У инвесторов сбываются магазины
Цены на аренду объектов стрит-ритейла пошли вниз
Низкие темпы открытия магазинов сетями и приток в сегмент торговой недвижимости частных инвесторов, у которых изначально были завышенные ожидания, привели к сокращению средних арендных ставок объектов стрит-ритейла в Москве на 2–4,5% за год. Спад прослеживается, несмотря на резкое сокращение в столице свободных помещений такого формата. Между тем доходность в сегменте стрит-ритейла начала ощутимо сокращаться.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Средняя стоимость аренды помещений стрит-ритейла площадью до 300 кв. м в Москве в первом квартале 2024 года составила 2,9 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, сократившись на 4% к четвертому кварталу и на 3,2% год к году, посчитали в Simple Estate. В сегменте недвижимости площадью свыше 300 кв. м снижение составило 4,5%, до 1,8 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Гендиректор Simple Estate Никита Корниенко называет основной причиной коррекции арендных ставок «перегретость рынка стрит-ритейла», так как многие непрофессиональные инвесторы, вложившиеся в такие объекты, пытались сдать их арендаторам по завышенным ценам.
Сегмент стрит-ритейла набрал популярность среди частных инвесторов в последние два года. Только за прошлый год объем инвестиций в сегмент вырос более чем в полтора раза год к году (см. “Ъ” от 16 декабря 2023 года). Но в начале 2024 года приток частных средств в сегмент несколько снизился: на фоне высокой ключевой ставки частные инвесторы предпочитают держать средства на банковских депозитах.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости Barnes International Moscow Александр Буянкин говорит, что сейчас в Москве пустует около 10% площадей — это на 1–8 процентных пунктов (п. п.) меньше год к году.
«Но это не реальное повышение спроса, а возврат рынка в норму после пережитых потрясений»,— поясняет коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко. В Санкт-Петербурге, по словам руководителя отдела торговой недвижимости NF Group Анны Лапченко, сейчас пустуют 6% площадей, на 1,6 п. п. меньше, чем годом ранее.
Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина обращает внимание на то, что развитие ритейлеров сейчас частично сдерживают колебания спроса, высокая стоимость кредитования, расширение зоны платной парковки и отсутствие мест на основных торговых магистралях Москвы. Гендиректор DNA Realty Антон Белых замечает, что большой объем невостребованных площадей сейчас сформировался на вылетных магистралях и Садовом кольце: если объекты находятся далеко от метро, они лишены трафика, и собственники вынуждены постоянно снижать цены.
Никита Корниенко объясняет, что собственники объектов стрит-ритейла на первых этажах жилых домов выходят на рынок с ожиданиями, сформированными застройщиками.
«Им продают помещения, обещая арендную ставку на уровне 4 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, эту цену владельцы помещений выставляют в объявлениях, дальше понимают, что на нее никто не готов, и начинают снижать»,— говорит он. Эксперт рассчитывает на дальнейшее сокращение ставок аренды по переоцененным помещениям стрит-ритейла, но предупреждает, что этот процесс небыстрый, поскольку застройщики продолжают реализовывать объекты дорого. Господин Белых считает, что локальные снижения цен в спальных районах обычно обусловлены единовременным выводом на рынок большого числа лотов в одном районе либо появлением неликвидных вариантов, расположенных в старом жилом фонде.
Согласно данным Simple Estate, стоимость продажи объектов площадью до 300 кв. м сейчас составляет 433 тыс. руб. за 1 кв. м, сократившись за год на 2,9%. Помещения больше 300 кв. м, напротив, подорожали на 6%, до 251 тыс. руб. за 1 кв. м. Директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина констатирует, что инвесторы традиционно ориентируются на доходность объектов. В сегменте помещений до 300 кв. м ставка капитализации, по данным Simple Estate, за год сократилась в среднем на 0,3 п. п., до 7,5% годовых, от 300 кв. м — на 0,5 п. п., до 8,1%. Ирина Буренко считает, что стрит-ритейл воспринимается покупателями «скорее как консервативный продукт, не предполагающий сверхдоходов».