Ипотека встала под разгрузку

Резко выросшая за последние два года доля высоко закредитованных ипотечных заемщиков в их общем объеме может существенно снизиться в 2024 году — на треть, по оценкам агентства «Эксперт РА». Причиной, по версии аналитиков, станет в первую очередь ужесточение регулирования. На фоне общего замедления рынка ипотеки потеря таких клиентов может создать риски для самих банкиров и негативно повлиять на рынок недвижимости. Хотя по крайней мере для кредитных организаций эксперты видят возможности диверсификации портфелей.

В «Эксперт РА» ожидают, что за 2024 год доля ипотеки, выдаваемой заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, сократится с 45% (такой уровень был на начало года) до 30%. По оценке ЦБ, за два года эта доля увеличилась в 1,5 раза. Пик наблюдался в третьем квартале 2023 года, когда она достигла 47%.

Во всем ипотечном портфеле российских кредитных организаций на начало года (18,2 трлн руб.), по оценке Банка России, на заемщиков с ПДН более 80% приходилось 35%.

Руководитель департамента внутреннего аудита и управления рисками аудиторско-консалтинговой компании ФБК Роман Кенигсберг полагает, что рост доли высокорискованных кредитов был связан в том числе с подорожанием недвижимости. В частности, согласно данным «СберИндекс», с начала 2020 года средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке выросла почти в 1,8 раза, до 104,8 тыс. руб., на первичном рынке — более чем вдвое, до 151,4 тыс. руб. в марте 2024 года.

Снизить закредитованность ипотечников может ряд факторов: падение стоимости недвижимости (что приведет к снижению размера кредита, необходимого для ее покупки) и процентных ставок, а также рост доходов граждан, отмечает господин Кенигсберг: «Однако пока устойчивой перспективы к реализации всех этих факторов не наблюдается».

С марта 2024 года ЦБ дополнительно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам с высоким ПДН, более того, как ожидается, с июля ЦБ сможет вводить макропруденциальные лимиты в ипотеке.

Для занижения расчетного ПДН банки в целях уменьшения регуляторной нагрузки на капитал практиковали увеличение сроков кредита. Однако это несет риски ухудшения обслуживания задолженности в будущем, считают в «Эксперт РА». Там полагают, что в перспективе возможно распространение ограничений и на срочность кредитов.

Однако банкиры говорят, что инструмент и так себя исчерпал. «Потенциал по удлинению срока кредитования банки практически исчерпали, так как большинство кредитов сейчас выдаются на максимальные сроки 25–30 лет,— признает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич.— Еще большее увеличение срока может быть только маркетинговым ходом».

В Сбербанке, банке «Дом.РФ», Альфа-банке, Росбанке и Совкомбанке, «Уралсибе», входящих в топ-10 ипотечных банков по рейтингу «Эксперт РА», не ответили “Ъ”. В ВТБ отметили, что доля ипотечных заемщиков с уровнем ПДН выше 80% в структуре выдач ВТБ стала снижаться с четвертого квартала 2023 года: «Прежде всего это связано с мерами ЦБ — теперь подавляющее большинство наших заемщиков при оформлении ипотеки подтверждают свою платежеспособность документально». Ранее клиенты могли оформить кредит по упрощенной схеме.

Эксперты предупреждают, что потеря категории заемщиков с высокой кредитной нагрузкой может создать риски для банков и застройщиков. «Снижение доли таких кредитов может отразиться на темпах роста портфеля, поскольку они занимают значимую долю»,— поясняет господин Кенигсберг. Кроме того, по его словам, «банки могут оказаться в ловушке, если прекратят выдавать ипотеку, поскольку это снизит спрос на недвижимость и ее стоимость, с другой стороны, у банков значительные объемы активов (уже выданной ипотеки) обеспечены этой же недвижимостью».

В «Эксперт РА» подтверждают, что в этом году может быть «заметное замедление динамики ипотечного портфеля» на фоне прогноза снижения выдач ипотеки на 30%. В то же время Роман Кенигсберг признает, что у банкиров «есть альтернативные сегменты для диверсификации кредитного портфеля».