Ипотека встала под разгрузку
Доля заемщиков с ПДН более 80% начинает снижаться
Резко выросшая за последние два года доля высоко закредитованных ипотечных заемщиков в их общем объеме может существенно снизиться в 2024 году — на треть, по оценкам агентства «Эксперт РА». Причиной, по версии аналитиков, станет в первую очередь ужесточение регулирования. На фоне общего замедления рынка ипотеки потеря таких клиентов может создать риски для самих банкиров и негативно повлиять на рынок недвижимости. Хотя по крайней мере для кредитных организаций эксперты видят возможности диверсификации портфелей.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
В «Эксперт РА» ожидают, что за 2024 год доля ипотеки, выдаваемой заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, сократится с 45% (такой уровень был на начало года) до 30%. По оценке ЦБ, за два года эта доля увеличилась в 1,5 раза. Пик наблюдался в третьем квартале 2023 года, когда она достигла 47%.
ПДН был введен для обязательного расчета банками и МФО в октябре 2019 года. ПДН отражает долю доходов гражданина, которая уходит на погашение кредитов.
Во всем ипотечном портфеле российских кредитных организаций на начало года (18,2 трлн руб.), по оценке Банка России, на заемщиков с ПДН более 80% приходилось 35%.
Руководитель департамента внутреннего аудита и управления рисками аудиторско-консалтинговой компании ФБК Роман Кенигсберг полагает, что рост доли высокорискованных кредитов был связан в том числе с подорожанием недвижимости. В частности, согласно данным «СберИндекс», с начала 2020 года средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке выросла почти в 1,8 раза, до 104,8 тыс. руб., на первичном рынке — более чем вдвое, до 151,4 тыс. руб. в марте 2024 года.
Снизить закредитованность ипотечников может ряд факторов: падение стоимости недвижимости (что приведет к снижению размера кредита, необходимого для ее покупки) и процентных ставок, а также рост доходов граждан, отмечает господин Кенигсберг: «Однако пока устойчивой перспективы к реализации всех этих факторов не наблюдается».
Снижение доли высокорискованной ипотеки в структуре выдач будет происходить «на фоне ужесточающегося регулирования», поясняет оценки агентства директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина.
С марта 2024 года ЦБ дополнительно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам с высоким ПДН, более того, как ожидается, с июля ЦБ сможет вводить макропруденциальные лимиты в ипотеке.
Для занижения расчетного ПДН банки в целях уменьшения регуляторной нагрузки на капитал практиковали увеличение сроков кредита. Однако это несет риски ухудшения обслуживания задолженности в будущем, считают в «Эксперт РА». Там полагают, что в перспективе возможно распространение ограничений и на срочность кредитов.
Однако банкиры говорят, что инструмент и так себя исчерпал. «Потенциал по удлинению срока кредитования банки практически исчерпали, так как большинство кредитов сейчас выдаются на максимальные сроки 25–30 лет,— признает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич.— Еще большее увеличение срока может быть только маркетинговым ходом».
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, 22 марта:
«Мы не поддерживаем идею согласовывать решение по макропруденциальным лимитам в ипотеке с Минстроем, это противоречит статусу Банка России, его полномочиям в рамках банковского регулирования».
В Сбербанке, банке «Дом.РФ», Альфа-банке, Росбанке и Совкомбанке, «Уралсибе», входящих в топ-10 ипотечных банков по рейтингу «Эксперт РА», не ответили “Ъ”. В ВТБ отметили, что доля ипотечных заемщиков с уровнем ПДН выше 80% в структуре выдач ВТБ стала снижаться с четвертого квартала 2023 года: «Прежде всего это связано с мерами ЦБ — теперь подавляющее большинство наших заемщиков при оформлении ипотеки подтверждают свою платежеспособность документально». Ранее клиенты могли оформить кредит по упрощенной схеме.
Эксперты предупреждают, что потеря категории заемщиков с высокой кредитной нагрузкой может создать риски для банков и застройщиков. «Снижение доли таких кредитов может отразиться на темпах роста портфеля, поскольку они занимают значимую долю»,— поясняет господин Кенигсберг. Кроме того, по его словам, «банки могут оказаться в ловушке, если прекратят выдавать ипотеку, поскольку это снизит спрос на недвижимость и ее стоимость, с другой стороны, у банков значительные объемы активов (уже выданной ипотеки) обеспечены этой же недвижимостью».
В «Эксперт РА» подтверждают, что в этом году может быть «заметное замедление динамики ипотечного портфеля» на фоне прогноза снижения выдач ипотеки на 30%. В то же время Роман Кенигсберг признает, что у банкиров «есть альтернативные сегменты для диверсификации кредитного портфеля».