От мэрии отвернулась «Удача»

Администрация Горячего Ключа оспаривает строительство ЖСК «Удача» комплекса апартаментов «Гармония». Два года назад мэрия курорта отозвала разрешение на строительство объекта. Проверка краевого департамента архитектуры и градостроительства показала, что возводимый объект не соответствует требованиям пожарной безопасности, а часть здания выходит за границы земельного участка, утвержденного градостроительным планом. Суды признали действия мэрии незаконными и встали на сторону застройщика, но администрация курорта через Верховный суд (ВС) России добилась пересмотра дела. Юристы считают, что у мэрии Горячего Ключа есть шансы выиграть суд.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Верховный суд России удовлетворил жалобу администрации Горячего Ключа на определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, согласно которому постановление мэрии курорта об отзыве разрешения на строительство гостиничного комплекса признано незаконным. Дело направлено на новое кассационное рассмотрение, сказано в определении ВС.

Из материалов дела следует, что в июне 2021 года власти Горячего Ключа выдали жилищно-строительному кооперативу «Удача» разрешение на строительство гостиницы на улице Шевченко, 16. В ноябре этого же года департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края провел проверку, в ходе которой был установлен ряд нарушений при строительстве объекта недвижимости. Так, в площадь застройки не были включены выступающие части здания, расположенные на высоте 4,5 м; проекции подвального, второго и третьего этажей здания вышли за границы, установленные планом земельного участка, с нарушением отступов от границ смежных земельных участков. Кроме того, площадь застраиваемого земельного участка — 2073 кв. м — не соответствовала требованиям закона, поскольку проектной документацией объекта предусмотрено 52 помещения. «Для строительства гостиницы с таким количеством номеров минимальный размер земельного участка должен составлять 2860 кв. м»,— сказано в предписании краевого департамента архитектуры и градостроительства.

Также, по данным ведомства, подъезд пожарных автомобилей к объекту предусмотрен с одной стороны, при этом расстояние от внутреннего края подъезда до наружных стен гостиницы составляет менее 5 м, тогда как должно составлять от 5–8 м при высоте здания до 28 м.

В январе 2022 года администрация Горячего Ключа отменила выданное ЖСК «Удача» разрешение на строительство. С исковым заявлением о признании решения мэрии незаконным в суд обратился Денис Карпычев как учредитель и член ЖСК «Удача». Горячеключевской городской суд назначил строительно-техническую экспертизу проектной документации, согласно которой при возведении комплекса нарушений требований СНиП, СанПиН, противопожарных и санитарно-гигиенических норм и правил не допущено. Эксперт пришел к выводу, что строительство объекта не создает угрозу жизни, здоровью и безопасности граждан. 9 ноября 2022 года исковые требования господина Карпычева были удовлетворены. Однако мэрии Горячего Ключа удалось обжаловать судебный акт в апелляции. Позже Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил в силе решение суда первой инстанции, отметив, что кооператив был лишен возможности устранить допущенные нарушения.

В жалобе администрации города в ВС указано, что после направленного кооперативу уведомления об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности указанные недостатки не устранены, изменения в проектную документацию не внесены. Кроме того, власти курорта обратили внимание на то, что судебная экспертиза проведена в отношении объекта строительства «Комплекс апартаментов "Гармония"», тогда как в администрацию истец представил проектную документацию на строительство объекта «Гостиница по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Шевченко, 16».

Получить комментарий в ЖСК «Удача» не удалось: телефон кооператива, указанный в открытых источниках, не отвечает. В администрации Горячего Ключа оперативно на запрос «Ъ-Кубань» не ответили.

На различных интернет-ресурсах размещены объявления о продаже апартаментов в недостроенном комплексе на улице Шевченко, 16 в Горячем Ключе. Так, однокомнатные апартаменты площадью 39,94 кв. м предлагают по цене 4,4 млн руб. На прикрепленных к объявлениям фотографиях указан паспорт консервации объекта и застройщик — ЖСК «Удача». Судя по снимкам, строительные работы были приостановлены на уровне первого этажа.

Юрист практики недвижимости и строительства компании «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Анастасия Останина обращает внимание, что продажа недвижимости в рамках довольно редкой (практически не встречающейся в крупных городах) схемы привлечения средств в ЖСК как таковой продажей не является. Отношения между гражданином и ЖСК в таких случаях являются корпоративными, а не обязательственными. Права инвестора в рамках такой схемы гораздо менее защищены, чем в случае с инвестированием на основании договора долевого участия в строительстве.

Что касается оценки перспектив судебного разбирательства, то Анастасия Останина отмечает, что дело было направлено на новое кассационное рассмотрение в связи с тем, что судами не была дана оценка доводам администрации относительно наличия несоответствий проектной документации требованиям законодательства. По оценке юриста, ряд доводов властей курорта, приведенных в кассационном определении ВС, выглядит убедительно.

«Ключевой вопрос — сможет ли кассационный суд на новом рассмотрении оценить их на основании имеющихся материалов и заключения экспертизы? Если такие нарушения подтвердятся, то суд, скорее всего, встанет на сторону администрации»,— резюмирует эксперт.

Наталья Решетняк

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram