Доходный номер

На рынке подмосковной недвижимости появился принципиально новый продукт — апартаменты на территории рекреационных зон. Их продавцы говорят, что такое предложение сможет конкурировать как с коттеджными поселками, так и с арендой номеров в подмосковных домах отдыха.

Таймшер по-русски

Собственные номера в гостиницах — распространенное явление в курортных странах. К примеру, выкупив в собственность за $200 тыс. номер в небоскребе Rose Tower в Абу-Даби, владелец проживает в нем бесплатно, оплачивая только гостиничный сервис. А в то время, когда номер хозяином не используется, управляющая компания сдает его постояльцам. Прибыль делится между гостиницей и инвестором. Получается своего рода таймшер.

Аналогичный подход у компании "Конкор", которая продает номера гостиничного комплекса "Бумеранг" в лыжном парке "Яхрома". Гостиничный комплекс начнет работу в октябре этого года. С этого времени собственники номеров начнут получать прибыль — управляющая компания обязуется сдавать номера постояльцам и обслуживать комплекс. Управленцы получат 20% прибыли, а владелец номера — 80%. Все 42 номера гостиницы "Бумеранг" были выкуплены еще в сентябре 2005 года. Сейчас четыре номера перепродаются их владельцами, апартаменты площадью 25 кв. м стоят $155 тыс.

"Мы рассчитывали окупаемость исходя из заполняемости уже работающей на территории парка 'Яхрома' гостиницы,— рассказывает менеджер по продажам Александр Силецкий.— В среднем гостиница постоянно заполнена на 67%. Двухместный номер в работающей у нас гостинице стоит $180 в сутки, в выходные и праздники — $250. По таким же ценам мы будем предлагать номера в комплексе 'Бумеранг'. В среднем в месяц у собственника должно выходить до $3500 прибыли". Если эти расчеты верны, а владелец номера будет исправно платить налог на доход, его вложения в "Бумеранг" окупятся примерно через четыре года. Получается выгоднее, чем покупка квартиры в городе с последующей сдачей ее в аренду.

"Яхрому" можно считать лидером "русского таймшера": на территории парка расположен поселок "Петровские дали", коттеджи в котором тоже можно выкупить, а затем сдавать в аренду через администрацию гостиничного комплекса. Стоимость готового к проживанию одноэтажного дома площадью 127-140 кв. м и земельных участков от 10 до 13 соток — $400 тыс. В цену входят все городские коммуникации, кухня, сауна, камин, готовые ванные комнаты.

Сейчас на территории парка "Яхрома" аналогичные коттеджи сдаются за 10 тыс. руб. на сутки в будни и за 20 тыс. руб.— в выходные и праздничные дни. По таким же ценам управляющая компания будет сдавать в аренду коттеджи собственников. Прибыль между хозяевами и администрацией будет делиться в том же соотношении, что и гостиничные номера.

Добавим, что собственники гостиничных номеров и коттеджей могут жить в них бесплатно — в эти дни им придется считать лишь упущенную прибыль.

Девелоперы жилого комплекса "Сосны на Николиной Горе", расположенного на территории пансионата "Сосны", тоже готовы сдавать апартаменты своих жильцов в аренду. Но только в долгосрочную. "Если у собственников будет такое желание, мы за соответствующие комиссионные готовы подыскать им жильцов на летний период",— говорит Андрей Патрушев, PR-директор Knight Frank.

"Сосны на Николиной Горе" — большой семиэтажный дом. В нем 112 квартир. Сейчас там продаются апартаменты площадью от 90 до 192 кв. м. Минимальная цена за метр в настоящее время $3000.

Похожий проект есть и по другую сторону Москвы — на 38-м километре Калужского шоссе: компания "Парк Групп" продает апартаменты в застраиваемом ей курортном парке "Витро Вилладж Курорт". Проектом предусмотрено строительство таунхаусов и домов на несколько квартир. Площадь квартир — от 55 до 200 кв. м, апартаментов в таунхаусах — от 70 до 200 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра — от $1700.

Помимо "Витро Вилладж Курорта" компания планирует построить еще два подобных объекта — "Витро Вилладж Кантри" под Звенигородом и "Витро Вилладж Клаб" рядом с поселком Немчиновка.

"Мы можем сдавать выкупленные в собственность апартаменты во временную аренду — краткосрочную или долгосрочную, если собственники окажутся к этому готовы — другими словами, если хотя бы часть покупателей будет относиться к своему жилью как к собственному номеру в гостинице, а не как к загородной квартире",— рассказывает руководитель отдела по работе с клиентами "Витро Вилладж Курорта" Сергей Фоменков.

Курортная территория

Отметим, что привлечение граждан в качестве частных инвесторов для строительства гостиниц действующими нормами не регламентируется. "Закон 'О долевом участии в строительстве' неприменим к объектам культурно-развлекательного назначения",— говорит Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости Русской инвестиционной группы.

Можно предположить, что в недалеком будущем многие коттеджные поселки больше чем на 50 домов будут позиционироваться именно как курорты или спортивно-оздоровительные комплексы.

Появлению поселений нового типа благоприятствует то, что подмосковные курорты, как правило, располагаются на больших территориях. Места там вполне хватает и для размещения жилых комплексов для постоянного проживания. Учитывая высокую заполняемость подмосковных гостиниц, домов отдыха и пансионатов, участники рынка прогнозируют появление на их территории новых жилых комплексов с возможностью сдачи апартаментов собственников в краткосрочную или длительную аренду управляющими компаниями.

И все же большинство участников рынка пока сдержанны в оценке перспектив этого бизнеса.

"Апартаменты в зонах коттеджных поселков — это зарождающийся бизнес на Черноморских курортах. Не надо забывать, что рекреационные комплексы Подмосковья рассчитаны в основном на зимний отдых, обеспечивающий рентабельность в соответствующий сезон. Летом же они в основном простаивают",— напоминает генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Евгений Родионов.

"На российском рынке подобная услуга — сдача в аренду собственных апартаментов на территории курорта — является новинкой. Тем более что управление сдачей в аренду берет на себя компания--собственник комплекса. Поэтому соинвесторы подобных проектов должны быть готовы к дополнительным расходам,— отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО 'МИАН-Агентство недвижимости'.— Следует разобраться, кто будет оплачивать текущий ремонт помещения, замену мебели, а также налоги — собственник или управляющая компания. Поэтому при всем интересе к таким предложениям сложно просчитать, во сколько обойдется содержание подобных апартаментов. Трудно рассчитать и прибыль".

Участники рынка единодушны в одном: в любом случае покупатели загородной недвижимости ничего не теряют. Жилье дорожает быстро. В прошлом году рост цен на рынке подмосковной недвижимости составил от 35 до 60% годовых в зависимости от сегмента рынка. И продать апартаменты на территории курортов собственники в любом случае смогут дороже, чем купят сейчас.