Курорту выписали «премиум»

Треть строительных проектов в Сочи относятся к сегменту элитного и премиального жилья. Акцент на дорогую застройку курорта сместился с Центрального района в Адлерский. В числе покупателей «элитки» появилась новая категория криптоинвесторов. Эксперты считают, что спрос на такую недвижимость в олимпийской столице будет только расти, соответственно, расти будут и цены на нее.

Доля элитных и премиальных строительных проектов в Сочи к 2024 году достигла почти 35%, тогда как в Москве она не превышает 22%, отмечают эксперты премии Urban. По их данным, с 2020 года объем предложения в высокобюджетных классах утроился и достиг 3,4 тыс. лотов. Их совокупная площадь равна 163,6 тыс. кв. м. Пять лет назад этот показатель балансировал на уровне 54,3 тыс. кв. м. Удельный вес дорогого и сверхдорогого жилья в структуре сочинской экспозиции за пятилетие прибавил 15,5 процентного пункта, занимая теперь треть рынка.

Как отмечает учредитель и CEO проектов Urban Ольга Хасанова, среди наиболее существенных внутренних факторов, повлиявших на бурное развитие высокобюджетного сегмента в Сочи,— резкий рост вложений в новостройки с дорогим и сверхдорогим предложением, выход на рынок курорта застройщиков из федерального топ-100, запуск ряда масштабных комплексов, а также смещение интереса от реконструкции к новому строительству и переключение географических приоритетов с ограниченного для застройки Центрального района на Адлерский.

«К внешним факторам можно отнести значительный приток состоятельных туристов, как проживающих сезонно, так и постоянно работающих удаленно. Сочи во многом стал безальтернативным по уровню и разнообразию возможностей российским курортом, который во многом сместил в приоритетах обеспеченных людей такие лидирующие туристические направления, как Турция, Индонезия, Таиланд, ОАЭ и другие»,— комментирует госпожа Хасанова.

Элитарность растет вместе с ценником

По словам заместителя генерального директора, коммерческого директора девелопера курортной недвижимости Five Елены Кабешевой, на протяжении последних лет Сочи уверенно входил в тройку городов-лидеров вместе с Москвой и Санкт-Петербургом, где в наибольшем объеме представлена элитная недвижимость. Поэтому, отмечает эксперт, вполне закономерно, что теперь курорт обогнал столицу по доле проектов премиум- и элитклассов.

«Сочи был и остается наиболее развитой курортной локацией России. Инфраструктура города качественно изменилась за последние три года. Международные мероприятия, которые здесь проводятся, подтвердили статус города как центра не только рекреационного, но и делового туризма. Прибавить к этому природные возможности, субтропический климат — и мы получим объективную картину привлекательности курортной столицы России для высокобюджетной недвижимости, которая по-прежнему является самым устойчивым, а потому и востребованным активом»,— говорит госпожа Кабешева.

Развитие проектов недвижимости в Сочи обусловлено новым генеральным планом и комплексным подходом к застройке, считает заместитель коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Анна Сапегина. Это, по ее словам, положительно отражается на развитии всего города.

«Сочи — ключевой город юга России с точки зрения хорошо развитой городской инфраструктуры и лидерства среди курортных направлений. Многие покупатели выбирают жилье именно здесь с целью постоянного или сезонного проживания, другие же рассматривают лоты как хорошую инвестицию»,— говорит представитель «Неометрии».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным экспертов Urban, после 2020 года застройщики в Сочи наиболее активно стали наращивать объемы предложения с высоким ценником. Если пять лет назад совокупная стоимость всех объектов элит-, премиум- и бизнес-класса в Сочи оценивалась, по информации аналитиков премии, в 22,1 млрд руб., то теперь эта сумма в 6,7 раза больше — 148,4 млрд руб. На рубеже 2019–2020 годов в олимпийской столице было всего четыре новостройки, где средний прайс превышал отметку 500 тыс. руб. за кв. м. Сейчас 31 объект. Причем, отмечают аналитики Urban, в 16 случаях средняя цена квадратного метра выходит за пределы 1 млн руб. Кроме того, расширился и круг проектов, в которых средний метраж продаваемых лотов составляет 50+ кв. м: вместо 11 их стало 15.

Руководитель отдела продаж Grand Royal Residence Юрий Логачев констатирует, что график роста цен на недвижимость Сочи за последние несколько лет показывает непрерывный рост не только стоимости, но и ценности объектов строительства. Так, по его словам, в 2022 году основная доля сделок приходилась на бизнес- и комфорткласс, тогда как сейчас на рынке Сочи лидирует элит- и бизнес-сегменты. «При этом сумма сделок в элитклассе естественно превышает сумму сделок в бизнес- и комфортсегментах вместе взятых, несмотря на меньшее количество сделок»,— говорит господин Логачев,

По данным экспертов премии Urban, доля готового жилья в Сочи на фоне его общего роста увеличилась с 30,8% в 2020 году до 34% в 2024-м. В то же время проекты реконструкции потеряли в значимости, отмечают аналитики. Это, по их словам, обусловлено дефицитом подходящих зданий в топовых локациях, эксплуатационными ограничениями, трудностями в согласовании и дополнительными финансовыми издержками. Так, пять лет назад реконструированные комплексы генерировали 36,2% высокобюджетного предложения на территории Сочи, летом 2024-го — менее 5%. На этом фоне строящиеся дома и гостиничные корпуса вышли в лидеры по объему — 61,4% лотов (плюс 28,4 процентного пункта к показателям 2020 года).

Эксперты отмечают, что на протяжении последнего пятилетия в Центральном районе Сочи емкость рынка недвижимости увеличилась в 1,7 раза, в Лазаревском — в 2,3 раза, в Хостинском — в 3,5 раза, в Адлерском — в 9,8 раза. Соответственно, объем предложения на первичном рынке Адлерского района в общегородской картине вырос с 8,6 до 26,9%. По этому показателю адлерские новостройки обошли проекты на территории Центрального района Сочи, чей вес с 2020 по 2024 год упал на 20 процентных пунктов — до 23,9%.

«Больше всего дорогой и сверхдорогой недвижимости по-прежнему сосредоточено в границах Хостинского района — 43% (плюс 4 п. п. за пять лет). Лазаревский район продолжает оставаться периферийным в плане современного девелопмента. Его доля стала еще меньше (на 2,3 п. п.) и держится на уровне 6,2%»,— говорят аналитики Urban.

По мнению гендиректора санатория «Кристалл» (принадлежит Группе «ЛСР») Бориса Анкудинова, Хостинский район — один из самых перспективных в городе, несмотря на то что он долго находился в тени Адлера и Центрального Сочи.

Федерация едет в Сочи

Доля федеральных застройщиков на рынке недвижимости Сочи за последние пять лет выросла с 0 до 23%, констатируют эксперты Urban. В то же время, по словам экспертов, активизировались и ведущие игроки рынка регионального уровня, нарастив свою долю в сочинских проектах в 2,5 раза.

«Сочи традиционно был городом среднего размера компаний, которые занимались среднего масштаба проектами. В 2020-м они обеспечивали четыре пятых (79,8%) от общего предложения в верхних сегментах. Спустя пять лет их консолидированная доля опустилась до одной трети (32,5%)»,— комментируют эксперты Urban.

В первую очередь, по мнению аналитиков, это связано с экспансией компаний, которые входят в первую сотню общероссийского рейтинга по объему текущего строительства. По состоянию на середину лета 2024 года они взяли под контроль 23,2% первичного предложения.

Коммерческий директор «Сочиойлстрой» Владимир Белобров считает, что толчок для роста и модернизации рынка недвижимости Сочи дали постоянно растущий турпоток и беспрецедентное по масштабу развитие рекреационной инфраструктуры курорта после Олимпиады-2014. «В совокупности с возможностью реализации комплексных проектов разного формата, в том числе санаторно-курортного, и уникальными природными условиями это сделало Сочи, наряду с двумя российскими столицами, самой привлекательной локацией для девелоперских компаний разного уровня»,— говорит господин Белобров.

Эксперты отмечают, что пять лет назад ведущим игрокам регионального уровня принадлежало 14,3% высокобюджетных лотов, сегодня — 35,1% (в 2,5 раза больше). Аналитики также констатируют, что одной из характерных особенностей сочинского рынка является обилие индивидуальных предпринимателей, которые демонстрируют завидную устойчивость и гибкость, а это, в свою очередь, помогло им не только сохранить свою нишу, но и успешно конкурировать с системообразующими компаниями. Удельный вес поставляемого мелкими бизнесменами от строительства предложения за пять лет увеличился в полтора раза — до 9,2%.

«Сочи в девелоперском сообществе считался сложным рынком со своей региональной спецификой, из-за чего крупные федеральные игроки избегали выхода на него. Однако Олимпиада-2014 и последующее бурное развитие рынка, в том числе появление проектов мирового уровня, успешно конкурирующих за состоятельных клиентов с топовыми туристическими столицами, изменило эту парадигму. Выход федеральных игроков и укрупнение региональных компаний с богатой экспертизой способствует качественному развитию рынка, повышению стандартов строительства и оказания услуг, а также неизменно высокому спросу»,— говорит Ольга Хасанова.

По данным экспертов Urban, вместе с большими игроками в Сочи появились и большие проекты, которые стали мощными точками концентрации дорогой недвижимости. Так, к июлю 2024 года в новостройках курорта с общей площадью жилья 50+ тыс. кв. м собрано 41,5% предложения. Еще 20,9% высокобюджетных лотов концентрируются в комплексах с 30–50 тыс. кв. м жилой площади. Ранее эта пропорция измерялась 5,8%. Вклад проектов, вмещающих по 20–30 тыс. кв. м жилья, составлял 4% в 2020 году и составляет 6,9% в 2024-м. Все прочие типы новостроек вместе формируют 30,7% экспозиции. Между тем пять лет назад на долю малых (5–10 тыс. кв. м жилья) и сверхмалых (до 5 тыс. кв. м жилья) проектов приходилось 37% всей выборки, констатируют эксперты Urban. Тогда основой рынка, по их словам, выступали новостройки, жилая площадь которых варьировалась от 10 тыс. до 20 тыс. кв. м. Из их фондов набиралось больше половины (53,2%) лотов для сочинского рынка.

«Мы наблюдаем позитивные тенденции на рынке высокобюджетной недвижимости. Этому способствует качество предоставляемых услуг, повышение уровня сервиса и внимание к потребностям клиентов. С учетом стратегии генерального плана при реализации новых проектов в Сочи будет сделан упор на комплексный подход в застройке территорий и сохранение экологической уникальности региона. Мы ожидаем, что популярность недвижимости в Сочи сохранится на высоком уровне, при этом ключевыми критериями выбора жилья будут комфорт, качество и индивидуальный подход»,— говорит Анна Сапегина.

В ближайшее десятилетие Сочи ожидает серьезная инфраструктурная и логистическая трансформация, которая привлечет в город больше инвестиций, а также крупных игроков с масштабными проектами, считает Елена Кабешева. «Крупные девелоперы увидели в Сочи потенциал. И это закономерно. Будущее Сочи связано именно с комплексными проектами, которые будут драйверами развития территории»,— говорит коммерческий директор Five.

По словам Юрия Логачева, туризм после Олимпиады стал на новый уровень и город утвердил себя как круглогодичный курорт. В связи с этим, по мнению эксперта, стремление россиян купить в Сочи недвижимость и участки земли выросло значительными темпами вместе с ценами за квадратный метр. «Территориальная зажатость Сочи между морем и горами, а также хаотичная застройка города стали причиной введения моратория на строительство в 2021 году. Это позитивно сказалось на качестве проектов, определив основные критерии элитной недвижимости в городе: историческая ценность, локация и грамотное использование потенциала территории, в том числе инфраструктурное наполнение. Особенность элитного жилья, в том числе и в Сочи, в том, что его передают по наследству, что им владеют десятилетиями и оно не теряет своей ценности, что возможно при высоком качестве продукта»,— резюмировал руководитель отдела продаж Grand Royal Residence.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Цены будут расти

По данным аналитического центра Macon и департамента аналитики «Неометрии», за первые шесть месяцев текущего года в Сочи заключили более 1,9 тыс. сделок с жилой недвижимостью и почти 1 тыс. покупок — на рынке апарт-отелей и отелей. В то же время, по словам Анны Сапегиной, с учетом нового генплана развития курорта, подразумевающего сохранение аутентичности города и его природного разнообразия, ожидается изменение объемов ввода нового жилья.

«Мы понимаем, что ввиду инвестиционной привлекательности и развития инфраструктуры региона интерес к недвижимости сохранится, в результате чего стоимость жилья продолжит расти. Так, за полгода цена за квадратный метр увеличилась во всех классах жилой недвижимости, наибольший прирост зафиксирован в квартирах сегмента бизнес. Это подтверждает тот факт, что покупатель жилья в Сочи — требовательный клиент, желающий получать комфортные и качественные услуги и сервис»,— говорит госпожа Сапегина.

По ее словам, в сравнении с итогами конца 2023 года в начале июля текущего года стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Сочи в сегменте комфорт выросла почти на 9% и составила 414 тыс. руб., в бизнес-сегменте увеличение практически на 20% — 1 кв. м можно приобрести за 880 тыс. руб. Если рассматривать элитную недвижимость, то в этом классе повышение составило порядка 1% — средняя цена квадратного метра достигла 2,4 млн руб.

Что касается динамики цен на лоты в апарт-отелях и отелях, то здесь, по данным Macon и «Неометрии», прирост стоимости на уровне 27,3%: если в декабре 2023 года «квадрат» можно было купить за 836 тыс. руб., то в июле текущего года этот показатель составляет чуть более 1 млн руб.

«Инвестиционная привлекательность города и проектов у моря растет, это подтверждается повышенным интересом покупателей из других регионов, например Москвы и Санкт-Петербурга. Мы ожидаем, что в целом спрос на недвижимость в Сочи останется на высоком уровне, при этом ключевыми критериями выбора будут качество и комфорт»,— добавила Анна Сапегина.

Стройка и крипта скупают курорт

Аналитики девелопера Five, проанализировав портрет покупателя элитной курортной сочинской недвижимости в 2024 году, пришли к выводу, что владельцы криптовалюты составляют 10% от общего показателя. По словам экспертов, в период максимального роста стоимости биткоина в 2021 году цифровые инвесторы начали массово переводить накопленную прибыль в квартиры в Москва-Сити, а сегодня наблюдается переход покупателей из столицы в Сочи, что связано с появлением и активным развитием элитного сегмента в курортной локации, а также с повышением инвестиционной привлекательности лотов в связи с ростом внутреннего туризма.

«В течение года процент аудитории, владеющей такими активами, демонстрирует существенный прирост. Законом о цифровых финансовых активах и цифровой валюте закреплено право россиян держать средства в криптовалюте, но запрещено ее использование для оплаты товаров или услуг. После получения дохода на бирже цифровая валюта переводится в физическую и инвестируется в менее волатильные активы, такие как недвижимость»,— говорит Елена Кабешева.

Так, по данным исследования Five, в 2024 году большинство покупателей «элитки» в Сочи — семейные состоятельные мужчины в возрасте 40–60 лет (60%). География включает в себя жителей Москвы (31%), Сочи (16%), Новосибирска (13%) и других регионов России. Чаще всего элитную курортную недвижимость покупают представители сферы строительства (21%), рынка криптовалют (10%) и добывающей отрасли (10%), сегмента HoReCa (6%) и услуг для бизнеса (6%).

Дмитрий Михеенко

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram