говорится в решении АС Саратовской области. Затем 12-й арбитражный апелляционный суд (Саратов) отменил решение, расторг договор и взыскал с ответчика госпошлину 9 тыс. руб.

Глава юридического бюро «Аргументъ» Андрей Ларин объяснил «Ъ», что «обычно кассация, когда отменяет решение и апелляционное постановление, указывает на ошибки и на правильный порядок действий нижестоящих судов, которым надлежит повторно рассматривать дело». «Нижестоящие суды не должны противоречить кассационной инстанции»,— резюмировал собеседник, отметив, что обычно нижестоящие суды «как отписала кассация, так и делают».

«Также из практики, на мой субъективный взгляд, в 12-ой апелляции мэрия имеет какую-то мистическую поддержку. Почти всегда апелляция поддерживает администрацию. Но при этом, если потом кассация не соглашается, то апелляция при повторном рассмотрении никогда не противоречит кассации»,— рассказал юрист.

Господин Ларин считает, что саратовские власти могут и дальше «воздействовать» на «Боконцепт отель». «Я думаю, арендатор сейчас в сложном положении. Инвестиционная программа завязана на этот земельный участок, есть договоренности. Отказаться сейчас — не только потерять уже вложенные сотни миллионов, но и нарушить обязательства перед третьими лицами, что может повлечь гораздо большие убытки»,— отметил собеседник.

Не менее неприятным для компании кажется юристу и второй вариант — продолжение работы в Саратове. «Делать запланированное, понимая, что местная власть будет находить различные придирки в будущем, это плохой вариант. Поэтому из очень плохого и плохого, инвестор выберет второе»,— полагает Андрей Ларин. Собеседник считает, что следующие суды с мэрией, если они будут, «Боконцепт отель» выиграет.

Дарья Васенина