Поддержи ипотеку шире

В 2023 году объем выдачи ипотечных кредитов восстановился до докризисного 2021 года. Это произошло в том числе благодаря действию льготных программ. Однако эксперты отмечают, что такой серьезный рост вызывает опасения из-за того, что он спровоцировал рост цен на жилье и снижение качества кредитов. Это может впоследствии негативно сказаться на самих кредитных организациях. Участники рынка прогнозируют, что в 2024 году рост выдачи ИЖК замедлится.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В прошлом году ипотека росла рекордными темпами. В среднем по России объем выдачи ипотечных кредитов в денежном выражении вырос на 61,6% и составил 7,779 трлн руб. Результаты 2023 года превысили не только самые смелые прогнозы, которые делали банкиры в начале 2023 года, но и максимальные результаты докризисного 2021 года на 36%. В Пермском крае объемы выдачи оказались чуть ниже среднероссийского показателя, но также были рекордными для региона. По данным отделения «Пермь» Уральского ГУ Банка России, по итогам 2023 года в Пермском крае было выдано более 44 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму почти 131 млрд руб. «Рост ипотеки стимулировали доступные субсидируемые программы при увеличившемся спросе ввиду повышенных инфляционных ожиданий»,— сообщил управляющий Отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков.

По сравнению с 2022 годом количество выданных ИЖК выросло на 48%, объем ипотечного портфеля — на 69%. По данным Центробанка, средний размер ИЖК также вырос с 2,58 млн руб. в 2022 году до 2,95 млн руб. в 2023-м. На конец 2023 года средневзвешенный срок кредита составил 301 месяц. ИЖК составили 29% от общей суммы выданных кредитов в Пермском крае в 2023 году.

Данные о росте ипотечных кредитов подтверждают кредитные организации. Управляющий банком ВТБ в Пермском крае Владимир Стрельников рассказал, что по итогам 2023 года ВТБ увеличил объемы выдачи ипотеки на 21,5%. По итогам 2023 года, ВТБ в Пермском крае выдал около 5 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 18 млрд руб., в денежном выражении рост составил 49%. «Ипотечный портфель банка в регионе по состоянию на начало 2024 года составил 52 млрд руб. (+20,28% к показателям 2022 года). На долю ипотеки приходится 49% от суммы всех выданных банком кредитов частным клиентам. Средний чек ипотечного кредита в регионе составил 3,8 млн руб., а средний срок — 22 года. Наиболее популярными программами ипотеки были программы по покупке жилья на вторичном рынке, а среди программ с господдержкой наиболее популярная программа — „Семейная ипотека“»,— рассказал господин Стрельников.

На сегодняшний день в регионе доступны три льготные ипотечные программы: льготная ипотека, семейная ипотека и IT-ипотека. По данным Дом.рф, в Пермском крае наибольшая сумма выдачи льготных ипотечных кредитов приходится на семейную ипотеку.

Оцените риски Прошлогодний резкий рост рынка ИЖК вызывал беспокойство со стороны регулятора, поскольку он сопровождался ростом цен на жилье, снижением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой, а также существенным ухудшением стандартов кредитования на фоне быстрого роста кредитования. «В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и, главное, для самих заемщиков»,— считают в Центробанке.

По данным отделения «Пермь» Уральского ГУ Банка России, во второй половине прошлого года ипотека ежемесячно росла в Прикамье на 5,7%. Это связано со стремлением граждан взять льготные кредиты до ужесточения условий гос­программ.

«Чтобы охладить ипотеку и ограничить риски закредитованности граждан, в прошлом году регулятор трижды повышал макронадбавки и дополнительно ужесточал надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки. С середины года в ипотеке начали применяться макропруденциальные лимиты, которые хорошо себя показали в необеспеченном потребительском кредитовании»,— рассказали в пермском отделении ЦБ. По мнению регулятора, эти меры должны способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке, сообщили в ЦБ.

Опасения регулятора вызывают новые схемы, связанные с ипотекой с аккредитивами и переуступкой договоров долевого участия. Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. «Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж»,— поясняют в ЦБ.

Риски в этой схеме Центробанк видит в том, что средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы, в отличие от счетов эскроу. Поэтому в случае отзыва лицензии у банка человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.

Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется. При этом человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: в случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Такие схемы нарушают базовые принципы, заложенные в законе об участии в долевом строительстве. Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей. В частности, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а говорится, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию.

«На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства останутся без страховой защиты в течение нескольких лет, пока строится дом, или часть средств не будет направляться на счет эскроу. При этом люди могут не понимать рисков, которые они в связи с этим на себя принимают»,— предупреждают в Центробанке.

Регулятор считает такие практики недопустимыми и рекомендует гражданам, участвующем в ДДУ, обращать пристальное внимание на договор ДДУ, а именно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счета эскроу.

Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ). Существенные отклонения от этого, а также упоминание в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в интересах покупателя и несет для него дополнительные риски.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Снижаемся Руководитель ипотечного центра ДО «Пермский» ПСБ Наталья Асанова рассказала, что ипотека остается одним из самых популярных банковских продуктов у физических лиц. В Пермском крае спрос на ипотечное кредитование остается стабильно высоким. За первые два месяца 2024 года ПСБ в Пермском крае увеличил объем выданных ипотечных кредитов почти в два с половиной раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Наибольший объем выдач пришелся на программы, позволяющие приобретать недвижимость с государственным субсидированием: “Госпрограмма-2020” и “Семейная ипотека”. Они занимают почти три четверти от общего числа заключенных сделок и 87% от общего объема выданных ипотечных кредитов регионального офиса ПСБ»,— рассказала госпожа Асанова. По итогам прошлого года стоимость аренды квартир выросла в среднем на 31%, и эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение стоимости съема жилья в 2024 году. «Поэтому купить квартиру в кредит на льготных условиях — это сегодня реальный шанс улучшить жилищные условия»,— подчеркнула госпожа Асанова. В ПСБ считают, что в 2024 году спрос на ипотечном рынке будет обеспечен благодаря программам с господдержкой.

Эксперты полагают, что в 2024 году рынок выдачи ИЖК ждет замедление. По прогнозу Центробанка, прирост составит не более 7–12%. Эта тенденция уже заметна по первым месяцам 2024 года. В январе 2024 года в регионе было выдано около 1,6 тыс. ИЖК на сумму 4,6 млрд руб. По сравнению с январем 2023 года количество выданных кредитов снизилось на 17%, объем выдачи также понизился на 9,5%.

Управляющий банком ВТБ в Пермском крае Владимир Стрельников напомнил, что в конце 2023 года были скорректированы параметры по госпрограммам. «Первоначальный взнос по самой популярной из них — льготной ипотеке на новостройки — вырос до 30,1%, а максимальная сумма кредита для всех регионов, включая столичные, была ограничена 6 млн руб. Также по всем программам с господдержкой введены ограничения на количество кредитов: теперь льготными условиями заемщик может воспользоваться лишь один раз. Исключение — семейная ипотека, которую можно будет взять повторно, если в семье родился еще один ребенок, — на приобретение жилья большей площади. Кроме того, в середине декабря 2023 года Банк России поднял ключевую ставку до 16%, что оказало влияние на спрос по рыночным программам кредитования. В целом спрос сохраняется»,— подытожил господин Стрельников.

Ирина Суханова