С начала февраля рынок страхования прав собственности на квартиру начал терять набранный было вес. Обострение конкуренции на рынке ипотечного кредитования, которое в прошлом году и придало импульс развитию страхования титула жилья, привело к тому, что банки начали самостоятельно проверять "чистоту" покупаемой в кредит квартиры. За счет этого они уменьшают дополнительные расходы заемщика и лишают местных страховщиков надежды на появление в Санкт-Петербурге нового прибыльного вида бизнеса.
Титульное страхование стало развиваться в России с середины 1990-х годов, когда утрата права собственности фигурировала как один из страховых рисков в договоре страхования имущества от огня и других опасностей наряду с пожаром, повреждением водой и прочими неприятностями. Лицензии на страхование титула как на самостоятельный вид страхования компании начали получать с 1998 года. Сейчас на городском рынке титул страхуют около десятка страховых компаний. Наиболее активными игроками на нем являются компании "РЕСО-гарантия", "Росгосстрах-Северо-Запад", "Русский мир", "Спасские ворота". Прошлый год стал годом расцвета этого вида страхового бизнеса. Но уже нынешний год может стать годом его заката, поскольку банкиры, похоже, всерьез решили отменить его обязательность при кредитовании на покупку жилья.
Финансистов не пугает даже то обстоятельство, что установить всю цепочку сделок, совершенных с недвижимостью в прошлом, непросто, а значит, в случае отказа от страхования титула не исключена возможность претензий со стороны собственника, чьи интересы были когда-то ущемлены. Правда, справедливости ради следует заметить, что от обязательного в прошлом году страхования титула покупаемой в кредит квартиры отказались еще не все кредитно-финансовые учреждения. И многие опрошенные Ъ страховщики по-прежнему называют страхование права собственности покупаемого жилья одним из обязательных требований банков при выдаче ипотечного кредита, а само ипотечное кредитование — главным двигателем рынка страхования титула. Между тем двигатель этот хотя и не заглох окончательно, но уже начал стремительно сбрасывать свои обороты. Как стало известно Ъ, с начала года от обязательного страхования риска потери права собственности на квартиру окончательно отказалось Санкт-Петербургское ипотечное агентство, реализующее городскую ипотечную программу и представляющее в Северной столице интересы Агентства ипотечного жилищного кредитования. За поведением на рынке ипотечного кредитования этого оператора и его региональных представителей пристально наблюдают все банки, кредитующие физических лиц на покупку жилья.
"В рамках ипотеки коммерческие банки стали потихоньку отказываться от страхования титула, — говорит начальник отдела розничных продаж Северо-Западного филиала страховой группы "Уралсиб" Елена Баяндина. — Это связано с двумя причинами. Во-первых, при принятии решения о кредитовании банки стали более скрупулезно проверять 'чистоту' квартиры. Вследствие этого риск наступления потери прав собственника стал предельно минимальным — фактически близким к нулю. Во-вторых, банку выгоднее, чтобы клиенты уменьшили свои сопутствующие расходы при получении ипотечного кредита. Страхование — часть таких расходов. Убрать страхование жизни заемщика или страхование принадлежащего ему недвижимого имущества банку невыгодно. А страхованием титула при тщательной проверке квартиры банковской службой безопасности можно и пожертвовать".
Отказ банков от обязательного требования страховать титул квартиры приведет к фактическому уничтожению рынка: на сегодня его объем на 90-99% формируют договоры, заключаемые в рамках ипотечных кредитов. "Остальную часть рынка формируют предложения титульного страхования как дополнительной опции: многие компании предлагают его в качестве бонуса", — поясняет генеральный директор страхового общества "Прогресс-Нева" Сергей Ковальчук.
Как бы ни развивалась ситуация на рынке титульного страхования, по словам опрошенных Ъ экспертов, тарифные ставки на этот вид страхования изменяться не будут. Ни на какое снижение тарифов "под давлением обстоятельств" страховщики не пойдут, поскольку статистика по сделкам с недвижимостью и страховым выплатам тем, кто потерял свою собственность, еще минимальна. "Развитие классической ипотеки в прошлом году повысило спрос на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке жилья. При этом квартиры с прозрачной историей, с минимальным количеством сделок стали находить своих покупателей в первую очередь, — говорит начальник отдела методологии и инновационных страховых продуктов центра комплексного страхования финансовых рисков ОАО "Росно" Виталий Ус. — Это привело к тому, что 'хорошие' объекты ушли с рынка, а на продажу стали предлагаться все более рискованные квартиры. С точки зрения страховщика это означает рост портфеля рисков, потенциально более высоких, чем те, что поступали на страхование в предыдущие годы. В такой ситуации снижение тарифов по титульному страхованию выглядит преждевременным и экономически не оправданным: страховщики не успели сформировать 'запас прочности' по титульному страхованию".
На сегодня тарифы эти варьируются от 0,2% до 1% от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования, который жестко привязан к сроку исковой давности. Базовые значения страхования на один год — самое рискованное с точки зрения возможной потери права на купленное жилье время — колеблются от 0,2% до 0,5%. Самые нижние значения характерны для страховщиков, только формирующих портфели по титульному страхованию и, как правило, заключающих сделки по страхованию только типовых и относительно недорогих квартир. Верхние значения ценового диапазона, доходящие до 0,9-1%, фигурируют в договорах страхования крупных и дорогих загородных особняков и объектов коммерческой недвижимости: производственных помещений, бизнес-центров, офисов.
Еще одной серьезной угрозой развитию рынка титульного страхования является то, что банки в последнее время изменили свою стратегию на ипотечном рынке. Новый закон о долевом участии в строительстве жилья привел к сокращению жилого строительства, и в условиях сокращения предложения на вторичном рынке жилья многие банки с начала этого года стали активно продвигать не ипотечные, а так называемые предыпотечные кредиты. Суть этих схем заключается в выдаче частному лицу кредита на покупку жилья в строящемся доме под гарантии застройщика с последующим переоформлением этого кредита в ипотечный — сразу после того, как дом будет построен и сдан госкомиссии. Некоторые страховщики рады этому обстоятельству, полагая, что развитие таких программ позволит снизить уровень риска всего их портфеля страховок титула. Однако очевидно, что если даже по классической ипотеке многие банки уже не требуют от клиентов страхования титула, то в рамках предыпотечных программ, когда отсутствует риск появления претензий со стороны прежнего владельца квартиры — просто потому, что таких не существует, — кредитно-финансовые учреждения тем более позволят клиентам сэкономить деньги.
ИВАН МАКАРОВ