Крупные московские инвесторы продолжают скупку известных объектов в Петербурге. Вчера компания, подконтрольная предпринимателю Шалве Чигиринскому, приобрела на торгах помещения петербургского универмага "Пассаж". Несмотря на то что исход торгов был с большой долей вероятности предсказуем, господину Чигиринскому пришлось серьезно поторговаться; стартовая цена в итоге выросла в шесть раз, достигнув отметки $50,6 млн. Хотя некоторые эксперты полагают, что начальная цена объекта была занижена.
По условиям аукциона недвижимость (помещения площадью 13,3 тыс. кв. м) продавалась по стартовой цене 225 млн рублей с шагом 5 млн рублей. Важно отметить, что Шалва Чигиринский заранее имел колоссальное преимущество: накануне аукциона стало известно, что один из его участников — компания "СТ Груп", принадлежащая господину Чигиринскому, приобрела контрольный пакет акций ЗАО "ТПФ 'Пассаж'" (оценивается в $20-30 млн). ТПФ "Пассаж" принадлежит право аренды всех помещений универмага "Пассаж" до 2023 года, а также 8 тыс. кв. м его площадей. Иными словами, даже если активы "Пассажа" достались бы кому-то другому, он все равно не смог бы полноправно распоряжаться покупкой еще 17 лет.
Однако аукцион получился на редкость напряженным. Наибольшую активность проявили пенсионный фонд "Газпрома", итальянский ритейлер Benetton (недавно купивший правое крыло Елисеевского магазина на Невском проспекте недалеко от "Пассажа"), а также неизвестные на рынке московская компания "Невский терминал" и зарегистрированный на Кипре офшор "Дивието LTD" (по данным Ъ, контролируется "СТ Груп"). В результате "Дивието LTD" приобрела объект за 1,365 млрд рублей, что шестикратно превышает стартовую цену.
Присутствовавший на торгах господин Чигиринский заявил Ъ, что итоговая цена вдвое превысила намеченную им планку. Примечательно, что официально он не признал связь с компанией "Дивието LTD", но заявил, что намерен вступить в переговоры с "Дивието LTD" и КУГИ Санкт-Петербурга о реализации масштабного проекта реконструкции "Пассажа", подтвердив намерение вложить в него $60 млн (по $3 тыс. за 1 кв. м) в течение трех с половиной лет. Шалва Чигиринский сообщил, что пригласил холдинг "Адамант" (миноритарный акционер ТПФ "Пассаж") в качестве местного содевелопера проекта, а Bosco di Ciliegi в качестве оператора универмага. Подробности проекта не разглашаются.
Эксперты придерживаются мнения, что начальная цена объекта продажи была ощутимо занижена, а итоговая сумма оказалась невысокой. "Сумма сделки по приобретению подобного здания без обременений и в хорошем состоянии оценивается в $200 млн, из расчета $10 тыс. за 1 кв. м. Но в случае с 'Пассажем' следует делать коррекцию на обременения охранными обязательствами и существующим арендным договором, состояние коммуникаций и т. д.",— говорит генеральный директор Colliers International в Петербурге Борис Юшенков. С ним согласна генеральный директор London Consulting & Management Company Татьяна Скаландис: "Первоначальная цена, по которой 'Пассаж' был выставлен на аукцион, была явно занижена — примерно $665 за 1 кв. м, в то время как в стрит-ритейле на Невском цена продажи начинается от $1500",— говорит она.
При этом эксперты полагают, что администрация Петербурга сознательно создает льготные условия для прихода московских инвесторов. "Администрацией города принято принципиальное решение — дать зеленый свет московским инвесторам при приватизационных сделках. До этого уже московская фирма Mercury приобрела универмаг ДЛТ в аренду на 49 лет и уже приступила к реконструкции,— говорит Татьяна Скаландис.— Скорее всего, концепция 'Пассажа' также изменится в сторону представления западных брэндов среднего и средневысокого ценового диапазона. При желании в нем можно создать классический западный универмаг, не меняя основного планировочного решения — пассажа". По мнению Бориса Юшенкова, новый собственник примет решение "о реконцепции 'Пассажа' и превращении его в fashion gallery (бутиковая галерея.— Ъ) высокой ценовой категории".
Это второй по счету девелоперский проект "СТ Груп" в Петербурге — ранее компания выиграла конкурс на право реконструкции Новой Голландии, где предполагает организовать не менее 50 тыс. кв. м торговых площадей.