ТЕМА ДНЯ СТРОИТЕЛЬСТВО
Переживает ли Россия сегодня строительный бум? По данным Росстата, за первый квартал этого года рост в строительной отрасли составил лишь 1,6% — медленнее росли лишь сельское хозяйство (что неудивительно — зима все-таки) и образование. За тот же период прошлого года рост составил 4,6%, позапрошлого — 13,9%. Строительная отрасль в стране глубоко больна — и в первую очередь это касается жилищного строительства.
Суть проблемы понятна: повышение платежеспособного спроса на жилье (и за счет роста доходов населения, и за счет развития ипотечного кредитования) не ведет к развитию строительной отрасли и к расширению предложения на рынке жилья. Вместо этого все разумные пределы превышают темпы роста цен на жилье. По данным Российской гильдии риэлтеров, за 2005 год цены на жилье в Москве выросли на 35% — а в этом году только за первые пять месяцев жилье подорожало на 38%. Аналитики рынка недвижимости ожидают, что к осени цена на московские квадратные метры превысит уровень весны прошлого года в два раза. Что характерно — аналогичными темпами растет и стоимость жилья в регионах. "Практически по всей России стоимость жилья растет довольно быстро — на 15-30% за прошедшие месяцы 2006 года",— говорит главный аналитик МИЭЛЬ Геннадий Стерник.
В этом году ситуация явно не улучшится: "Объемы строительства жилья на продажу по Москве в этом году скорее всего будут меньше на 15-20%",— говорит Геннадий Стерник. По России в целом, считает он, снижение несколько меньше, но тоже значительно. "Если в 2005 году темпы роста строительства жилья снизились с 13 до 6,5%, то по предварительным итогам за первое полугодие 2006 года темпы роста близки к нулю, если не выйдут на отрицательный уровень",— заявил в прошлую пятницу председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум. Москва не резиновая — застройщики дружно жалуются на недостаток земли под строительство. О той же проблеме говорил заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, обосновывая необходимость развития высотного строительства в Москве.
Цены на жилье растут, конечно, не только в Москве: похожая ситуация наблюдается во многих крупных городах мира. В Бостоне и Сан-Франциско, например, за период с 1980 по 2000 год медианная цена средней квартиры выросла соответственно на 151 и 81%. В Нью-Йорке, на Манхэттене медианная цена средней квартиры выросла с $245 633 в 1980 году до $377 246 в 2000-м (обе цифры — в долларах 2002 года). Понятно, что высокооплачиваемые рабочие места, соображения престижа, "огни большого города" привлекают сюда массу желающих купить жилье — а рост экономики позволяет потенциальным покупателям платить за него все больше и больше. Правда, медианная цена средней квартиры (в реальном выражении) в Лас-Вегасе, например, за это время не повысилась, хотя население города выросло при этом в три раза. Но так то Лас-Вегас, находящийся посреди пустыни: Манхэттен не резиновый — разве может хватить на острове места на всех желающих?
Однако, как выяснили в 2003 году экономисты Гарвардского университета во главе с Эвардом Глейзером, рост цен на жилье в Нью-Йорке объясняется вовсе не недостатком земли под строительство. Оказалось, цены на Манхэттене росли нынешними темпами не всегда: вместо них росло предложение жилья. Если в одном только 1960 году городские власти выдали разрешения на строительство 13 тыс. новых квартир, то за все 1990-е годы на острове было санкционировано сооружение лишь 21 тыс. квартир. В результате с 1980 года, несмотря на рост цен, жилой фонд на Манхэттене вырос всего лишь на 10%.
Все дело в том, доказывают экономисты, что строительству нового жилья мешают жители самого Манхэттена. Используя городские правила, регулирующие высотность возводимых зданий, их внешний вид, назначение, тень, которую они могут отбрасывать на соседние постройки и т. д., жильцы улиц и кварталов блокируют возведение новых высотных зданий, а значит, и рост предложения на рынке. Их самих вполне устраивает, что в результате принадлежащая им недвижимость дорожает, — а вот тем, кто только собирается купить жилье, приходится платить все больше и больше. По подсчетам Глейзера и его коллег, нынешняя цена нью-йоркской недвижимости на 50% обусловлена именно этими ограничениями — "регуляционным налогом".
Именно "регуляционный налог" — бюрократические препятствия для строительства нового жилья — является главной причиной роста цен и в Москве, и в Нью-Йорке. Жители Нью-Йорка, вынужденные переплачивать за жилье, могут по крайней мере утешаться тем, что во многих кварталах Манхэттена действительно удалось сохранить историческую атмосферу и на смену изящным доходным домам позапрошлого века не пришли современные высотки. За что же платят "регуляционный налог" москвичи?