Пути разошлись
Чем отличается ситуация на рынках недвижимости России и западных стран
Пока инвесторы в коммерческую недвижимость на рынках США и Европы затихли в ожидании стабилизации цен на объекты и снижения кредитных ставок, российский рынок, напротив, переживает бум. В 2023 году в стране был закрыт рекордный объем сделок почти на 1 трлн руб. Однако это произошло в большей степени из-за ухода западных компаний, которые распродавали активы. Большинство таких сделок уже закрыто, и в 2024 году рынок ожидает падение. В то же время западные рынки готовятся к восстановлению активности инвесторов.
Инвестиционный бум на рынке коммерческой недвижимости России, по всей вероятности, возник на короткое время
Фото: Анна Акельева, Коммерсантъ
Инвестиционный бум на рынке коммерческой недвижимости России, по всей вероятности, возник на короткое время
Фото: Анна Акельева, Коммерсантъ
Падение мирового рынка
Сегмент инвестиций в коммерческую недвижимость во всем мире переживает кризис. В Великобритании в 2023 году, по подсчетам Colliers, объем инвестиций не смог достичь £40 млрд (около €46,7 млрд) впервые после мирового финансового кризиса 2008 года и составил £32,3 млрд. Для Германии прошлый год оказался худшим с 2012-го. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в стране составил €24,1 млрд. Во Франции показатель упал на 57% год к году, до €11,6 млрд, в Испании — на 39%, до €11 млрд, в Италии — на 46%.
Годовой оборот этого сегмента в Ирландии составил €1,85 млрд, что значительно ниже среднегодового показателя за последние десять лет в €4,2 млрд. В Норвегии падение составило 58%, до €3,8 млрд, что стало худшим значением за последние 12 лет. В Чехии объем инвестиций в 2023 году составил лишь 35% от значения прошлого года — €1,1 млрд. В Польше инвесторы вложили в коммерческую недвижимость на 70% меньше среднегодового показателя за последние пять лет — €2 млрд, подсчитали консультанты.
Аналогичная ситуация сложилась в США. В январе—октябре 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость страны чуть-чуть превысил $300 млрд, в то время как в 2022-м показатель составил почти $800 млрд, подсчитали в Colliers. Впервые за последние 15 лет недвижимость столкнулась с конкуренцией со стороны других доходных активов, пояснял ранее президент отдела рынков капитала США и Северо-Восточного региона компании Дэвид Амстердам.
В течение 2023 года казалось, что рынок коммерческой недвижимости затаил дыхание. Отсутствие стабильности процентных ставок на кредиты в сочетании с устойчиво высокой инфляцией затянуло восстановление сектора после череды кризисов, отмечают в Colliers.
Чтобы сдерживать инфляцию, многие страны Европы повышали базовую процентную ставку. Например, в Англии она достигает 5,25%, в то время как в декабре 2021 года она составляла всего 0,1%. Ставка по основным операциям рефинансирования Европейского центрального банка сейчас составляет 4,5%, ставка по маржинальной кредитной линии — 4,75%, ставка по депозитам — 4%. Для сравнения: в 2016–2021 годах ставка по основным операциям ЕЦБ была на нулевом уровне, и впервые ее подняли до 0,5% только в июле 2022-го. Высокие базовые ставки, в свою очередь, приводят к удорожанию коммерческих кредитов, что негативно влияет на инвестиционную активность.
Инвестиционный бум в России
В то же время для российского рынка инвестиций в коммерческую недвижимость 2023 год оказался самым успешным за всю его историю. По подсчетам IBC Real Estate, в прошлом году инвесторы вложили в объекты коммерческой недвижимости по всей России 833 млрд руб., что на 67% больше год к году. По подсчетам Ricci, показатель и вовсе достиг 987 млрд руб. Инвесторам даже не помешала высокая ключевая ставка ЦБ, которая с середины июля начала расти, к концу года достигнув 16%.
Высокая активность инвесторов на российском рынке обусловлена уходом западных игроков из страны, поясняет руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова. В 2023 году на такие сделки пришлось две трети объема, говорит партнер Commonwealth Partnership Алан Балоев.
К примеру, шведская Ingka Centres продала свои российские объекты Газпромбанку. В сделку вошли 14 торговых центров «Мега» общей площадью 2,3 млн кв. м в Москве, Подмосковье, Ленинградской области и других регионах. Фонд Balchug Capital выкупил торговый центр «Метрополис» на севере Москвы у американской Hines, а краснодарское АО «Рамо-М» приобрело семь торгцентров «Парк Хаус» у нидерландской Atrium European Real Estate.
Помимо распродажи российских активов иностранными игроками, одним из основных факторов, повлиявших на рост объема инвестиций, стало хеджирование рисков за счет вложений в недвижимость, отмечает партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина. Крупные частные инвесторы на фоне ожиданий обесценения национальной валюты и сокращения опций инвестирования за рубежом пытались сохранить капитал за счет таких инвестиций, поясняет она. Они реализовали накопленный за годы кризиса потенциал, соглашается руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
Накопив рублевую выручку, в прошлом году немало компаний и государственных структур приобрели офисную недвижимость для собственных нужд. Так, мэрия Москвы приобрела около 50 тыс. кв. м в строящемся комплексе iCity рядом с деловым кластером «Москва-Сити», 30 тыс. кв. м в бизнес-центре Skylight выкупил IT-холдинг VK, разработчик информационных и автоматизированных систем «РусБИТех» приобрел 22,25 тыс. кв. м в «Останкино Бизнес Парке», а Россельхозбанк — 13,4 тыс. кв. м в бизнес-центре «Око II» в «Москва-Сити».
Инвесторы тоже активно интересовались активами в сегменте офисной недвижимости. По подсчетам Ricci, в 2023 году совокупный объем вложений в офисную недвижимость составил порядка 119,8 млрд руб., что на 24% больше год к году. Это рекордный показатель за последние десять лет, отмечают консультанты. Частных инвесторов с небольшим капиталом на рынке офисной недвижимости тоже стало кратно больше, говорит гендиректор CODE Гурген Шекоян. Привычный инструмент вложений — квартиры — больше не приносит высокой доходности, добавляет он.
Гостиничная недвижимость тоже стала объектом интереса инвесторов. В 2023 году в России также был зафиксирован максимальный объем инвестиций в этот сектор за последние десять лет наблюдений — 62,4 млрд руб., что в полтора раза больше год к году, подсчитали в Ricci. С развитием внутреннего туризма интерес инвесторов все чаще направлен на регионы, на которые пришлось 74% от общего объема трансакций в гостиничном сегменте.
Поменяться местами
Инвесторы хотят видеть системность в коммерческой недвижимости. Но пока, отмечают в Colliers, они наблюдают нехватку активного капитала во всем мире. Если появится больше определенности наряду со снижением запрашиваемой продавцами стоимости, это приведет к увеличению объема трансакций в 2024 году, в частности в США и Евросоюзе, считают консультанты.
При отсутствии дальнейших экономических потрясений в ближайшие кварталы произойдет постепенное восстановление активности инвесторов на мировых рынках недвижимости, где цены скорректировались наиболее быстро, экономические условия стабильны, инфляция находятся под контролем, ожидают в Colliers. Среди таких стран — Великобритания, Нидерланды и Испания. В то же время рост доходности недвижимости в Великобритании в начале 2024-го продолжится, а цикл переоценки, начавшийся в середине 2022 года, должен завершиться, поскольку процентные ставки и доходность по золоту начинают падать. Ценовые ожидания покупателей и продавцов недвижимости начинают сближаться.
Но в России ожидается другой сценарий развития рынка инвестиций в коммерческую недвижимости. Директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов ожидает, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость в стране в 2024 году снизится до 250–300 млрд руб. Такое же значение прогнозирует Алан Балоев. В IBC Real Estate ожидают показателя 400 млрд руб., в CORE.XP — 380–480 млрд руб.
Этому способствует исчерпание тренда на продажу активов уходящими иностранцами, считает Денис Платов. На российском рынке в 2024 году все еще будет наблюдаться некоторый объем трансакций по выходу иностранных инвесторов из российских активов, но в своем большинстве это будут сделки, инициированные еще в 2023-м, считает Микаэл Казарян.
Еще одним фактором, сдерживающим активность инвесторов на российском рынке, станет дефицит качественного предложения на продажу, считает Ирина Ушакова. Негативно будут влиять невысокая покупательская способность населения в целом, ужесточившаяся денежно-кредитная политика и высокая ключевая ставка, полагает Яна Кузина. Из-за этого, считает Денис Платов, в 2024-м будет больше сделок, фондируемых на 100% за счет собственных средств.
Сегодня у депозитов привлекательная доходность, поэтому многие частные инвесторы с небольшим капиталом предпочитают этот инструмент, говорит гендиректор Simple Estate Никита Корниенко. Но такая ситуация продлится всего несколько месяцев, а когда доходность начнет падать, они постепенно будут переориентироваться на коммерческую недвижимость, добавляет он. После снижения ключевой ставки уменьшение доходностей на денежном рынке и рынке облигаций станет стимулом для всех инвесторов искать активы в недвижимости, считает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова.
Потенциал инвестиций в коммерческую недвижимость в России огромен: рынок все еще сильно отстает от развитых стран по показателям обеспеченности населения площадями коммерческой недвижимости, считает госпожа Михайлова. По ее подсчетам, по итогам 2023 года на 1 тыс. российских жителей приходится только 335 кв. м складской недвижимости. Это в два раза меньше, чем в Польше (700 кв. м на 1 тыс. человек), в три раза меньше, чем во Франции (1,1 тыс. кв. м), и в десятки раз меньше, чем в США и Германии (3,5 тыс. кв. м и 4,2 тыс. кв. м соответственно).
Обеспеченность торговыми площадями также пока отстает, в том числе от азиатских столиц. По данным IBC Real Estate, сейчас в Сингапуре на 1 тыс. жителей приходится 1 тыс. кв. м такой недвижимости, в Пекине — 682 кв. м, в Куала-Лумпуре — 580 кв. м. В Москве в то же время показатель составляет всего 493 кв. м на 1 тыс. горожан.