привлечение инвестиций
С начала этого года многие московские инвестиционно-строительные компании заговорили о планах по публичному размещению акций (IPO). Эксперты не сомневаются в том, что заявленные IPO пройдут удачно, несмотря на то что строительный рынок в настоящее время — один из самых закрытых. Цены на недвижимость растут значительно быстрее, чем на энергоносители, и сами застройщики не сомневаются в высокой инвестиционной привлекательности отрасли. Вопрос в том, смогут ли они убедить в этом западных инвесторов.
Закрытое сообщество
Тема IPO становится все более популярной среди столичных девелоперов и застройщиков. О публичном размещении акций до конца нынешнего года уже заявила девелоперская компания "Система-Галс" (подразделение АФК "Система"). Выход на международные финансовые рынки (и в перспективе IPO) декларирует группа компаний ПИК. Об этом же как о стратегической цели заявляет руководство "Главстроя" (в управлении этой компании находятся строительные активы "Базового элемента" — ОАО "Холдинговая компания 'Главмосстрой'", ОАО "Моспромстройматериалы", ОАО "Мосмонтажспецстрой").
Названные компании, по самым скромным подсчетам, контролируют около трети московского рынка недвижимости. Их выход на открытый рынок может существенно изменить структуру московской строительной отрасли, которая в настоящее время является одной из самых закрытых.
Артем Эйрамджанц, первый заместитель председателя правления группы компаний ПИК, называет сообщество строительных организаций Москвы "клубом". "Московский рынок жилья — это закрытое сообщество",— соглашается управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян. Это действительно клуб — если не абсолютно закрытый, то осуществляющий жесткий "фейс-контроль" и чтущий традиции, сложившиеся еще в советские годы. Одной из таких традиций является жесткий административный контроль. Руководство города проводит протекционистскую политику по отношению к "своим" компаниям, отдавая им лучшие площадки, но и многое требует взамен. В частности, такие акции, как передача новым застройщикам недостроенных объектов "обманутых соинвесторов" или восстановление в рекордные сроки сгоревшего Манежа, были бы невозможны без использования административного ресурса. Можно рассуждать о том, хороша или плоха такая система, но вопрос в другом: как объяснить западным инвесторам, что успешность строительной компании напрямую зависит от ее отношений с городским руководством? И смогут ли они по достоинству оценить такой "актив"?
Еще один вопрос: как и насколько открытой может быть строительная компания в настоящих условиях? По крайней мере, себестоимость строительства является тайной за семью печатями, ни один застройщик или инвестор эту цифру не открывает. Вполне возможно, что и сами застройщики не знают точно себестоимости строительства.
Публичность по частям
Впрочем, следует разделить инвестиционно-девелоперские и строительные компании. Андрей Закревский, вице-президент по стратегии и развитию девелоперской компании "Система-Галс", считает, что девелоперы, не имеющие в своем составе строительных подразделений, достаточно легко могут быть открытыми. Если такая компания привлекает строительно-монтажную организацию в качестве подрядчика, то себестоимость строительства как таковая становится несущественным фактором для ее финансовой отчетности. Эксперты считают, что как раз девелоперы, имеющие в своей собственности и в управлении готовые объекты недвижимости, имеют наилучшие перспективы на открытом рынке.
"Казалось бы, предприятия, имеющие в своем составе домостроительные комбинаты и заводы ЖБИ, находятся в более выигрышном положении. Но вполне возможно, что это не так,— сказал Ъ руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко.— Порой довольно сложно оценить реальную стоимость таких активов, и велика вероятность, что эта стоимость окажется отрицательной — то есть предприятие требует значительных вложений для того, чтобы в будущем приносить прибыль. А готовые объекты, прежде всего коммерческие,— вполне понятный актив с точки зрения западного инвестора. Не исключаю, что именно управляющим девелоперским компаниям они доверятся наиболее охотно".
Характерно, что, например, руководство "Главстроя" не исключает варианта поэтапного вывода на IPO своих подразделений. Дело в том, что большинство строительных активов, приобретенных "Базэлом" в прошлом году, плохо структурированы, находятся в состоянии перекрестного финансирования. Управляющей компании потребуется несколько лет, чтобы привести их в "прозрачное" состояние. Видимо, проще это сделать в сфере девелопмента, и значительно сложнее обстоит дело со строительными активами и мощностями по производству стройматериалов. Возможно, выход на IPO компания начнет именно со своей инвестиционно-девелоперской составляющей. Другая крупная строительная компания — ДСК-1 (занимает не менее 15% строительного рынка) заявляет об отсутствии планов выхода на IPO. "Этот вопрос не стоит в практической плоскости",— сказал Ъ заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский.
Однако, например, группа компаний ПИК планирует выходить на западные рынки "полным составом", включая свои строительные подразделения (главные среди них — ДСК-1 и ДСК-2). Руководство компании уверено, что открытость строительных организаций вполне возможна. "Это вопрос управленческого решения",— считает Артем Эйрамджанц.
Эксперты считают, что размещение IPO строительно-инвестиционных компаний должно быть удачным. Наталья Загвоздина, ведущий аналитик сектора потребительского рынка и недвижимости ИК "Ренессанс Капитал", предполагает значительный интерес к акциям этих компаний со стороны инвесторов из континентальной Европы, Англии, Гонконга и Японии. Директор отдела исследований компании Knight Frank Мария Котова обращает внимание на то, что все российские компании, размещавшиеся на западных биржах, привлекли заявленные инвестиции и нет оснований считать, что строители "выбьются" из этого ряда. "Это будет положительным явлением на рынке недвижимости,— заявила Ъ госпожа Котова.— В том числе и потому, что компании, работая в соответствии с западными стандартами, должны будут значительно поднять качество строительства. Однако это приведет к удорожанию строительства". Рубен Алчуджян отмечает: "Размещение наших компаний на западных рынках не только поможет им привлечь инвестиции, но и повысит ценность коммерческой недвижимости в глазах нынешних и будущих арендаторов".