На строительном рынке Санкт-Петербурга наблюдается заметное оживление. После целого года стагнации спрос на строящееся жилье, а с ним и цены на квартиры в новых домах демонстрируют бурный рост. По прогнозам самих строителей, к концу 2006 года квадратный метр на первичном рынке подорожает на 25-30%. Впрочем, факты свидетельствуют о том, что бизнесмены стремятся выдать желаемое за действительное. С подробностями — ПАВЕЛ НИКИФОРОВ.
Сами строители говорят, что непростые времена для них наступили с принятием федерального закона #214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", Жилищного кодекса и некоторых других законодательных актов, которые, по идее, должны были стимулировать рынок. На деле же законы, ужесточив требования к строителям и узаконив инвестиционные договоры, привели к тому, что компаниям стало невыгодно и слишком хлопотно привлекать средства частных инвесторов. Инвесторы же, поверив властям, заявлявшим, что в результате предпринятых ими мер по формированию рынка доступного жилья квадратные метры будут дешеветь, решили подождать.
В начале 2004 года на рынке недвижимости наметился спад покупательского спроса, который к концу года привел рынок к стагнации. Строители отреагировали на ситуацию и перестали закладывать новые объекты. По данным городского комитета по строительству, за январь-сентябрь 2005 года было выпущено всего 150 распоряжений о проведении изыскательских работ. Для сравнения: в первом полугодии 2004 года — около 400 распоряжений. Бизнесмены сосредоточились на достройке тех объектов, на которые действие нового закона "Об участии в долевом строительстве...", вступившего в силу 1 апреля 2005 года, не распространялось. Причем еще в течение года предложение ощутимо превышало спрос.
Первые положительные перемены, по данным аналитиков ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'", наметились в конце третьего квартала 2005 года, когда продажи в городе впервые за два года показали рост почти на 40%. Результаты четвертого квартала порадовали застройщиков еще больше: продажи снова подскочили на 20%. Таким образом сказался отложенный за последние два года спрос. В строительных компаниях, видя такой ажиотаж, его активно подогревают и обещают: квартиры будут дорожать, так что лучше купить сейчас.
В целом нынешняя ситуация очень напоминает ажиотаж, наблюдавшийся в 2003-2004 годах, когда рост продаж достигал 40-60% в год, причем сейчас объемы сделок даже больше, чем тогда. На вторичном рынке цены растут аналогичными темпами, однако там ситуация усугубляется еще и тем, что предложение ликвидных объектов в прямой продаже очень ограничено. Причинами такого роста эксперты называют чисто советский рефлекс: если сейчас не купить, уверены покупатели, завтра будет еще дороже, а послезавтра и вовсе недоступно.
Что же реально происходит на рынке? По мнению экспертов, текущий спрос петербургского населения на новое жилье составляет около 1,1-1,2 млн кв. м в год. Четверть продаж стабильно приходится на иногородних покупателей. Разного рода государственные программы (замена ветхого жилья, целевые программы, жилье для очередников и т. д.) дают еще 150 тыс. кв. м (с учетом реализации национальных проектов эта цифра может вырасти как минимум вдвое). Если суммировать всех потребителей, получается, что в стабильном состоянии рынок готов купить около 2-2,2 млн кв. м, что почти соответствует уровню сдачи прошлого года: по данным городского комитета по строительству, в 2005 году было введено в эксплуатацию 2,273 млн кв. м. С учетом же того, что большую часть прошлого года на рынке наблюдался спад продаж, у строителей имеется "нереализованный остаток" готовых квартир. О размерах этого остатка можно судить по тому, что в некоторых строящихся домах в прошлом году было продано всего по 50% квартир. К концу года в среднем по городу было продано 80% квартир в строящихся домах. Так что о существовании реального дефицита свободных квадратных метров говорить пока не приходится.
Понятно, что отчасти рост спроса породила ипотека. Но и она пока не оправдывает ожиданий: в 2005 году в Петербурге было выдано всего 4,4 тыс. кредитов. Из них на первичный рынок ушло только 7%, что в пересчете на квадратные метры составит около 10 тыс. кв. м, то есть менее 1% от объемов ввода. В этом году, как утверждают специалисты Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, банки начали проявлять интерес к первичному рынку, но делают это очень осторожно, в основном кредитуя лишь единичные объекты компаний-партнеров. По прогнозам банковских экспертов, в 2006 году будет заключено 7-8 тыс. ипотечных договоров. Даже если все эти кредиты будут выданы на покупку строящегося жилья, за счет них будет куплено 400 тыс. кв. м. При этом строители, несмотря на все разговоры о снижении доходности жилищного строительства и недостатке земли под застройку, не собираются сбавлять темпов в нынешнем году и снова запланировали к сдаче 2,5 млн кв. м жилья.
Всего же на учете в городском комитете по строительству состоит 2180 объектов, находящихся на различных стадиях строительства, а это около 14 млн кв. м жилья. Таким образом, об уменьшении ввода жилья в 2007 году тоже говорить не приходится. Словом, с учетом развития кредитования и увеличения доходов населения, потенциал для роста цен на жилье, конечно, есть. Но вовсе не настолько, насколько хочется надеяться петербургским строителям. Скорее всего, после того как ажиотаж спадет, ситуация стабилизируется и рост цен будет соответствовать уровню инфляции. Вопрос в том, насколько к этому моменту застройщикам удастся их взвинтить.
"Оживление рынка перешло в ажиотаж"
Илья Еременко, генеральный директор ООО "Центр развития проектов 'Петербургская недвижимость'": — Оживление рынка жилья, наметившееся еще осенью прошлого года, в первом квартале 2006-го перешло в ажиотаж. Цены с начала года растут непрерывно, и даже традиционно неактивный январь дал рост на 1,1 процента. В марте квартиры дорожали в среднем на 1 процент в неделю, так что в целом за первый квартал цены поднялись на 7 процентов. Сегодня наблюдается тенденция к ускорению этих темпов. Рост цен — явление естественное, хотя и несколько опережающее ожидания экспертов, которые прогнозировали его только в августе-сентябре. Основная причина роста цен — высокий спрос, совпавший с дефицитом предложения. Спрос активно подогревается развитием ипотеки и ростом благосостояния граждан. Сыграл роль и отложенный спрос прошлого года. Адекватного же роста предложения рынок обеспечить не может, что вызвано в первую очередь предшествовавшей стагнацией и снижением инвестиционной активности застройщиков. Такое положение дел может сохраняться еще течение трех-шести месяцев. Прогноз роста цен на ближайший квартал: апрель — 4-5 процентов, май — 3-4 процента, июнь — 3-4 процента.
"Налицо рост спроса на квартиры большей площади"
Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'": — В 2006 году период длительной стагнации завершится, а соотношение спроса и предложения станет более уравновешенным. Способствовать этому будет, в частности, снижение объема предложения: количество квадратных метров, намеченных к сдаче в 2007 году, в два раза меньше, чем требует платежеспособный спрос. Все это приведет к тому, что цены на первичном рынке к концу 2006 года вырастут на 20-25 процентов. Это в большей степени коснется сегмента массового жилья, хотя элитное также будет дорожать, но более плавно. Если говорить о других тенденциях рынка, то налицо рост спроса на квартиры большей площади. По сравнению с 2004 годом больше всего (на 8 процентов) вырос спрос на квартиры площадью 100-150 кв. м. Интерес к комнатам и квартирам до 35 кв. м, наоборот, снизился.