Склады прибавили в цене

Рост товарных запасов импортеров стимулировал дополнительный спрос на склады, что позволило аналитикам пересмотреть ранее сделанный прогноз относительно средних ставок аренды площадей в логопарках. Теперь они могут увеличиться по итогам 2024 года на 16,2%, что вдвое больше, чем ожидалось ранее. Старт новых проектов для девелоперов все еще выглядит нерентабельным из-за высокой ключевой ставки ЦБ. Похожая ситуация и на офисном рынке, хотя стоимость аренды здесь растет медленнее — в среднем на 4% в год.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Средние ставки аренды складов в Москве и Подмосковье по итогам 2024 года вырастут на 16,2%, или около 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, следует из консенсус-прогноза Центра ценовых индексов (ЦЦИ). Это на 8,6 процентного пункта выше первоначальных ожиданий. Директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев отмечает, что темпы роста ставок в Санкт-Петербурге и регионах России близки к московским. По его словам, пересмотру прогнозов способствовала высокая стоимость заключенных в начале этого года договоров аренды.

Партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин ждет, что ставки аренды складов достигнут 11–11,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год в Санкт-Петербурге и 11,5–12 тыс. руб. за 1 кв. м в Москве, увеличившись за год на 25–30%. В регионах России показатель сейчас составляет 8,5–12 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 15–25% больше, чем в конце прошлого года, говорит партнер NF Group Константин Фомиченко. Рост ставок происходит на фоне изменений результатов опроса ЦБ по макроэкономическим индикаторам и высокой деловой активности, добавляют в Nikoliers.

В ЦЦИ поясняют, что прогноз по складам был пересмотрен на фоне роста оборота розничной торговли, который, по данным Росстата, в первом квартале 2024 года достиг 12,52 трлн руб., что на 10,5% больше год к году.

Складские запасы также увеличиваются из-за сложностей с трансграничными платежами. Импортеры из-за опасений стараются закупать продукцию впрок, говорит директор 3PL-оператора NC Logistic Гарольд Власов. «Это способствует увеличению спроса на склады, усугубляет нехватку площадей, провоцируя рост ставок»,— замечает он.

Несмотря на высокий спрос, объемы строительства не растут: вакантность на складском рынке Москвы и области, согласно ЦЦИ, по итогам 2024 года составит 0,4%. Запуск новых проектов в этом сегменте, по словам Владислава Фадеева, сдерживают высокая стоимость финансирования и нехватка кадров. В Nikoliers предполагают, что девелоперы будут готовы начать реализацию спекулятивных проектов в случае снижения ключевой ставки. Партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина считает, что девелоперам для обеспечения оптимальной прибыльности проектов нужен рост ставок еще на 18–20%.

Но в CORE.XP ждут стабилизации ставок аренды в 2025–2026 годах. На это же указывает прогноз ЦЦИ: в 2025 году средние значения вырастут на 6,8%, в 2026 году — на 3,9%. Хотя руководитель департамента исследований IBC Real Estate Екатерина Ногай рассчитывает, что аренда складов будет дорожать на 10–15% в год. Директор ПЭК: 3PL Иван Масалов прогнозирует рост спроса на хранение и обработку товаров.

Склады — не единственный сегмент коммерческой недвижимости, где динамика лучше ожиданий.

В ЦЦИ изначально прогнозировали рост ставок на офисном рынке Москвы на 3% за 2024 год, теперь — на 4%. Вакантность составит 9,9% против 10,8%. Деловая активность снижается меньше, чем можно было бы предположить, замечает господин Фадеев. Хотя, по его прогнозам, на этот сегмент в ближайшие пару лет может повлиять выход на рынок большого количества площадей, купленных частными инвесторами. Директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева замечает, что стоимость аренды офисов в зависимости от локации может отличаться на 30–40%.

Активность девелоперов на офисном рынке также пока невысокая. Виктор Заглумин говорит, что из-за дорогих кредитов текущий уровень ставок аренды в этом сегменте не обеспечивает ожидаемую застройщиками доходность. Чтобы этот бизнес снова стал рентабельным, по его мнению, стоимость аренды должна вырасти на 25–30%.

Александра Мерцалова