Покупатели недвижимости боятся всего: двойных продаж, задержки срока строительства, банкротства застройщика, поддельных документов. Часть своих страхов они готовы переложить на риэлтера, видя в нем реального защитника своих интересов. "Ъ-Дом" попробовал выяснить, что реально может сделать риэлтер ради своих клиентов.
Гарантии из диспансера
Основная работа риэлтера, по мнению большинства клиентов, это юридическое сопровождение сделки. Относительно вторичного рынка основные правила проверки юридической чистоты квартиры уже установились. По словам директора отдела маркетинга корпорации "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, такие услуги оказывает сейчас любое риэлтерское агентство: "Обычно для проверки юридической чистоты квартиры бывает достаточно трех документов — выписки из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимость (ЕГРП), расширенной выписки из домовой книги — лет за двадцать — и справки о здоровье из психоневрологического диспансера на всех собственников квартиры за последние три года. После изучения этих документов понятно, есть ли вероятность, что сделку могут признать ничтожной".
С помощью выписки из домовой книги можно убедиться в том, что никто из бывших жильцов не станет оспаривать в суде ваше право собственности на квартиру. Работа юриста состоит в том, чтобы проверить, какова судьба людей, которые были в ней прописаны. Например, если человек был выписан из квартиры из-за того, что он отбывал наказание в местах лишения свободы, то по возвращении он имеет право прописаться обратно. Справка из психоневрологического диспансера показывает, что никто из бывших владельцев квартиры на момент продажи не был признан невменяемым.
"В 99% случаев этих проверок бывает достаточно,— говорит Сергей Елисеев.— Однако поскольку выписку из домовой книги и справку из психоневрологического диспансера приходится доставать неофициально (их должны выдавать только тому лицу, о котором идет речь в справке.— 'Ъ-Дом'), то покупатель полагается здесь на добросовестность риэлтера, потому что никаких гарантий подлинности этих справок нет".
Впрочем, справки не совсем легальным путем добывают в любой риэлтерской компании. Эта операция стала уже настолько распространенной, что риэлтеры вряд ли станут обманывать. "Сбор справок — простейшее из того, чем занимается серьезная компания,— говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.— Для этого есть специальные люди, что-то вроде курьеров. А уже изучают все документы юридические отделы".
"В любом случае я не посоветую покупать квартиру, с которой уже было совершено пять сделок купли-продажи,— говорит заместитель генерального директора компании 'Калинка-недвижимость' Алексей Сидоров,— или квартиру, которую покупали в начале 90-х, когда из московских квартир массово выселяли алкоголиков. Вывозили целыми районами, и теперь многие из них могут претендовать на восстановление своих прав". Правда, и на этот случай есть вариант застраховать сделку. Титульное страхование сделки обычно стоит в пределах 1% от стоимости покупки. В случае, если сделка купли-продажи будет признана ничтожной в суде, страховая компания обещает выплатить клиенту стоимость квартиры.
Дело риэлтера — торговаться
Впрочем, проверка юридической чистоты квартир, по словам риэлтеров, совсем не главная их функция. "Московский рынок — это рынок продавца,— уверяет Сергей Елисеев.— Спрос заметно превышает предложение, поэтому главная задача риэлтера — найти квартиру, подходящую запросам клиента". "Риэлтер — это посредник,— говорит Илья Шершнев.— А основное бремя посредника — отстаивание интересов клиента. То есть, грубо говоря, риэлтер умеет лучше торговаться, чем его клиент".
Однако у покупателя могут появиться и более сложные требования к риэлтеру. Покупая, например, квартиру в доме, построенном больше 30 лет назад, нельзя быть уверенным, что его вскоре не снесут. В первую очередь это, конечно, касается хрущевок, которые чаще всего попадают под снос. В этом отношении гораздо более надежны сталинские дома, которые хотя и старше, тем не менее гораздо прочнее. "В случае, если у покупателя возникают подобные вопросы, обычно риэлтеры ограничиваются собственной экспертной оценкой,— рассказывает Илья Шершнев,— то есть своим мнением и опытом работы. Разумеется, никаких гарантий покупателю это не дает. В лучшем случае риэлтер изучит список домов, назначенных на снос, который публикует правительство Москвы. Но такой поверхностный ответ в большинстве случаев устраивает покупателя".
"В принципе очень мало людей, которые стали бы въедливо доискиваться, а что случится с их домом через пять лет,— говорит Алексей Сидоров.— И если это не дорогая сделка с эксклюзивной недвижимостью (начиная от $0,5 млн), то едва ли кто-то из риэлтеров будет проводить серьезную работу. Вообще, очень немногие специалисты в Москве занимаются подобными изысканиями. Чтобы узнать, не пройдет ли, к примеру, через ваш дом трасса, нужно изучить Генплан застройки города. Этим стал бы заниматься только очень ответственный специалист с большим стажем работы. Впрочем, все равно нет никаких гарантий того, что дом вдруг не объявят аварийным и не снесут. Тут можно полагаться только на то, что у вашего риэлтера большой опыт работы и он может предсказать даже такие неприятности".
Вексель в законе
Однако риски покупки квартиры на вторичном рынке гораздо ниже рисков инвестирования в строящийся дом. Здесь надо быть в первую очередь уверенным в добросовестности застройщика, которому покупатель отдает деньги. Однако, обращаясь к риэлтеру, вы, скорее всего, услышите от него заверения в полной благонадежности застройщика.
"Практически любой риэлтер на первичном рынке заранее ангажирован застройщиком,— считает Алексей Сидоров.— Поэтому, конечно, он будет уверять в том, что это надежное предприятие. Большинство покупателей в таком случае доверяются репутации риэлтера, который не станет работать с сомнительной фирмой. Он в этом просто не заинтересован, ведь если застройщик провалится, репутация риэлтера тоже будет испорчена. Можно еще потребовать у риэлтера пакет документов на строящийся дом и изучать их самостоятельно. В первую очередь это постановление или распоряжение правительства Москвы, разрешающее строительство, и инвестиционный контракт. Если долго работаешь на рынке недвижимости, даже по обороту документов можно понять, что это за застройщик".
"Проверка надежности застройщика происходит обычно так: люди просто спрашивают, знаете вы эту фирму или нет,— признается Илья Шершнев.— То есть главная гарантия — репутация застройщика или риэлтера. Собственно, никакие другие гарантии и невозможны. А когда крупные риэлтерские агентства заявляют о своей финансовой ответственности за сделку, в этом есть большая доля лукавства. По закону привлечь их к этой ответственности нельзя. Если такие выплаты и происходят, то это просто ход для поддержания репутации, но никак не общее правило".
Чтобы защитить права соинвесторов строящихся домов, в 2005 году Госдума приняла 214-й закон "О долевом участии в строительстве", который запрещает застройщику привлекать инвестиции до того, как он получит все необходимые согласования от городских властей. Однако, по словам специалистов, этот закон сделал гарантии покупателей еще более зыбкими. "Лично я знаю только два инвестиционных проекта, в которых застройщики декларируют, что собрали всю необходимую документацию,— говорит Алексей Сидоров.— Все остальные собирают деньги покупателей с помощью различных 'серых' схем — по векселям, облигациям, акциям. Тут уж надо быть абсолютно уверенным в репутации застройщика. Но у покупателей не остается выбора, потому что иначе квартиру уже не купишь. По 'серым' схемам сейчас действуют даже самые уважаемые застройщики".
Чтобы проверить, как обстоят дела с новостройками, которые сейчас предлагают покупателям, мы позвонили в несколько риэлтерских компаний. В "Инком-недвижимости" посоветовали строящийся дом в Подмосковье со сроком сдачи во втором квартале 2007 года. Чтобы узнать, какие гарантии дает покупателю договор соинвестирования, нас отправили в юридический отдел.
"Не очень много прав у соинвестора,— честно признался юрист.— Больше обязанностей — заплатить вовремя. По срокам строительства определенности нет, потому что застройщик указывает только ориентировочную дату. Если бы четко был прописан срок, его бы надо было отодвинуть года на полтора вперед. Собственно, договор заключается по старым законам, потому что строительство началось до 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу 214-й закон. И риски все тоже старые. Но мы сами проверяем все документы".
На вопрос, что за застройщик ведет строительство, нам ответили, что это компания "Газни-строй". "Честно говоря, я не знаю, что это за компания,— сказал нам юрист,— потому что их сотни и тысячи. Но мы ведем работу только с надежными фирмами. Вы подъезжайте к нам, мы покажем все постановления, инвестпроект, договор об аренде земли. А чтобы понять, что за застройщик, надо посмотреть, что он строил раньше. Такие документы мы тоже поищем".
В компании "Калинка-риэлти" нам предложили квартиры в строящемся доме в районе Остоженки. Стоимость квадратного метра — $10 тыс., сдача через три года. Инвестиции в строительство производятся по вексельной схеме. "А в соответствии с 214-м законом сейчас ничего не продается,— признался консультант 'Калинки-риэлти'.— Я знаю только один строящийся дом — на Рублевке, где все попытались сделать как надо, но там никто не знает даже, как зарегистрировать такой договор".
На случай, если нужны гарантии, нам предложили другой строящийся дом — в районе Тверской: "Интересный проект, итальянская классика, от $4 тыс. за кв. м". "Это тоже вексельная схема,— сказали нам в 'Калинке-риэлти'.— Но основным инвестором будет выступать Сбербанк, так что можно будет получить от него банковские гарантии. Стоит это 4% стоимости сделки в год".
"Сейчас покупатель поставлен 214-м законом в такую ситуацию, что он не защищен вообще,— подтверждает генеральный директор компании 'Инквартстрой' Игорь Григорян.— Для застройщика исполнять этот закон — все равно что сидеть на пороховой бочке. Единственная помощь от риэлтера в данном случае — это проверка правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации. Еще он может иметь какую-то полуофициальную информацию о застройщике. Больше приходится полагаться на его репутацию, чем на какие-то документы. И такая ситуация при нынешнем дефиците квартир продлится еще несколько лет".
ИВАН ЖДАКАЕВ