Инвестиции в недвижимость по-новому
Коммерческая недвижимость стала более выгодной, чем жилая
Привычный инвестиционный инструмент россиян — покупка квартиры для сдачи в аренду — потерял былую привлекательность и актуальность. Доходность такого вложения с каждым годом сокращается, и к началу 2024-го она достигла всего 5,8% годовых, или 17 лет окупаемости. Однако для тех, кто склонен вкладываться в недвижимость, есть альтернатива: вложения в коммерческую недвижимость через покупку паев в закрытых паевых инвестфондах (ЗПИФах). Такие фонды могут давать более высокую доходность, а небольшой порог для входа в продукт делает продукт доступным для каждого.
Та же недвижимость, но более перспективная
Привычным для россиян способом сохранить и приумножить капитал по-прежнему является покупка недвижимости. Чаще всего речь идет именно о жилье, на сдаче в аренду которого человек и зарабатывает. Недвижимость, по мнению людей, остается самым предсказуемым активом, поэтому пользуется спросом практически в любой период, особенно — во времена экономической нестабильности. Но сегодня покупка квартиры воспринимается как инструмент сохранения, а не приумножения средств, отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке в крупных городах РФ в январе 2024 года, составляет 5,8%, подсчитали в ЦИАНе. По сравнению с 2019–2020 годами, до активного роста цен, показатель снизился — тогда доходность превышала 7%, в 2021 году — 6%. То есть при средней стоимости квартиры в 5,05 млн руб. можно ежегодно выручить за аренду всего 290 тыс. руб. В крупнейших городах доходность еще меньше. В Москве показатель составляет 5,2%, в Петербурге — 5%, в Сочи — 4,5%.
В среднем инвесторам в крупных городах РФ необходимо около 17 лет для того, чтобы вернуть средства, потраченные на покупку квартиры, подсчитали в ЦИАНе. Учитывая, что средняя продолжительность жизни в России составляет около 73 лет, квартира, сдающаяся в аренду, будет окупаться почти четверть жизни. Поэтому приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду выглядит не очень привлекательно, констатирует Елена Лапшина.
Альтернативой квартирам выступают вложения в крупную коммерческую недвижимость. Доходность инвестиций в нее потенциально выше и стабильнее, потому что основными арендаторами являются крупные компании, которые обеспечивают регулярный доход в виде арендной платы.
Однако приобретать качественные активы со стабильным денежным доходом большинству людей не представляется возможным из-за высокой стоимости. Эту проблему решают инструменты коллективных инвестиций — закрытые паевые фонды с недвижимостью. Доходность инвестиций ЗПИФов может быть выше, чем доходность от покупки недвижимости и ее последующей сдачи в аренду. Например, доходность фонда под управлением УК “Современные фонды недвижимости” – Современный Арендный бизнес, запущенного в 2016 году, превышает 18% годовых.
Логистическая недвижимость является наиболее прибыльной по причине ее дефицита. К примеру, в Москве и Подмосковье, где сосредоточены основные складские мощности страны, по итогам 2023 года вакантность в сегменте упала до рекордного за последние 15 лет 0,1%, подсчитали в Nikoliers. Это обусловлено высоким спросом на такие площади. По итогам января—ноября 2023 года объем спроса на рынке качественной складской недвижимости Московского региона превысил наибольшее годовое значение, которое наблюдалось в 2021 году, достигнув 2,5 млн кв. м. Борьба арендаторов за немногие свободные логопарки привела к значительному росту ставок аренды, из которого складывается будущий доход пайщиков ЗПИФов. К концу ноября 2023 года средняя запрашиваемая ставка аренды выросла на 37,2% год к году, до 7,9 тыс. руб. за кв. м в год.
Стоит отметить, что в текущее время высокой ключевой ставки доходность депозитов может быть несколько выше. Однако со снижением ключевой ставки снижаются и ставки по депозитам. Например, еще год назад в первой половине 2023 года ставки были вдвое ниже и сильно уступали доходности, которую приносила коммерческая недвижимость. Таким образом, такая недвижимость дает возможность защитить свои вложения от инфляции на долгосрочном горизонте.
Современные инвестиционные инструменты
Последние годы в России стал активно развиваться рынок коллективных инвестиций. Особенное внимание инвесторов привлекли закрытые паевые инвестфонды недвижимости.
По данным ЦБ стоимость чистых активов ЗПИФН превысили 350 млрд рублей. Принцип работы ЗПИФа заключается в том, что инвесторы покупают паи фонда, тем самым формируя некую сумму, которую управляющая компания этого фонда вкладывает в объекты коммерческой недвижимости и управляет ими. Заработок пайщиков складывается из дохода, полученного фондом от сдачи недвижимости в аренду. Он выплачивается на регулярной основе — например, каждый квартал. Помимо этого, заработать можно и на росте стоимости объекта. Эта часть дохода выплачивается в конце срока действия фонда, когда объекты из него распродаются.
Раньше инструмент был доступен только людям с большим капиталом, так как порог входа был досточно высоким. Помимо этого, как правило, требовался статус квалифицированного инвестора. Однако с развитием инвестиционных технологий покупка паев ЗПИФов стала более доступна всем, в том числе неквалифицированным инвесторам с небольшими накоплениями.
Свобода выбора
Если инвестор не может определиться с тем, в какой сектор коммерческой недвижимости он хочет вложиться, для него есть готовое решение. В последнее время на рынке появляются диверсифицированные ЗПИФы — фонды, в которые включены сразу несколько объектов. Например, у УК «Современные фонды недвижимости» появился ЗПИФ «Современный 8», в который будут приобретаться активы логистической и складской недвижимости. На стартовом этапе, пока идут сборы денежных средств на приобретение объектов недвижимости, УК может размещать денежные средства на депозитах под рыночные ставки. Особенность фонда в том, что в него планируется включать сразу несколько объектов в разных регионах с разными арендаторами. Это помогает минимизировать риски для пайщиков в случае каких-то проблем на отдельно взятом объекте или в отдельном регионе. При этом вся недвижимость застрахована на крупные суммы и надлежащим образом.
УК «Современные фонды недвижимости» является крупным игроком на рынке розничных ЗПИФов. Под ее управлением находятся десятки крупных объектов недвижимости общей стоимостью более 250 млрд руб. Компания стала лидером на рынке по объему выплаченного дохода своим пайщикам: по итогам 2023 года сумма выплат превысила 16 млрд руб. Регулярные выплаты помогли сформировать большую клиентскую базу компании. В фондах УК «Современные фонды недвижимости» проинвестировали более 80 тыс. инвесторов.
Удобство покупки также не оставляет инвесторов равнодушными. ЗПИФ — это одно из готовых инвестиционных решений «СберИнвестиций». Купить паи фондов можно онлайн в приложении «Сбербанк Онлайн». За счет масштаба инвестиций фонда выгода каждого пайщика оказывается выше, а риски ниже, чем если бы он инвестировал самостоятельно. Над подбором объекта, который будет упакован в фонд, работает большая команда с многолетним опытом как в инвестициях, так и на рынке недвижимости.
ПАО «Сбербанк»
Реклама