Ипотеке оставят четверть льгот
Минфин ждет сокращения доли госпрограмм в жилищном кредитовании
В Минфине считают, что доля льготных программ ипотеки в объеме ее выдач должна сократиться до 20–25%, в то время как сейчас на первичном рынке достигает 90%. Способы и сроки выхода на этот уровень сейчас обсуждаются. Банкиры не спорят, что рынок нужно сбалансировать, но призывают к осторожности. По мнению экспертов, слишком быстрое «избавление от зависимости» приведет к падению выдач ипотеки и цен на жилье, создавая проблемы застройщикам, банкам и их уже получившим кредиты клиентам, чьи залоги обесценятся.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
«Необходимо снижать общее влияние льготных программ на ипотечный рынок, сократить долю льготной ипотеки на рынке до 20–25%»,— сообщили в Минфине 4 марта. По итогам 2023 года в общем объеме ипотечных займов на первичном рынке доля льготных программ достигала 90%, уточнили в министерстве. «Конкретные целевые ориентиры и конкретные параметры еще будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка. Но нам важно обеспечить поддержку именно граждан, а не застройщиков и банков,— пояснил министр Антон Силуанов.— Важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки. Для этого мы сконцентрируем усилия именно на адресной и социальной направленности мер поддержки».
По данным ЦБ, в общем объеме ипотечных выдач по итогам 2023 года доля льготных программ составила 67% (4,8 трлн руб.).
На площадке Минфина формируется рабочая группа по переработке условий льготных программ ипотеки и их продлению. Финансовые регуляторы уже не раз выступали с заявлениями о необходимости сворачивания льготных ипотечных программ или их сокращения. Однако власти пока не готовы идти на такой непопулярный шаг: 29 февраля президент РФ Владимир Путин в послании Федеральному собранию предложил продлить госпрограмму «Семейная ипотека» до 2030 года с сохранением основных параметров. По оценкам Минстроя, в случае продления программой воспользуются 300–350 тыс. семей в год (на текущий момент с 2018 года — более 1 млн семей).
Банкиры и эксперты не спорят, что сокращать льготы нужно, но призывают делать это постепенно. «Льготная ипотека стала эффективной мерой поддержки населения и строительной отрасли в наиболее турбулентный период, однако очевидно, что по мере стабилизации экономики рынок должен переходить к своему естественному развитию,— отмечают в ВТБ.— Мы считаем, что изменения на рынке должны быть плавными для всех участников».
По словам старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, снижение доли льготной ипотеки в выдачах на новостройки до 20–25% приведет к «просадке спроса и, как следствие, цен».
«Это негативно отразится как на застройщиках, которые имеют существенное количество непроданных квартир, так и на банках, в залоге у которых находится проданная в ипотеку и по более высоким ценам недвижимость, а также для граждан, недавно ставших заемщиками или инвесторами»,— поясняет она. Рынок новостроек в 2020 году «был посажен на иглу, избавление от зависимости будет сложным, а если резким, то еще и болезненным», отмечает госпожа Носова.
«Пока ставки на рыночную ипотеку остаются высокими (около 17%), льготные программы продолжают занимать существенную долю,— полагает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.— В 2024 году доля программ льготной ипотеки, скорее всего, не упадет ниже 50–60%. Но даже такое снижение будет сопровождаться и сокращением выдач примерно на 25–30%».
«Очевидно, что достижение обозначенной цели невозможно в условиях, когда ставки по рыночной ипотеке более чем вдвое превышают ставки по льготным программам»,— согласен директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. «Реалистичность показателя в 20–25% общего объема выдач зависит от того, в какой срок планируется выйти на этот уровень, что пока не озвучено»,— говорит управляющий директор «Эксперт РА» Юрий Беликов. По оценкам ПСБ, снижение доли льготных программ до 25% возможно при возврате ставок по рыночной ипотеке к уровню 8–8,5% при снижении ключевой ставки до 6,5–7,5%, что реалистично не ранее конца 2025 года.