Метры, деньги, ипотека
Чего добились застройщики жилья за последние годы
Жилищное строительство входит в список отраслей российской экономики, показывающих в последние годы заметный рост. Индустрия будет развиваться и дальше, несмотря на ожидаемую трансформацию льготных программ ипотечного кредитования, позволивших ей устоять в разгар пандемии, а после — показывать стабильно высокие результаты. Чтобы выяснить, как отрасли удается сохранить лучшую форму, обратимся к аналитике от единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) наш.дом.рф, созданной институтом развития ДОМ.РФ.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Стройка наращивает объемы
Число проектных деклараций по строительству жилых домов, размещенных в ЕИСЖС, а значит получивших всю разрешительную документацию, растет с каждым годом. Так, в первом квартале 2024 года (это на момент подготовки материала самые свежие данные, обнародованные наш.дом.рф по этому статистическому ряду) общая площадь многоквартирных домов с учетом инфраструктурных помещений, объектов социального и образовательного назначения, недвижимости стрит-ритейла в целом по России достигла 17,86 млн кв. м — это выше на 21% год к году и примерно на треть больше по сравнению с тем же периодом позапрошлого года. Что же касается непосредственно жилья, то в январе—марте текущего года размещено проектных деклараций, предусматривающих строительство совокупно 10,89 млн кв. м таких площадей: рост на 13% год к году и на 33% к показателю первого квартала 2022 года.
Информация о текущем объеме размещенных проектных деклараций важна для прогнозирования объемов жилищного строительства и сдачи в эксплуатацию многоквартирных домов. Учитывая, что последние годы наблюдается рост размещения застройщиками новых проектных деклараций на строительство новых объектов, можно с уверенностью сказать, что это было сделано на волне высокого спроса.
По данным наш.дом.рф, на конец апреля в целом по стране в стадии строительства находилось 110,6 млн кв. м (на 10% больше по сравнению с тем же периодом 2023 года) — из этого объема бОльшая часть, или 106,9 млн кв. м, возводится с использованием механизмов эскроу-счетов. Иными словами, более чем 96% жилых проектов в целом по России реализуются в безопасной для покупателей квартир форме, поскольку их средства хранятся на счетах эскроу, которые банки-контрагенты раскрывают для застройщиков после завершения строительства.
Самая высокая доля эскроу-счетов в регионах с капиталоемким локальным рынком жилищного строительства. Например, в Москве, по данным столичного Росреестра, в прошлом году в городе заключено рекордное число сделок на первичном рынке — 154,7 тыс. При этом 93% договоров долевого участия заключено с использованием механизмов эскроу-счетов, что является самым большим показателем с момента введения в отрасли проектного финансирования.
В Подмосковье, например, по состоянию на конец апреля нынешнего года из 9 млн кв. м строящегося жилья с использованием счетов эскроу возводилось 8,66 млн кв. м, следует из данных наш.дом.рф. По этим же подсчетам, в Санкт-Петербурге аналогичные показатели составляют 6,59 млн и 6,1 млн кв. м соответственно, в Ленинградской области — 3,83 млн и 3,68 млн кв. м, в Краснодарском крае — 8,56 млн и 8,22 млн кв. м. В Свердловской области на этапе строительства сейчас находится 4,53 млн кв. м жилья, из которых 4,51 млн кв. м возводятся в рамках проектного финансирования. Надо отметить, что совокупно в этих шести регионах, включая Москву, по состоянию на конец апреля текущего года строилось 49,8 млн кв. м, или 45% от общего объема возводимого в целом по стране жилья.
В топ-5 банков по объему открытых застройщикам кредитных лимитов традиционно входят крупные кредитные учреждения с большим ипотечным портфелем. По данным наш.дом.рф, наибольшая доля в этом сегменте у Сбербанка, где застройщикам открыты кредитные линии, позволяющие построить 59,0 млн кв. м, у банка ВТБ этот показатель достигает 15,0 млн кв. м. Банк ДОМ.РФ, являющийся одним из главных звеньев в экосистеме, созданной одноименным институтом развития в жилищной сфере, входит в тройку лидеров по объему открытых лимитов ПФ: на его долю приходится 13,2 млн кв. м, которые строятся по этому механизму.
Отголоски бума
Наблюдаемый в последние годы бум жилищного строительства связан с высоким спросом со стороны россиян на новое жилье. Во многом он поддерживается за счет льготного ипотечного кредитования, включая программу «Льготная ипотека на новостройки», «Семейную ипотеку», «Ипотеку для IT-специалистов». А на Дальнем Востоке и в Арктике к этому еще добавляется специальная для этой части страны программа кредитования покупки жилья под 2%. Все это, безусловно, поддерживает и бизнес застройщиков.
Из данных ДОМ.РФ следует, что в первом квартале 2024 года доля льготной ипотеки в общем объеме выданных жилищных кредитов выросла до 70% по сравнению с 51% в январе—марте 2023 года. По версии Frank RG, доля господдержки в общем объеме выдач ипотечных кредитов к началу апреля текущего года выросла на 11 процентных пунктов, до 59%. Так, по данным ДОМ.РФ, в марте россиянам было выдано 327,7 млрд руб. на покупку жилья по льготным программам кредитования — это на 49% больше, чем в феврале текущего года. В целом по России, как следует из статистики Банка России, по состоянию на конец марта портфель ипотечных жилищных кредитов на балансах банков достиг 18,6 трлн руб.
По данным ДОМ.РФ, в одноименном банке растет число ипотечных сделок, заключаемых в цифровом формате. Только в прошлом году доля таких сделок в кредитном учреждении составила 72% от общего объема заключенных договоров по ипотеке — это почти вдвое больше, чем годом ранее. Примерно половина сделок была оформлена с использованием цифрового профиля гражданина. Банк ДОМ.РФ во всех каналах полностью перешел на QR, стали выпускать электронные закладные, в том числе и в мобильном приложении, провели первые ипотечные сделки с открытием счетов через биометрию. Такие сделки стали возможны в рамках цифровизации как стройиндустрии, так и смежных отраслей, в том числе финансового рынка.
Однако высокий спрос ожидаемо привел к росту цен на квартиры, что было ярко выражено в первые периоды действия льготных программ. Отголоски этой тенденции до сих пор раздаются на рынке жилых новостроек, что не могло остаться без внимания Центробанка. Регулятор, пытаясь избежать серьезного перегрева на рынке жилищного строительства в том числе из-за широкой доступности ипотеки с низкими ставками, принимает меры по стабилизации рынка.
Кроме того, власти рассматривают возможность отказаться от программ льготного кредитования широкого круга покупателей жилья, потому что они вводились в разгар пандемии в том числе для поддержания отрасли жилищного строительства, в пользу целевых, например «Семейной ипотеки». Да и она, судя по последним заявлениям властей, может заметно трансформироваться с уклоном на выдачу тем, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, но не может позволить себе этого за свой счет.
«Новости о сокращении льготных программ уже не новости, а ожидаемая перспектива развития страны в целом»,— говорит генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. По ее словам, у застройщиков было время «разработать возможные схемы для сохранения покупательской способности» на первичном рынке жилья. При этом эксперт ожидает снижения выдач ипотечных кредитов уже в обозримой перспективе.
Перестройка отрасли
В ДОМ.РФ подсчитали, что в первом квартале 2024 года Москва и Санкт-Петербург вошли в число лидеров среди регионов по спаду выдач льготной ипотеки по ставке 8%. В столице было выдано 3,6 тыс. кредитов с господдержкой, что на 46% ниже уровня первого квартала 2023 года. В Санкт-Петербурге выдача льготной ипотеки сократилась на 36% год к году, до 2,5 тыс. кредитов. Притом в целом по стране количество ипотечных кредитов по льготной ставке 8% за первый квартал сократилось на 10%.
Но это падение отрасль жилищного строительства, по мнению экспертов, пройдет без каких-то негативных последствий и в дальнейшем начнется восстановление по мере снижения ключевой ставки ЦБ. При этом, по прогнозам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, рыночные ставки по ипотеке еще полтора года будут оставаться на текущем уровне, учитывая нынешний уровень ключевой ставки и ее сохранение как минимум еще на год.
По словам председателя совета директоров «Бест Новострой» Ирины Доброхотовой, трансформация льготных ипотечных программ может привести к некоторому снижению спроса на квартиры в новостройках. Она считает, что большинство участников рынка пройдут эти трудности без особых потерь. По словам эксперта, многие застройщики заранее готовились к такому развитию событий. «За время высокого спроса они накопили финансовую подушку безопасности, позволяющую девелоперам адаптироваться к новым условиям продаж жилья без такого бума, как наблюдалось раньше»,— считает Ирина Доброхотова.
По мнению ряда экспертов рынка недвижимости, охлаждение ипотечного кредитования может привести в чувство сегмент жилищного строительство. И его участникам, считают они, для поддержания покупательского спроса придется предлагать покупателям хороший потребительский опыт, связанный, например, с предоставлением услуг в цифровом формате: от дистанционного подбора квартиры в новостройке до ее бронирования, от заключения договора ипотечного кредитования в электронной форме до регистрации договора долевого участия в Росреестре в таком же формате.