Комплекс полноценности

Строительный сектор является одним из основных драйверов развития экономики Краснодарского края. Только за первый квартал 2024 года рост поступлений в краевую казну составил 48%, или 7,5 млрд руб. Новая градостроительная политика на Кубани, как и по всей России, предполагает комплексное развитие территории (КРТ) под жилую и нежилую застройку. Девелоперы считают, что принципы КРТ совпадают с потребительским спросом на жилье, но для оптимальной реализации проектов необходимо совершенствование законодательства в данной сфере. Эксперты уверены, что теперь застройщикам придется больше уделять внимание качеству строительных проектов, чтобы сохранить свое место на рынке.

Строительная отрасль Краснодарского края по итогам первого квартала 2024 года принесла в региональный бюджет 7,5 млрд руб. Рост поступлений в казну по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 48%. Больше половины налоговых отчислений обеспечили застройщики Краснодара (50%) и Новороссийска (13,2%), сообщили в пресс-службе администрации Кубани.

Согласно данным краевого департамента строительства, объем выполненных работ за январь—март текущего года составил 84,3 млрд руб., что на 19,7% (в сопоставимых ценах) больше, чем в январе—марте 2023 года. По этому показателю Краснодарский край находится на первом месте в Южном федеральном округе.

«Из общего объема строительно-монтажных работ 44 процента составляют жилые и нежилые сооружения, 39 процентов — доля построенных инженерных сооружений и 17 процентов — строительные специализированные работы»,— рассказал руководитель департамента строительства региона Игорь Федосов.

Всего, по данным Краснодарстата, на Кубани в первом квартале этого года ввели 1,35 млн кв. м жилой недвижимости, учитывая дома, построенные населением на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Годом ранее данный показатель составлял 1,86 млн кв. м, снижение год к году составило 27,2%. Из общего объема введенного жилья организациями сданы в эксплуатацию 5,7 тыс. квартир общей площадью 251,1 тыс. кв. м, что на 60% меньше, чем в аналогичном периоде 2023 года. Общая площадь жилых помещений в домах, построенных индивидуальными застройщиками, составила 1,1 млн кв. м (из них 151,1 тыс. кв. м — на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства), что на 10,5% меньше, чем в январе—марте 2023 года. Таким образом, застройщики ввели в строй 18,5% от всего сданного в первом квартале текущего года жилья, а частные лица — 81,5%.

На конец марта в крае заключено договоров строительного подряда на сумму 44,1 млрд руб., что обеспечит 106 дней работы.

Строительство в комплексе

Краснодарский край является лидером по объему строительства в рамках комплексного развития территорий (КТР) в ЮФО. Об этом в конце марта на конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы» в Краснодаре заявил «строительный» вице-губернатор Кубани Сергей Власов. По его словам, КТР — это уникальный механизм, который позволяет качественно изменить городские пространства и обновить застройку.

Комплексное развитие территории подразумевает возведение комплекса объектов коммунальной и социальной инфраструктуры: школ, детских садов, стадионов, поликлиник, парков и набережных, а также многоквартирных жилых домов.

«На начало 2024 года мы прорабатывали 34 площадки в 11 муниципальных образованиях, уже заключены 17 таких договоров. Важно, что комплексная застройка реализуется не только в Краснодаре и курортных городах, но и в менее крупных муниципальных образованиях. При этом часть социальных и инфраструктурных объектов муниципалитетам передадут безвозмездно, часть объектов построят и введут в эксплуатацию, после чего может быть рассмотрен вопрос об их выкупе за счет бюджетных средств»,— сказал господин Власов.

По его словам, общий градостроительный потенциал Краснодарского края составляет 13 млн кв. м, из них 9,5 млн кв. м приходится на жилые площади. В регионе заключено 17 договоров о КРТ по инициативе правообладателя с общим градостроительным потенциалом 5,1 млн кв. м.

По словам директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России Марии Синичич, потенциальный объем площадей под комплексное развитие территорий на Кубани составляет 38 участков. «Объем застройки, который имеет Краснодарский край и в целом регионы Азово-Черноморского кластера, можно оценить как большой: 13 млн кв. м введено за прошлый год, в текущем году запланирован ввод порядка 12 млн кв. м. И роль Краснодарского края здесь, конечно, велика. Если мы говорим про КТР, то это уже 38 потенциальных территорий с объемом застройки более 4 млн кв. м»,— отметила госпожа Синичич.

Руководитель по параметрам развития территории в подразделении «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» АО «Дом.РФ» Анна Должанская в рамках региональной конференции «Девелопмент в регионах: инструменты развития», организованной «Ведомостями» в Краснодаре, сообщила журналистам, что в настоящее время, согласно изменениям в законодательстве, финансовый институт в сфере жилищного строительства, являясь оператором комплексного развития федеральных участков, может предоставлять их застройщикам «за долю». «Сейчас земельные участки торгуются по механизму "КРТ за долю". Предметом торгов является либо арендная плата, либо доля жилых и нежилых помещений в будущем доме. Это максимально снижает затраты инвестора на первичном этапе, и по факту ввода в строй каждого объекта этот инвестор передает долю в "Дом.РФ" на основании согласования и всех решений, указанных в договоре»,— рассказала госпожа Должанская.

Директор коммерческого департамента ГК Dogma Павел Петров считает, что КРТ на сегодня — это естественная эволюция строительного рынка, которая привела к тому, что девелопер включает в проект максимальное количество благ и преимуществ для покупателя недвижимости. «Есть несколько основных критериев развития КРТ. В его основе лежит социальная инфраструктура — школы, детсады, храм и пр. Следующий шаг КРТ — транспортная доступность (широкие дороги, трамвай и пр.). Третье — наличие досугово-развлекательной инфраструктуры. Нужно ответить на вопрос, что будут делать люди, когда они приедут домой после работы. Речь идет о наличии скверов, бульваров, чтобы человек органично существовал на своей территории. Четвертое направление — это коммерческая инфраструктура, чтобы она была в шаговой доступности, с продуманным механизмом заселения ритейлеров на стадии проектирования, чтобы человек, выходя из дома, мог зайти в супермаркет, аптеку, магазин одежды, зоомагазин и так далее. И наконец — развитие общественно-деловых пространств, чтобы человеку не приходилось ехать на работу в город»,— рассказал господин Петров.

Директор ГК «Точно» Анастасия Маслеха также считает, что механизм КРТ подразумевает под собой еще и наличие рабочих мест, потому что большинству людей хочется работать в своем микрорайоне. «Покупатель сегодня очень требовательный, потому что у людей появилось большое количество насмотренности на жизнь за границей, они побывали в каких-то отелях и хотят такой же уровень сервиса в своем микрорайоне»,— говорит представитель застройщика.

Застройщики хотят определенности

Руководитель Ассоциации девелоперов Краснодарского края Олег Колмычек отмечает, что проекты КРТ требуют значительных затрат как по строительству, так и по обновлению сопутствующей инфраструктуры (строительство дорог, школ, детсадов, инженерных сетей и т. д.), поэтому для их реализации необходимы инструменты государственно-частного партнерства. В настоящее время, по его словам, участники Ассоциации прорабатывают предложения для органов власти по защите прав девелоперов.

«Часто возникают трудности по подключению к коммуникациям, инженерным сетям, поэтому приходится постоянно взаимодействовать с органами власти в ручном режиме. Но, на наш взгляд, проекты КРТ — это будущее строительной отрасли в регионе, с помощью которых будут застраиваться как еще не освоенные территории, так и обновляться существующая городская среда»,— рассказал господин Колмычек.

По словам замдиректора по градостроительному развитию компании Ava Владимира Медведева, на территории Краснодарского края сложилась практика комплексного развития территории по инициативе правообладателя. Это означает, что правообладатель в рамках порядка, установленного субъектом, разрабатывает концепцию КРТ и обращается в орган местного самоуправления для заключения договора, но, по словам спикера, законодательство не в полной мере регламентирует взаимодействие органа местного самоуправления и девелопера.

«У нас в крае есть четкий порядок: если мы хотим заключить договор КРТ по инициативе правообладателя, мы обязаны разработать концепцию этого комплексного развития. Проект занимает какое-то время и силы, требует ответственности, но потом девелопер сталкивается с проблемой, что существующие региональные и местные нормативные акты противоречат этому проекту. Мы уже сталкивались с тем, что проект планировки со временем не соответствовал технико-экономическим показателям, которые были предусмотрены в концепции и легли в основу договора КРТ. И тут возникает вопрос обоснованности вхождения в этот проект. Поэтому было бы хорошо, если бы законодатели четко урегулировали порядок заключения договора КРТ, вне зависимости от региона, а также установили сроки и основания внесения изменений в градостроительные нормативы»,— говорит представитель строительного холдинга.

Его поддерживает бизнес-ассистент генерального директора ГК «Инсити» Ксения Гагарина. По ее словам, в настоящее время достаточно разрозненные требования к застройщикам на уровне федерации и в регионах, а проблема становится все более актуальной, поскольку строительные компании Краснодарского края сейчас активно выходят в другие субъекты РФ. К примеру, в Москве при реализации проекта комплексной застройки территории строительство школ и детских садов может осуществляться на одной территории и в одном здании, а в Краснодарском крае такое делать нельзя. «Это могло бы существенно сократить и сроки строительства, и его стоимость. Хотелось бы выйти на органы госвласти, чтобы такие вопросы были рассмотрены и учтены»,— говорит представитель застройщика.

Стратегия и IT

Комплексное развитие территории — это соотношение интересов жителей, власти и инвестора, считает директор управления реализации проектов КРТ компании «Самолет Страна» Артем Дудин.

«Жители хотят улучшить жилищные условия, власти — обновить город новой инфраструктурой, а инвестор — воплотить это в жизнь. Очень важно, чтобы баланс финансовой нагрузки на инвестора прорабатывался при формировании проекта КРТ со стороны администрации. В некоторых регионах мы сталкивались с тем, что власти привлекали банки для финансовой оценки проекта, опасаясь, что он может быть не интересен инвестору. Мы отслеживаем большинство площадок, где разыгрываются проекты КРТ, и понимаем, что таких не более 10–15%, которые оправданно можно взять в работу»,— говорит господин Дудин.

По мнению Ксении Гагариной, в успешной реализации проектов КРТ многое зависит не только от органов государственной власти, но и от застройщика, готового минимизировать финансовые и временные затраты при помощи оптимизации процессов, в частности с помощью информационных технологий. К примеру, по словам спикера, электронный документооборот позволяет не потерять документы и сокращает сроки согласования договора до одного дня. Кроме того, в группе компаний активно внедряют BIM-технологии.

«Очень полезный продукт — Автоматическая система инвесторского контроля (АСИК). В нее подгружаются проекты 2D и 3D, технологические карты, которые нужно написать всем пользователям АСИК, СНиПы, нормы и техусловия, после чего программа самостоятельно формирует график производства работ. Нам это дает возможность контролировать все этапы строительства — и с точки зрения самой стройки, и с точки зрения финансового контроля. Инвестор сразу видит все возникающие проблемы и знает, на что ему обратить внимание»,— рассказала представитель «Инсити».

Девелопер в новом контексте

Основатель консалтинговой компании «Жилин Эксперт» Александр Жилин считает, что реализация проектов КРТ связана с необходимостью смены парадигмы в строительной сфере. Хороший проект, по его словам, приносит хорошую прибыль в любые времена, но период пандемии и последующая активная государственная поддержка строительной отрасли приучили застройщиков к тому, что продается все, что они строят. Но так работать уже невозможно, считает господин Жилин.

«Механизмы КРТ выводят на рынок очень большое количество предложений, на этом фоне Центробанк остужает рынок, повышается конкуренция. У крупных южных девелоперов на фоне пандемии, программ господдержки и высокой миграции подход к созданию продукта был условно на втором месте. Они и сейчас продолжают жить в старой парадигме, а конъюнктура рынка меняется. Покупатель сегодня уже обеспечен квадратными метрами, и ему нужны причины, чтобы эти метры продать и переехать в более качественный продукт. Эти причины должен покупателю дать именно девелопер. Поэтому сегодня девелоперам нужно привлекать новых архитекторов, консультантов, чтобы они повышали уровень продукта и, соответственно, его прибыль»,— отметил эксперт.

По словам Анны Должанской, проекты комплексного развития территории должны быть уникальными, не стоит загонять всех в рамки градостроительного проектирования.

«Я считаю, что с помощью КРТ нам нужно не просто увеличивать объемы жилищного строительства, но и создавать неповторимую архитектуру и комфортную городскую среду. В настоящее время все настолько сильно зарегламентировано техническими нормами и стандартами, что проблематично разместить какой-то действительно непохожий на остальные объект»,— резюмирует спикер.

Александр Жилин считает, что значимость продукта можно повысить созданием благоустройства и благоприятной окружающей среды. При комплексном развитии территории, по мнению эксперта, как раз создается среда, которая является одной из причин того, почему человек захочет переехать из уже сложившегося района в новую более качественную среду обитания. Кроме того, отмечает господин Жилин, девелоперам нужно повысить роль архитектуры, которая при относительно небольших затратах повышает ценность продукта, а значит, и его цену и темпы продаж.

«Глубже, я считаю, нужно подходить к квартирографии и ассортименту. Практически без затрат можно увеличить прибыль, поскольку при изменении квартирографии практически не требуется ресурсов. Кроме того, важно учитывать в продукте исторический и культурный аспект локации. Это будет своеобразный диалог с жителями, а не монолог, который существовал на рынке продолжительное время. Такой комплексный подход поможет, на мой взгляд, трансформироваться компаниям и соответствовать контексту рынка»,— резюмирует Александр Жилин.

Дмитрий Михеенко

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram