ИЖС затаило гостиницу

Геленджикский городской суд рассмотрит апелляционную жалобу мэрии курорта на свое же решение, которым была легализована деятельность гостевого дома «Абрикос» в Кабардинке. Администрация утверждает, что владелица средства размещения Анна Губанова фактически ведет гостиничную деятельность в частном доме. Мэрия требует оформить объект как коммерческую недвижимость либо прекратить сдавать комнаты в краткосрочный наем. Сама владелица недвижимости утверждает, что власти Геленджика хотят лишить ее и ее детей единственного жилья в отместку за участие в выборах. Глава курорта лично обещает общественнице не сносить ее гостевой дом. Игроки рынка курортного жилья указывают на легальность сдачи туристам жилья в наем, но с ограниченным номерным фондом и соблюдением всех требований безопасности. По словам законодателей, юридический вопрос о гостевых домах должен закрыть соответствующий закон, который сегодня находится на рассмотрении в Госдуме.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Администрация Геленджика подала апелляционную жалобу на решение Геленджикского городского суда от 9 сентября 2019 года, которым был удовлетворен иск Анны Губановой о признании за ней права собственности на гостевой дом 2014 года постройки общей площадью 684,6 кв. м. Мэрия просит восстановить сроки подачи апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, а также отменить это решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований госпожи Губановой. Заседание назначено на 2 апреля 2024 года, соответствующая информация опубликована на сайте Геленджикского городского суда.

Мэрия против

Как следует из материалов дела, Анна Губанова обратилась в городской суд с иском к администрации курорта в 2019 году. Она указала, что ей и ее несовершеннолетним детям на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 500 кв. м по Абрикосовой улице в селе Кабардинка. Статус земли — под индивидуальное жилищное строительство. В 2014 году на участке был построен трехэтажный гостевой дом площадью 684,6 кв. м, который является единственным жильем истца и где постоянно проживает ее семья. Согласно строительно-технической экспертизе ООО «Таир», здание соответствует всем требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. «В связи с тем, что во внесудебном порядке отсутствует возможность оформить право собственности на реконструированный объект капитального строительства, истец вынужден обратиться в суд с данным иском»,— говорится в решении Геленджикского горсуда.

В документе также указано, что градостроительный регламент зоны, где Анна Губанова построила трехэтажный жилой объект, позволяет размещать на земельном участке гостевой дом. В итоге суд решил сохранить объект капитального строительства за госпожой Губановой и разрешить ей проводить с ним регистрационные действия.

В своей апелляционной жалобе администрация Геленджика указывает, что решение существенно нарушает нормы материального права, а выводы суда не соответствуют материалам дела. Так, в частности, юристы мэрии отмечают, что Анна Губанова построила на своем земельном участке под ИЖС гостевой дом без разрешения на его строительство (имелось только разрешение на строительство индивидуального жилого дома), без положительного заключения экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы. Таким образом, администрация видит в объекте истца все признаки самовольной постройки. В мэрии не находят причин, по которым Анна Губанова не могла обратиться в администрацию за получением разрешения на строительство гостевого дома, утверждают, что объект не обеспечен автомобильными парковками, а также ставят под сомнение выводы строительно-технической экспертизы о безопасности жизни и здоровья останавливающихся там гостей.

Также в мэрии Геленджика отмечают, что не могли в установленные сроки подать апелляционную жалобу по причине несвоевременного получения оспариваемого решения городского суда от 2019 года.

В администрации Геленджика «Ъ-Кубань» сообщили, что фактические претензии к Анне Губановой заключаются в том, что она эксплуатирует в коммерческих целях гостевой дом «Абрикос» на участке под ИЖС. В июне 2019 года мэрия обращалась в городской суд с требованием, чтобы госпожа Губанова оформила объект как гостиницу. Это повлекло бы совершенно другие счета за коммунальные услуги, а также необходимость объекту соответствовать всем необходимым СанПиНам и требованиям безопасности, предъявляемым к гостиницам или гостевым домам. Однако вследствие встречного иска владелицы «Абрикоса» и вынесенного по делу решения в ее пользу, иск администрации Геленджика был оставлен без рассмотрения.

В мэрии также уточняют, что в 2022 году решением Думы Геленджика термин «гостевой дом» и вовсе был исключен из официального оборота, поскольку он отсутствовал на федеральном уровне. «Представленное Анной Губановой внесудебное заключение не является результатом проведения судебной экспертизы, получено не в рамках судебного процесса, а по собственной инициативе, составлено на основании возмездного договора, вследствие чего не может являться доказательством, безусловно подтверждающим достоверность изложенных в нем выводов»,— говорят в мэрии о строительно-технической экспертизе, фигурирующей в решении суда.

Живите или сдавайте

Как рассказала «Ъ-Кубань» Анна Губанова, администрация Геленджика активизировала судебные тяжбы якобы после участия женщины, занимающей активную общественную позицию, в выборах городских депутатов, где она была кандидатом, а ее подруга — наблюдателем. «Мы написали около 20 жалоб по нарушениям, и на следующий день по нашим домам стала проводиться проверка, а в октябре в суд была подана апелляционная жалоба об отмене права собственности. У меня единственное жилье, собственники — несовершеннолетние дети, но чиновников это не волнует»,— говорит владелица гостевого дома «Абрикос».

Она также рассказала, что была с жалобой на действия городских властей в Генеральной прокуратуре, стояла с пикетом на Красной площади, перед зданием администрации Краснодарского края, чтобы обратить внимание органов на то, что ее с малолетними детьми хотят лишить единственного жилья.

Глава Геленджика Алексей Богодистов, в свою очередь, рассказал «Ъ-Кубань», что гостевой дом госпожи Губановой сносить никто не собирается, на это, по его словам, нет оснований.

«Объект имеет по сути коммерческий статус. Мы, в свою очередь, стараемся поддерживать бизнес, и если здание соответствует всем нормам: там имеются пожарные отступы, парковочные места, есть судебная экспертиза, которая говорит о том, что данный объект с учетом целевых показателей соответствует коммерческому статусу, то в рамках нашей позиции, гостевой дом будет сохранен как коммерческий объект. Если экспертное мнение и все остальные критерии говорят о другом, то здание должно быть приведено в тот вид, на который было выдано разрешение на строительство — индивидуальный частный дом. Там собственник будет спокойно проживать со своей семьей»,— рассказал господин Богодистов.

По словам владелицы гостевого дома «Санторини» и общественного деятеля Анастасии Хаустовой, многие владельцы недвижимости в Геленджике, которые сдают комнаты в краткосрочный наем, ждут принятия закона о гостевых домах. Она сама стала участницей судебного процесса по иску мэрии курорта, которая потребовала запретить эксплуатацию ее трехэтажного дома в качестве гостиницы. Суды всех трех инстанций поддержали иск.

«Я не имею права эксплуатировать объект как гостиницу, оказывая гостиничные услуги, однако я могу сдавать комнаты по договорам найма, что отражено в решении кассационного суда. У собственников курортного жилья есть выбор: либо зарегистрировать свою недвижимость как гостиницу и использовать как коммерческий объект, либо дожидаться закона о гостевых домах, либо сдавать комнаты по договору найма»,— говорит владелица «Санторини», отмечая, что является оператором курортного сбора и добросовестной налогоплательщицей.

Владельцам нужно ужаться

Анастасия Хаустова отмечает, что часть владельцев так называемых гостевых домов в Геленджике, Анапе, Туапсинском районе и других курортных территорий идут по легальному пути: оформлены как ИП, имеют ограниченный номерной фонд, как этого требует законодательство, оплачивают фактическое потребление коммунальных услуг и являются участниками упрощенного налогообложения. Другие предприниматели через суд легализуют свои объекты и существуют вне правового поля.

Первый зампред комитета по вопросам использования природных ресурсов, экологической безопасности, санаторно-курортного комплекса и туризма Законодательного собрания Краснодарского края Андрей Булдин отмечает, что понятие «гостевой дом» законодательно не закреплено в качестве объекта туристической индустрии. Однако разработан проект федерального закона «О проведении эксперимента по предоставлению гостиничных услуг в гостевых домах», который находится на рассмотрении в Государственной думе. Согласно эксперименту, гостевой дом может размещаться на участке под ИЖС, но он должен не превышать в площади 1 тыс. кв. м и в нем должно быть до 15 номеров категории «без звезд».

«По оценочным расчетам, в Краснодарском крае осуществляют деятельность около 7 тыс. гостевых домов, из них под требования законопроекта подходят только 4 тыс. объектов вместимостью 29 тыс. номеров, 64 тыс. мест. Обращаю внимание, что существенная доля работающих в правовом поле объектов предоставляют услуги по договору найма»,— рассказал парламентарий.

Относительно перспектив апелляционной жалобы мэрии Геленджика на решение суда, легализовавшего гостевой дом Анны Губановой, то, по словам управляющего партнера юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрия Шевченко, в деле имеет ключевое значение заключение экспертов. «Без пересмотра выводов экспертизы в этом конкретном споре будет крайне сложно оспорить решение суда. При этом пересмотр выводов экспертов возможен только путем повторной или дополнительной экспертизы»,— подытожил юрист.

Дмитрий Михеенко

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram