Офис для инвестиций
Покупатели активнее вкладываются в бизнес-центры
В январе—феврале 2024 года 40% от общего объема инвестиций в недвижимость, по оценке IBC Real Estate, составила покупка офисов. Для сравнения: на склады и жилье пришлось 23% и 22% соответственно. Высокий спрос стимулирует строительство новых бизнес-центров — на 2024 год, по подсчетам Nikoliers, заявлен ввод 848 тыс. кв. м офисной недвижимости. Итоговое значение может скорректироваться до 636 тыс. кв. м, но это все равно более чем в два раза превышает показатель прошлого года — 280 тыс. кв. м. Значит ли это, что офисов хватит всем? По прогнозам аналитиков, совокупный объем поглощения офисов в Москве в этом году составит 1,5 млн кв. м, а значит, вакансия продолжит снижаться. На что обращать внимание и как выбрать подходящий проект для инвестиции — разбираемся в нашей статье.
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Первая и ключевая характеристика при выборе объекта коммерческой недвижимости — это его расположение. Традиционно популярны деловые кластеры в районе станций метро «Белорусская», «Павелецкая», а также «Большой Сити» — это сформированные и престижные локации, но для инвестиций эксперты советуют обращать внимание на развивающиеся районы с перспективой роста цены и арендных ставок в ближайшем будущем.
В числе таких вариантов можно отметить западный коридор в сторону «Кунцевской». Тому есть несколько причин: стратегическое расположение между «Сити» и «Сколково», хорошо развитое транспортное сообщение с другими районами, в том числе быстрый доступ на Кутузовский проспект и его скоростной дублер — проспект Багратиона, Рублевское шоссе, МКАД и ТТК, а также престижность западного направления на рынке жилой недвижимости Москвы, что отражается также на спросе на офисы — сейчас в тренде работа рядом с домом.
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Интересным вариантом для инвестиций является бизнес-центр QOOB, где покупатели могут приобрести как офисные блоки в мелкую нарезку от 53 кв. м, так и целый этаж и даже десятиэтажный корпус. Объект относится к классу А и расположен в удачной локации — на улице Алексея Свиридова, на пересечении Рублевского шоссе и Кутузовского проспекта. В пешей доступности от QOOB расположен транспортный хаб «Кунцевская», который объединяет три ветки метро и МЦД. Дорога от БЦ QOOB до «Москва-Сити» как на автомобиле, так и на общественном транспорте займет не более 30 минут, а до МКАД можно доехать всего за 7 минут.
Бизнес-центр QOOB состоит из двух десятиэтажных корпусов общей площадью 21,45 тыс. кв. м. Сдать в эксплуатацию проект планируется в четвертом квартале 2025 года, в настоящее время ведутся монолитные строительные работы. Территория бизнес-центра будет иметь собственную инфраструктуру: на первых этажах расположится ритейл с магазинами и сервисами для резидентов и жителей района. Кроме того, в окружении есть торговый центр, фитнес-центры, места для прогулок и т. д.
Девелопер проекта QOOB — компания Dominanta, основанная предпринимателем Денисом Бородако. В общей сложности при участии компании реализовано уже 1,58 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. В частности, завершается строительство жилого комплекса премиум-класса Hide в 1-м Сетуньском проезде.
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Концепцию QOOB разработало архитектурное бюро IND Architects. Основными принципами при проектировании офисного центра стали соразмерность, функциональность и создание комфортных условий для резидентов. Так, современные инженерные системы обеспечат в помещениях комфортный микроклимат. А стеклянные фасады наполнят офисные пространства естественным светом. Отдельное внимание уделено балансу пространств для работы и отдыха будущих сотрудников, которые предусмотрены и внутри, и снаружи зданий. К примеру, на верхнем, десятом этаже обоих корпусов расположатся террасы для резидентов и их гостей с озеленением и местами для работы и отдыха на свежем воздухе.
Один из корпусов реализуется единым лотом, второй — продается внарезку, предоставляя выгодные предложения для некрупных инвесторов стоимостью от 24,3 млн руб. Площадь лотов начинается от 53 кв. м, что является большой редкостью для класса А. Как правило, минимальная площадь офисных блоков под продажу в строящихся бизнес-центрах начинается от 100–150 кв. м, а в реализованных ранее они практически отсутствуют.
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Проект QOOB подойдет и для компании большего масштаба: в нем можно объединить вместе несколько блоков или выкупить целый этаж площадью около 1,1 тыс. кв. м. Приятным бонусом для инвестора станет беспроцентная рассрочка до конца строительства. По итогам трех месяцев продаж 100% покупателей отдали предпочтение именно рассрочке.
Также, по аналитическим данным компании Dominanta, около 70% покупателей площадей в БЦ QOOB приобретают объекты для себя. Почему все больше компаний предпочитают покупку офисов аренде? На это есть несколько причин. Во-первых, наличие у компании собственных площадей позволяет хеджировать риски: на фоне дефицита качественных офисов трудно предугадать, как быстро будет увеличиваться стоимость аренды в будущем. Во-вторых, вложения в недвижимость помогут капитализировать компанию и даже генерировать дополнительный доход — если офис куплен с «запасом», то невостребованные в моменте площади можно сдать в аренду другим компаниям. В-третьих, наличие качественного офиса — важная опора при выстраивании бизнесом собственного HR-бренда. Так, согласно данным опроса SuperJob, 29% соискателей обращают внимание на удобство расположения офиса при устройстве на работу, столько же — на комфортную психологическую обстановку. Наконец, собственные активы повышают привлекательность компании в глазах клиентов, потенциальных инвесторов и, конечно, кредиторов.
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Фото: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
В перспективе офисные проекты могут демонстрировать хорошую доходность. Так, аналитики CORE.XP на этот год спрогнозировали увеличение ставок аренды под давлением инвестиционных процессов и сокращения доли пустующих площадей. А согласно оценкам Nikoliers, средний уровень вакантности в Москве в этом году может снизиться с 6,6% до 6,3%, став минимальным с 2020 года. Средняя ставка аренды для объектов класса А в Москве составляет около 38 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Одновременно рынок, по данным консультантов, столкнулся с дефицитом предложения крупных блоков — больше 5 тыс. кв. м. Учитывая сложившуюся на рынке конъюнктуру, сейчас подходящее время для вложений в офисную недвижимость, и БЦ QOOB может стать для потенциальных инвесторов отличным вариантом.
Застройщик: «СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
«СЗ «Бизнес Инвест Запад»
Реклама