— Какие тенденции в развитии ипотеки наметились за последние два-три месяца?
— Ипотека — это финансовый инструмент, направленный на расширение покупательной способности граждан на рынке жилья. Поэтому тенденции жилищного рынка непосредственно влияют на рынок ипотеки. Крайне ограниченное предложение жилья и, как следствие, экспоненциальный рост цен на недвижимость приводят к снижению объемов ипотечного кредитования. По моим оценкам, в Московском регионе ежемесячная выдача ипотечных кредитов упала со $120 млн до $70 млн в последние два месяца. Ипотечные заемщики в силу ограниченности их бюджета просто не в состоянии угнаться за ростом цен. Так, из 100 одобренных клиентов находят квартиры для покупки только 30-35 человек, тогда как в сентябре--октябре эта цифра достигала 55. Данная ситуация характерна не только для московского рынка, подобные явления отмечены во многих регионах, где рост цен на квартиры составляет более 4% в месяц.
— Как вы относитесь к тому, что ипотека, будучи банковским продуктом, приобрела некий социальный оттенок?
— Ипотека в последнее время уже перестала быть венчурным и во многом стала социально ориентированным проектом. Банки увидели коммерческую привлекательность долгосрочных кредитных программ. На вторичном ипотечном рынке появилось множество конкурентов АИЖК, которые скупают портфели закладных, сформированные первичными кредиторами, привнося "длинные" деньги в регионы. Участие агентства в проекте "Доступное жилье" следует признать существенным, но не определяющим общий успех программы. При этом нельзя не отметить и возможность негативного влияния АИЖК на ход реализации программы в целом: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудаче при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.
— Как вы оцениваете перспективы проекта "Доступное жилье", на помощь банков в реализации которого возлагаются большие надежды?
— Нужно прежде всего уточнить цель проекта. В моем понимании ключевая задача программы "Доступное жилье" состоит в поддержке государством реализации населением одной из основных потребностей — потребности в жилье. То есть каждая семья должна иметь возможность приобрести и получить бесплатно отдельное современное жилое помещение. И что не менее важно, еще и содержать его: оплачивать коммунальные платежи, производить своевременный ремонт.
— Поможет ли ипотека сделать жилье доступным?
— Долгосрочные кредиты на покупку жилья являются одним из элементов целостной государственной программы по созданию рынка доступного жилья. Без увеличения нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке жилье доступным сделать невозможно. Рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Московский рынок жилья конца 2005--начала 2006 года является характерным примером: при росте доходов населения и перенасыщенности рынка предложениями банков по ипотечному кредитованию явно ощущается недостаток жилья, как результат наблюдается рост цен на недвижимость на 1,5-2% в неделю. Ипотека сама по себе даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем.
— Но ведь кредитные инструменты, существенно расширяя круг потенциальных покупателей жилья, увеличивают спрос и взвинчивают рост цен на недвижимость, заводя ситуацию в тупик?
— Отчасти это так, но не надо забывать, что в настоящее время не более 10% сделок по приобретению жилья заключаются с использованием кредитных средств. Скорее всего, причины в другом — в невозможности строительных компаний существенно увеличить объемы строительства из-за олигополии, сложившейся на многих региональных рынках строительства жилья, ветхости производственной базы строительной индустрии, недостаточности энергоресурсов для содержания нового жилья и пр. Чтобы жилье стало "доступным", его должно быть много. Без этого все усилия банков--ипотечных кредиторов будут напрасны.