Сервисная притягательность
Апарт-отели
Популярность сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге с каждым годом возрастает. Аналитики объясняют это инвестиционной привлекательностью сегмента, а также спросом на данный формат размещения из-за растущего турпотока, который уже почти достиг допандемийного уровня. Анонсировав в 2021 году запуск сети апарт-отелей Avenir, а также управляющей компании PSK Invest, за три года ГК «ПСК», благодаря грамотно выстроенной концепции проектов, смогла обеспечить инвесторам доходность 10%, а также заполняемость объектов до 90% вне зависимости от сезонности.
Фото: ГК «ПСК»
Фото: ГК «ПСК»
Фото: ГК «ПСК»
По данным NF Group, по итогам 2023 года в Санкт-Петербурге было открыто семь апарт-отелей с номерным фондом 2,1 тыс. юнитов, что в 11 раз превышает номерной фонд появившихся за данный период гостиниц. При этом совокупное предложение апарт-отелей на конец прошлого года составило 37 объектов на 8,2 тыс. юнитов, а доля апарт-отелей в общем объеме средств размещения достигла 35%, продолжают аналитики.
В ГК «ПСК» поясняют, что логика строительства апартаментов всегда основывалась на финансовой и разрешительной составляющих. Апартаменты строились на участках со статусом под нежилое строительство. Такая земля стоила дешевле, и апартаменты также выигрывали у квартир по цене за квадратный метр. В Москве процесс шел намного масштабнее, поскольку дефицит земли под жилое строительство там выражен острее.
Затем в Санкт-Петербурге девелоперы, памятуя доходные дома, увидели потенциал для новой бизнес-модели и начали строительство сервисных апартаментов. В данном случае продажей юнитов дело уже не ограничивается. Начали появляться управляющие компании, которые берут на себя сдачу апартаментов в аренду, заключая с собственниками договоры на управление. Так на рынок вышли апарт-отели с понятным инвестиционным продуктом.
Растущий сегмент
Эксперты констатируют: направление сервисных апартаментов в Петербурге оказалось уместным, востребованным и перспективным. Во-первых, Северная столица была и остается одним из самых популярных городов России для туризма. Так, в комитете по развитию туризма Санкт-Петербурга заявляют, что в 2023 году город посетили 9,4 млн человек, это на 16% больше, чем в 2022 году (8,1 млн человек), и всего на 9,6% меньше показателей допандемийного года (в 2019 году — 10,4 млн человек). Увеличение туристического потока эксперты связывают преимущественно с внутренним туризмом: в 2023 году внутренний турпоток составил 8,8 млн человек, что на 12,8% больше показателей 2022 года.
В 2023 году аэропорт Пулково обслужил 20,4 млн человек, преодолев допандемийные показатели по объему перевозки туристов и побив собственный рекорд 2019 года (19,6 млн человек). Рост зафиксирован на внутренних и международных рейсах: внутренний трафик составил 17 млн человек (+7,6% к показателям 2022 года), а внешний — 3,4 млн человек (+41,7% к показателям 2022-го). Вместе с тем номерной фонд гостиниц в Петербурге, особенно в доступном сегменте, в течение долгого времени был дефицитным, но спрос на них был всегда. Сервисные апартаменты начали закрывать этот пробел: нишу между классическими гостиницами и арендным жильем заняли апарт-отели, которые объединили преимущества обоих вариантов.
Во-вторых, конкурируя с жилой недвижимостью в качестве инвестиционного инструмента, сервисные апартаменты выигрывают за счет широкого спектра доходных программ и более низким, по сравнению с жильем, порогом входа. По словам коммерческого директора управляющей компании сетью Avenir — PSK Invest Елены Ехлаковой, на сегодняшний день в Петербурге в экспозиции находятся юниты со средним бюджетом покупки от 5 млн рублей. По мнению собеседников Guide, в целом по рынку ожидается рост стоимости юнитов, подорожание может составить около 4%.
«Невзирая на волатильность экономической ситуации, рынок сервисных апартаментов остается привлекательным инвестиционным продуктом для непрофессиональных инвесторов, обеспечивающим стабильный уровень дохода»,— подчеркивает директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева.
Так, по данным Maris, рост продаж апартаментов в прошлом году составил 19,5% год к году: по итогам 2023 года в Санкт-Петербурге был реализован 3241 апартамент, превалирующий объем спроса пришелся на второе полугодие — плюс 70% к первому полугодию.
Формат апарт-отелей выгоден всем, именно поэтому девелоперы ставят развитие данного направления в приоритет, рассуждает партнер NF Group Ольга Широкова. «Девелопер снижает затраты на кредитование за счет поступления средств с продажи, инвестор приобретает недвижимость с небольшим порогом входа и с пассивным доходом на уровне 10% годовых, а оператор занимается операционной деятельностью и получает доход с управления объектом. Для конечного потребителя, туриста, это тоже в отдельных случаях оптимальный вариант размещения: для постояльцев с краткосрочным форматом пребывания — по соотношению цены и качества, если сравнивать с гостиницами аналогичной категории, для более долгосрочного размещения — это хорошая альтернатива аренде классического жилья для клиентов, ценящих качество, удобство и сервисы»,— резюмирует она.
Продуманная концепция и прогнозируемая доходность
По данным Maris, по итогам первого квартала 2024 года в Санкт-Петербурге уже открылось два апарт-отеля на 509 юнитов. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще девяти ключевых объектов с номерным фондом 3956 единиц, в том числе крупный Ladozhsky Avenir на 960 номеров. Это четвертый отель сети апарт-отелей Avenir от ГК «ПСК», которая была запущена всего три года назад.
«Когда мы анонсировали сеть Avenir в 2021 году, то делали это, по сути, запуском своей управляющей компании — PSK Invest. Первые апарт-отели сети в количестве трех (Putilov Avenir, Kirovsky Avenir, Moskovsky Avenir) строились с расчетом под управление созданной УК. Сейчас мы строим четвертый апарт-отель (Ladozhsky Avenir) и двигаемся к пятому проекту. Это развитие стало возможным, в том числе, потому что у нас есть управляющая компания. Сервисные апартаменты, разумеется,— важная часть нашего портфеля. Она стоит особняком — как раз по причине того, что мы сначала реализуем эти проекты как застройщик. Затем их оснащаем, выводим в статус апарт-отелей и классифицируем как гостиницы. И затем остаемся в них как управляющие»,— объясняют в ГК «ПСК».
Сегодня доходность апартаментов сети Avenir доходит до 10,2% годовых, что соответствует средним цифрам по рынку. «Как правило, доходность зависит от загрузки апарт-отеля, а она в Петербурге определяется сезонностью. В нашем случае благодаря грамотно выстроенной концепции проектов зависимость от сезонности минимальная, и наши уже действующие апарт-отели загружены на 90–99%. Мы балансируем за счет локации и ориентируемся на определенных клиентов»,— рассказывает госпожа Ехлакова.
Так, например, апарт-отель Putilov Avenir расположен не в центре города, а в Кировском районе рядом со станцией метро «Кировский завод». Он рассчитан на индивидуальных путешественников, но в большей части — на бизнес?аудиторию, так как рядом находятся промышленные производства. «Корпоративный блок клиентов составляет 85%. Поэтому для данного апарт-отеля характерна сдача "на долгосрок", а среднегодовой процент загрузки составляет 91%»,— продолжает госпожа Ехлакова.
А вот апарт?отель Moskovsky Avenir в Московском районе у станции метро «Фрунзенская» ориентирован больше на краткосрочную аренду, и загрузка соответствует четырехзвездочному отелю. Здесь доля туристов составляет 80%, поэтому загрузка в высокий сезон — 100%, в низкий — до 65%, указывает эксперт. Kirovsky Avenir у станции метро «Автово», в свою очередь, ориентирован как на групповой спрос, так и на индивидуальных путешественников: 50 на 50.
Собеседники Guide констатируют, что одну из главных ролей при выборе того или иного апарт-отеля играет локация. Так, все апарт-отели Avenir находятся в пешей доступности от метро (3–10 минут), рядом — развитая транспортная инфраструктура, большое наличие торгово-развлекательных центров, точек питания.
Кроме того, очень важно максимально соответствовать потребностям арендаторов. Например, уборка обязательна при краткосрочном размещении и опциональна при сдаче «на долгосрок», и она востребована почти всегда. В ГК «ПСК» также отмечают, что, например, при размещении студентов их родителям очень важно, чтобы ребята еще и могли бы всегда к кому-то обратиться. «Если возникнут какие-то вопросы, связанные с проживанием, шумом и так далее. Мы предоставляем и такую опцию для клиентов в лице вузов — в виде постоянного контактного лица, с которым и сами родители могут связаться по случаю»,— указывает она. Кроме того, в отелях сети Avenir есть такие услуги, как прачечная, вызов такси, доставка еды, оперативный ремонт или замена чего-либо в номерах.
««К концу года мы введем Ladozhsky Avenir возле станции метро „Ладожская". Это Красногвардейский район, который находится близко к центру. В апарт-отеле большой номерной фонд, так как мы считаем, что локация этого района позволяет их продать и обеспечить нормальную загрузку этого объекта. Комплекс будет иметь внутреннюю инфраструктуру гостиничного типа: лобби с зоной ресепшен, сервисное обслуживание, уборка номеров и другие опции. Точка входа для инвестора — от 5 млн рублей, средняя по рынку»,— делится госпожа Ехлакова.
Участники рынка ожидают, что доходность апарт-отелей в Санкт-Петербурге будет только расти. «Мы ожидаем, что арендная плата в грядущем высоком сезоне увеличится. Это обусловлено растущим спросом, с которым мы имеем дело и который можем в определенной степени прогнозировать. В абсолютном выражении доходность должна вырасти на величины, в зависимости от того или иного апарт-отеля. Доходность в процентах выражать сложно, поскольку у каждого инвестора она будет своя. В зависимости от того, какой он приобрел юнит, на каком этапе строительства, использовал ли ипотеку и так далее»,— говорят в ГК «ПСК».