«По-хорошему, надо обновляться каждые пять лет»

Сегодня в девелопменте становится востребованным то, что еще несколько лет назад было невозможным: проекты меняются в процессе реализации, а в одном квартале мирно уживается недвижимость разных классов. Чего еще ждать, что строить и строить ли планы, размышляет заместитель генерального директора СК «Ленрусстрой» Максим Жабин.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

SOCIAL REPORT: Как вы оцениваете текущую ситуацию, что прогнозируете на ближайшее будущее?

МАКСИМ ЖАБИН: Я все время вспоминаю любимую метафору: в текущей ситуации создавать стратегии на три года возможно, на три месяца — нереально. И это на самом деле сюрреализм, потому что изменения происходят очень быстро и даже там, где их точно не ожидаешь.

Проектов в городе становится меньше. Это связано с тем, что в Петербурге практически все уже раскуплено, кроме того, есть территории, попавшие под изменение Генерального плана, и все ждут корректировок градостроительной документации. Я предполагаю, что Петербург вернется к своим показателям не раньше 2026 года. Но такого активного массового строительства, как раньше, уже больше не будет.

SR: Если только снова все не изменится…

М. Ж.: Если, например, администрация города не затеет системную реновацию «серого пояса». Но с учетом текущей геополитической ситуации вряд ли кто-то будет трогать его в ближайшие 5–10 лет, потому что городу крайне необходимы производственные площадки.

Так вот, на данный момент девелоперы, активно строившие в городе (Л1, GloraX, «Эталон», А101), перешли в Ленинградскую область на комплексное освоение территорий. Показатели выданной в области ипотеки в четыре раза выше, чем по городу. Но земельный ресурс исчерпаем и там. За короткий период времени девелоперы освоят 50–60% территорий крупных проектов КОТ.

SR: И что потом?

М. Ж.: В перспективе ближайших 10–30 лет будет сильно расти себестоимость проектов и стоимость ресурсов: воды, электричества, газа. У государства не будет возможности активно субсидировать тарифы, оно будет перекладывать это на плечи потребителей. При этом покупательная способность клиентов будет идти по нисходящей.

SR: Как будет реагировать на это рынок?

М. Ж.: Рынок просто будет строить меньше квадратных метров. Будет меньше социального жилья, а больше точечных проектов. Будет очень жестко регламентироваться застройка, станет очень мало жилья в продаже, и оно будет стоить безумно дорого. Появятся новые инструменты покупки: длительные и очень длительные рассрочки (ипотека не на 30, а на 50 лет), лизинг для частных лиц. Будет массовая история с рентой и доходными домами, когда крупные инвестиционные компании скупают жилье и сдают в аренду. И государство будет жестко регулировать этот рынок. Это не футурология, а скорее опыт. В принципе, нас ждет все то, что пережили другие мегаполисы: Гонконг, Лондон, Нью-Йорк, Париж…

SR: Девелоперам придется нелегко?

М. Ж.: В сложной ситуации у компаний всего две стратегии выживания. Первая: ты становишься маленьким, строишь мало и дорого, у тебя низкая выручка, но очень высокая рентабельность. Второй вариант: ты становишься очень крупным игроком с огромным количеством квадратных метров, живешь за счет выручки, но при низкой рентабельности. Третьего не дано. Среднему классу в девелопменте сейчас будет очень сложно выживать, компаниям придется выбирать между двумя стратегиями. Причем чем быстрее они это сделают, тем с большей вероятностью выживут.

SR: И какую стратегию выбрали вы?

М. Ж.: Мы умеем много строить — это наш навык. В ближайшее время запускаем новый проект на 300 тыс. кв. м, приобретаем еще два земельных участка. При этом мы внедряем возможности так называемого искусственного интеллекта для оптимизации использования ресурсов: воды, газа, электричества, стоимость которых (повторюсь) будет расти в геометрической прогрессии. Эти технологии требуют больших капиталовложений, но в горизонте 10–15 лет позволят покупателю недвижимости экономить на ее обслуживании. Такие проекты перспективны, растут в цене и не устаревают.

Кстати, в ЖК «ЛесArt» сейчас приезжают команды из разных девелоперских компаний, в том числе федеральных,— посмотреть эту технологию, чтобы внедрять ее на своих проектах.

SR: Что нового, кроме внедрения цифровых решений?

М. Ж.: Я больше года изучал практики развития компаний в смежных областях рынка: в ритейле, в автомобильной промышленности. И перенес одну из них на наш новый проект. Мы создали свой стандарт проектирования и строительства жилья на основе тех ценностей, за которые нас ценят клиенты. Это то, что отличает нас от других девелоперов, как некий набор отличительных черт и качеств отличает BMW от других автомобилей. При этом мы говорим, что нам нужно охватить большое количество целевой аудитории: мы хотим работать с клиентами от 18 до 75 и старше, с мужчинами и женщинами, с детьми, с бабушками-дедушками. Мы хотим работать с разными классами и самое главное — с разными сообществами: с любителями порисовать, погонять на мотоцикле, попечь пирожки, попеть, потанцевать. Поэтому нам нужны разные модели BMW.

SR: Один бренд, разные линейки?

М. Ж.: В следующем ЖК (260 тыс. кв. м), над которым мы сейчас работаем, есть условно квартал BMW-1, квартал BMW-3, квартал BMW-5. Понятно, нет «Иксов» — это другой ценовой сегмент. В рамках одного дома, одного квартала стандарты похожи.

К примеру, в доме 12 этажей. С первого по третий — это BMW-1 (шесть квартир на этаже, пластиковые окна), с четвертого по восьмой — BMW-3 (пять квартир на этаже, пластиковые окна с алюминиевой фурнитурой), с девятого по двенадцатый — BMW-5 (четыре квартиры на этаже, алюминиевые окна). Плюс истории с шириной дверных проемов, с применяемыми материалами, с технологическими линейками и так далее.

Очень важный момент: у нас нет жесткой градации по социальному лифту, границы между классами размыты. Все пользуются одним классным МОПом, одним двором с эксклюзивным дизайном, одинаковыми технологичными лифтами, высокотехнологичными интеллектуальными системами, просто есть отличия внутри квартир по сценариям жизни.

SR: В чем суть этих отличий?

М. Ж.: Например, у нас начало появляться сообщество любителей семейных посиделок, возврата к советским старым ценностям. Появляется запрос на квартиры с гостиными: чтобы рядом кухня была, чтобы принимать друзей и родственников, чтобы деткам было где побегать-поиграть. Но такие квартиры почти никто не предлагает: на рынке тренд на уменьшение площадей. Мы предложим.

Есть универсальные сценарии: квартиры с широкими проемами и открытыми планировками и на верхних этажах, и на первых этажах в отдельных корпусах для маломобильных людей. Причем маломобильные — это не только инвалиды. Это и пожилые, и с большими колясками, с большим количеством детей разного возраста. Скажем, людям старше 65 лет сложно залезть в ванну с высокими бортиками, для них мы будем делать бортики ниже и устанавливать скамеечки, чтобы они могли мыться сидя. А на детских площадках планируем устанавливать инклюзивные МАФы, которыми смогут пользоваться все дети.

Внедрение этой среды (и чтобы при этом не было жестких границ) — это очень трудоемкая работа, которую мы сейчас ведем с тремя проектными бюро. И я думаю, что это будет классный проект. Это, кстати, про социальную ответственность девелоперов.

SR: А как часто случаются изменения внутри компании?

М. Ж.: Обновления и преобразования необходимы, чтобы идти в ногу со временем. Компания должна все время сверяться: тем ли путем мы идем, то ли мы строим, ради чего мы это делаем. По-хорошему, надо обновляться каждые пять лет, но мы немножко задержались. Сейчас проводим реструктуризацию и ребрендинг. Первое, что сделали,— изменили название (новое поколение с трудом считывает нынешнее). Уже зарегистрировали торговый знак: группа компаний «Едино».

В целом глобальных изменений не произошло, мы ведь менялись все эти годы вместе с рынком. Мы просто стали делать все, что и так делали, лучше: чуть быстрее, чуть качественнее, чуть осознаннее. Подстроили бизнес-процессы под изменения рынка. А в центре каждого проекта, как и прежде, стоит человек, за каждым проектом стоят люди: наши клиенты, наши сотрудники, наши партнеры. Наш новый девиз: «Когда лучшие объединяются».

Вероника Зубанова