"Очередники будут покупать квартиры по себестоимости"
— Мэр Москвы Юрий Лужков и его первый заместитель по стройкомплексу Владимир Ресин не раз заявляли о том, что нужно довести ставки ипотечного кредитования до 7-8% годовых. Но оба они не являются банкирами и не могут дать указание своим банкам снизить ставки. Тогда каким образом город может обеспечить снижение процентов по ипотечному кредиту?
— В развитых странах ставки доходят до 4%, так что нам до них еще далеко. Что же касается механизмов, то вы слышали о социальной ипотеке? В Москве почти 200 тыс. семей очередников, эта цифра известна. Мы имеем возможность строить только 400 тыс. кв. м бесплатного жилья ежегодно, так что потребуется лет тридцать, чтобы обеспечить всех очередников, даже если их количество не будет увеличиваться. На сегодня порядка половины семей, которые стоят на очереди, готовы участвовать собственными средствами в строительстве жилья. Причем это семьи не с высокими, а скорее со средними доходами. Те очередники, которым их доходы позволяли единовременно купить квартиру, за последние 15 лет уже решили свои проблемы самостоятельно и выбыли из очереди. Те, кто в состоянии был пойти на коммерческую ипотеку, ею уже воспользовались. Эта категория тоже из очереди фактически ушла. Поэтому мы разработали схему социальной ипотеки: город строит за свои деньги жилье и предлагает очередникам приобрести в собственность квартиру по инвестиционной себестоимости, которая в два раза ниже рыночной цены. Ставка кредита для социальной ипотеки установлена на уровне 10,5% годовых, первоначальный взнос — 30%, максимальный срок возврата — 30 лет.
— Эта ставка не сильно отличается от рыночной, которая сейчас составляет 12-15%. В чем же преимущества?
— Тем не менее это самая низкая ставка. Но главное — на какую сумму начисляются проценты. Повторяю, очередникам предлагается платить вдвое меньше по сравнению с рыночными ценами. Результаты исследований свидетельствуют, что эти условия вполне приемлемы: на сегодня проверенный спрос — 50 тыс. семей, а реально это может быть до половины очереди уже в ближайшие годы. Даже бюджетники смогут воспользоваться социальной ипотекой, если они являются очередниками.
— Вам не кажется, что первоначальный взнос в размере 30% наверняка отсечет многих желающих?
— Собственно говоря, он для этого и предназначен. Первоначальный взнос — это определенного рода гарантия платежеспособности семьи, которая решила приобрести жилье. Если от него отказаться, мы просто создадим параллельную "ипотечную" очередь. Кроме того, и процентная ставка, и первоначальный взнос — это сегодняшние условия, на которых банки готовы поддержать ипотечную программу.
— Высокие цены на жилье являются сдерживающим фактором — в первую очередь для коммерческой ипотеки, но и для социальной тоже. Возможно ли как-либо повлиять на цены административными методами? Рынок рынком, но оправданно ли, что у нас цены уже зашкалили за европейский уровень?
— Они не зашкалили, а скорее приблизились к европейскому уровню. Но здесь вопрос нужно ставить иначе. Мы можем предложить строителям возводить дома разных типов, разных классов. В конце концов, малоэтажная Америка строилась не из железобетона — это легкие деревянные каркасы с эффективными теплоизоляционными заполнителями. Стоимость такого жилья значительно ниже, чем 25-этажного дома. Поэтому одно из направлений — это совершенствование технологий строительства жилья. Мы активно стимулируем проекты по реновации и реконструкции пятиэтажного фонда — они позволяют производить надстройку двух-трех этажей из экономичных и легких материалов. Такое жилье может приобретаться студентом на период обучения, а после того как он обзавелся семьей, он эту квартиру продаст, чтобы купить жилье более высокого класса. То же относится и к домам с малогабаритными квартирами, мы будем продолжать этот эксперимент. И когда появится нормальный рынок, насыщенный различными предложениями, цена тоже пойдет на снижение. У нас цены приблизились к среднеевропейским именно потому, что есть дефицит. Но со временем спрос и предложение придут к балансу.