"Инвесторов более интересует стабильность"
— Насколько привлекателен российский, в частности московский, рынок недвижимости для иностранных инвесторов?
— Россия — одна из немногих стран, где существует высокий спрос на коммерческую недвижимость и при этом более высокие ставки доходности по сравнению с Европой. Сейчас, если говорить о последних двух-трех годах, российский рынок недвижимости можно считать более привлекательным, чем западноевропейский и даже восточноевропейский. Обычная ставка доходности в Западной Европе 5,6%, в Москве сейчас — 10% и более. В Восточной Европе еще три года назад ставки находились на таком уровне, как сейчас в России, теперь же они упали до 6,5-7,5%. Но надо учитывать особенности западного подхода. Западного инвестора интересует чистая прибыль. Если здание приносит 5 млн чистого дохода в год и применяемая ставка доходности составляет 11%, инвестор готов купить его примерно за 45 млн. То же самое здание в Варшаве (при ставке доходности 7%) он должен купить уже за 71 млн. Но дело в том, что в Москве тенденция та же, что и, к примеру, в Варшаве. Сейчас западный бизнесмен покупает здание исходя из 11%, но ставки доходности будут падать, через какое-то время они упадут до 7%, и при условии, что сбор арендной платы останется на прежнем уровне, он сможет перепродать это здание уже за 71 млн. Безусловно, московский рынок очень привлекателен сейчас для западного инвестора.
— Почему происходит сокращение ставок доходности?
— Ставка доходности — это комбинация рисков и прибыли. Почему в Москве ставки сейчас высоки? Одна из главных причин — наличие юридических и политических рисков, которые выше, чем в странах Восточной Европы. Второй момент — это непосредственно риски самого рынка. Инвестирование — долгосрочный процесс, поэтому главный вопрос — поддержание уровня арендных ставок. Инвесторы прекрасно понимают, что сейчас рынок развивается, он еще не насыщен.
— Почему вы считаете, что на рынке будут появляться более качественные проекты в этой области?
— Некоторое время назад на российском рынке присутствовали в основном те инвесторы, которых интересовала прежде всего быстрая прибыль. Быстрая прибыль подразумевает меньшие вложения. Ситуация стала меняться буквально на глазах два-три года назад. Наиболее дальновидные девелоперы почувствовали, что для успешной работы с недвижимостью надо рассчитывать на долгосрочную отдачу от вложений, когда повышается привлекательность и для иностранных инвесторов, которые три года назад еще практически не замечали российский рынок коммерческой недвижимости. На этом рынке просто не было того продукта, который мог бы их заинтересовать.
— Сейчас есть?
— Безусловно. Повторю, это тенденция последних двух-трех лет. Первая институциональная инвестиционная сделка, которая случилась на моей памяти (а я работаю в Москве семь лет) — продажа в 2003 году офисного здания на Гоголевском бульваре, 11, отвечающего западным стандартам институционального инвестора. Дополнительный плюс: на российском рынке стал более или менее доступен западный капитал. Можно сказать, что это произошло только в прошлом году. Немецкие, австрийские банки готовы кредитовать девелоперов, работающих в России, на выгодных, я бы сказал, приятных условиях.
— Кто более заинтересован сейчас в российском рынке — инвесторы, покупающие готовые объекты, или те, кто берет на себя риски девелопмента?
— В последнее время иностранные инвесторы более активно смотрят на девелоперские проекты — именно потому, что качественных объектов недостаточно, и потому, что, несмотря на более высокие риски, доходность также намного выше. Проблемой является поиск российского партнера. Это должен быть партнер абсолютно надежный и при этом понимающий западный менталитет и стандарты работы. Идеальным является вариант, при котором сочетаются знание российских реалий со стороны российского партнера и финансирование и опыт западного. Самостоятельное же продвижение проекта западным инвестором практически невозможно.
— Мы говорили о коммерческой недвижимости. Заинтересованы ли иностранные инвесторы в жилом секторе, например, на московском рынке?
— Безусловно, какие-то проекты осуществляются, но это не является тенденцией. Дело в том, что рынок жилья является спекулятивным: покупаешь объект и ждешь, когда он подрастет в цене. Западных инвесторов же интересует заранее просчитанный доход от управления недвижимостью при сдаче в аренду в долгосрочной перспективе. Рынок жилья в России (в частности, в Москве) излишне волатилен. Он может быть намного доходнее офисного, учитывая нынешний взлет цен, но и гораздо более рискован. Например, во время кризиса 1998 года рынок коммерческой недвижимости упал на 40-45%, а жилой — до 70%. Большинство же инвесторов сильнее интересует стабильность.