Две столицы — два подхода к развитию «береговых линий»
Стиль тенденции
Жилые комплексы с видом на водную гладь вблизи благоустроенных набережных всегда востребованы среди жителей мегаполисов. Они дополняют и иногда даже формируют образ локации, становясь новыми точками притяжения. В концепциях береговых кварталов, особенностях рынка и подходах к девелопменту в двух столицах разбиралась Алла Михеенко.
Фото: Legenda
Фото: Legenda
По данным агентства «Метриум», на конец 2023 года число реализующихся и строящихся жилых комплексов у воды в Москве достигло 70, а их общая жилая площадь составила почти 10 млн кв. м — это один из самых высоких показателей в мире. В Петербурге, по оценкам консалтинговой компании Nikoliers, примерно в то же время на набережных реализовалось 19 жилых проектов общей площадью 1,2 млн кв. м, большая часть которых была сконцентрирована в локациях вблизи Финского залива. Видовые характеристики — это фактор, благодаря которому наценка за квадратный метр жилья в комфорт-классе в Северной столице может достигать 19%, в бизнес-классе — 35%, в премиум-классе — 47% (Nikoliers). Правда, вид на воду открывается не из всех окон даже в уникальных локациях.
«Такие квартиры обычно реализуются на рынке как самые ликвидные: в них чаще всего предусмотрена увеличенная площадь остекления и нестандартная улучшенная планировка,— говорит директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей.— Квартиры с прямым видом на воду уникальны, для них формируется отдельный подход в ценообразовании».
Тем не менее жить рядом с водой — значит иметь возможность созерцать ее: или из окна собственной квартиры, или во время прогулки по набережной, расположенной в двух шагах от дома. Неудивительно, что участки у воды вызывают интерес и у потенциальных покупателей, и у девелоперов. Есть такие проекты и в портфеле компании Legenda. Среди них такие знаковые для Северной столицы дома, как «Институтский, 16» у Серебряного пруда на севере Петербурга, «Малоохтинский, 68» недалеко от Невы в историческом районе Малая Охта, «Черная речка, 41» — у набережной Черной речки в Приморском районе города и, наконец, новый проект «Legenda Васильевского» вблизи Финского залива. Опыт реализации проектов у воды позволил компании Legenda заявить о себе на столичном рынке с проектом «Северный порт» на побережье водного канала, протекающего через весь город. На сегодняшний день это самый крупный проект как в текущей адресной программе компании, так и в целом в ее истории.
Новый город на воде
В рамках проекта редевелопмента Северного речного порта будет создан многофункциональный высотный кластер: в первой очереди появятся три корпуса в 19, 34 и 58 этажей. Концепцию развития территории Северного речного порта реализовало архитектурное бюро Сергея Скуратова. Созданный мэтром дизайн-код лег в основу проекта, разработанного Legenda совместно с архитектурным бюро Kamen Architects. Здесь появятся детский сад, школа начальных классов, офисные помещения, а также торговый променад, который обеспечит разнообразие коммерческой инфраструктуры. Важной частью проекта станет строительство набережной, которая соединится с парком Северного речного вокзала, создав прогулочную зону протяженностью более 3 км для гостей локации и жителей ближайших жилых комплексов.
По словам Ольги Широковой, партнера NF Group, в Москве развитие подобных зон, в частности Северного и Южного речных портов, является одним из ключевых векторов градостроительной политики города. «Во многом это обусловлено тем фактом, что прибрежные территории — это ценный ресурс для развития Москвы и формирования комфортной городской среды. При этом создание благоустроенной зоны набережной, променада и общественных пространств вдоль реки — это устойчивый тренд, который позволяет локации развиваться, а для жилых проектов усиливает конкурентное преимущество и формирует добавленную стоимость»,— поясняет эксперт. Госпожа Широкова считает, что у локации очень высокий потенциал. «Помимо близости к воде, район достаточно зеленый, в окружении множество парковых зон (Парк Северного речного вокзала, Парк Дружбы, Левобережный парк, Химкинский лесопарк, на противоположной стороне реки — Парк Северное Тушино), в пешей доступности станция метро "Беломорская". При этом важно, чтобы опыт и компетенции петербургского девелопера были применены в проекте и учитывали особенности как места, так и московского рынка в целом»,— констатирует она.
Из Петербурга в Москву
Как отмечают эксперты, условия работы девелоперов в двух столицах весьма различны. На московском рынке — более простая (по петербургским меркам) процедура согласования проектов. Условия и земельный банк Москвы гораздо богаче, а Петербург исчерпывает свои разрешенные возможности в рамках границ города. Кроме того, затраты на строительство и землю в столице практически сопоставимы с Петербургом, при этом цена продаж жилья, например, в бизнес-классе — в полтора раза выше. А именно этот сегмент в Москве занимает лидирующее место в структуре спроса: в первом квартале 2024 года доля продаж выросла до 51% (Nikoliers).
«Емкостная структура рынка в Москве, конечно, совсем другая,— констатирует основатель Legenda Василий Селиванов.— В сегментах, в которых люди сравнивают проекты, готовы платить за качество и понимают разницу в продукте, она в десять раз больше, чем в Петербурге. Химия в воздухе другая, энергетика другая. Кроме того, есть ощущение единого вектора управления городом и девелопментом».
Все это, несомненно, заставляет петербургских девелоперов с интересом присматриваться к рынку Москвы, однако успешно запустить свои проекты в столице пока удалось лишь единицам. Господин Селиванов считает выход на московский рынок не вызовом, а интересным опытом, способствующим развитию и наращиванию компетенций.
Фото: Legenda
Фото: Legenda
Алексей Клюев, исполнительный директор Legenda:
— Концепция ЖК «Северный порт» полностью соответствует философии нашей компании. Она ощущается в идее и характере проекта, его наполнении. Мы уверены, что «Северный порт» не просто познакомит рынок столицы с идеологией Legenda, но и станет знаковым проектом современной Москвы.